发帖
雷达卡
4、商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)
CMBS是Commercial Mortgage Backed Securities是英文缩写，指商业房地产抵押贷款支持证券，底层核心是向借款人发放贷款并形成债权。实际中商业房地产的来源比较广泛，除了房地产企业自身持有的商业地产物业，还有非房地产企业作为原权益人的物业，这可能是CMBS在地产类资产证券化的占比较高的原因之一。
4.1主要的案例及融资结构
CMBS产品多采用“信托计划+资产支持计划”的双SPV结构。信托计划的还款来源是商业物业未来收入，资产支持计划以信托受益权作为基础资产。此外，要求商业房地产抵押、商业房地产未来收入进行质押，实现项目收益的封闭运作。
4.2相关的证券情况
CMBS最突出的特点是期限足够长，目前最长的期限是光明2018-1这个产品，期限为21年。
4.3信用分析要点
CMBS的基础资产为目标物业所在项目公司作为借款人的信托受益权或委托贷款，采用目标物业抵押模式，不涉及产权转移，形成一个债权，以物业租金和未来的增值作为还款来源。
1)最核心的是对基础资产的筛选要严格，CMBS的主要偿付来源为其底层物业资产的租金收益。
2)入池资产数量多样化，包括商场、写字楼、酒店、仓储、工业地产、购物中心、医护社区、混合用途等；避免单一资产现金流受限带来的影响。
3)商业物业运营的成熟度，商业物业的价值受到多种因素的影响，资产评估需要较为重合的历史数据以及专业评估能力。
4)项目资金的封闭运作。通常以信托计划和委托贷款作为SPV，对母公司无追索权，不需要考虑主体信用。
5、房地产信托投资基金（REITs）
房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts）简称“REITs”。根据我国当前发展长租公寓的趋势，房企进入存量竞争时代，REITs可能成为未来房地产行业的重要融资模式。
REITs按其投资对象分为三种类型：权益型、抵押型和混合型。截至2018年5月31日，REITs的存续未偿付一共32笔，合计608.09亿元。
5.1主要的案例及融资结构
CMBS与REITs在底层资产层面有较大的相同点，以商业物业为主，但是REITs有股权的特性，享有物业升值带来的收益。一般而言，在市场上升时期，底层资产升值会带来可观收益，市场投资方向应侧重股权类投资，如不动产投资信托（REITs）。
5.2相关的证券情况
REITs的产品主要是权益REITs，共同的特点是期限比较长。
5.3信用分析要点
REITs同样是基于物业投资运营获取未来现金流的一种模式，作为投资者也必须关注消费者和企业偏好的动态和变化，这可能会减少承租人对某种房地产类型的需求，导致现在供给超过需求并减少所有人的利润。
1)物业已建成并权属清晰。
2)商业物业正常运营且产生持续稳定的现金流。
3)REITs本身分为债权性质和股权性质两种，对于股权属性需要叠加对未来房地产资产价格走势的判断。
4)运营方是否提供业绩补足。
信用风险审核的总结从实质重于形式的角度看，目前大部分资产证券化产品的本质上是债务，其根源在于大部分ABS产品仍依赖增信主体支持，未能独立存在。从产品条款的角度看，通常由原始权益人提供流动性支持和差额支付承诺。一旦基础资产未来现金流与预期收益存在差距，底层资产的原始权益人回购资产或提供差额部分现金。表面上，底层资产已经出售，但资产收益的风险仍由原始权益人来承担，无法做到真实的出表以及改善债务结构。
1、风险审核的共同点
ABS实质上是一种融资手段，通过存量资产进行融资。不同产品之间的信用审核共同点在于要有较为严格的基础资产入池标准，法律关系要清晰。由于该类产品的行业特点突出，因此还需要关注房地产行业的发展情况以及相应的政策。此外，还需要关注流动性，市场接受程度，以及资产的受偿顺序。
2、风险审核的差异点
最主要的差异点在于审核时需侧重债项信用还是主体信用。部分主体信用资质较差的房企，基于底层资产发行的 CMBS、REITs，主要关注产品本身即可，因为这些品种与主体信用隔离。
转自：投行圈子
京公网安备 11010802022788号
