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来源：http://china.ibtimes.com/articles/20091224/fangwu-maile.htm
12月24日报道，个人住房转让营业税征收标准按全额还是差额的悬念终于落地。12月23日经国务院批准，财政部和国家税务总局对外公布了调整后的个人住房转让营业税政策。
这份最新发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》指出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
营业税政策调整了，而去年年底，上海出台的一系列楼市救市政策也将到期，这部分政策是否调整同样引起各方关注。根据08年年底上海出台的有关政策，改善型需求的二套房购房者可以比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行。购买90平方米及以下普通住房改善居住条件的购房者暂按1％税率征收契税的政策等。
按照去年政策的规定，这些优惠政策也将在今年12月31日到期。
部分区可操作“提前缴税”
随着营业税优惠政策即将到期，上海迎来营业税缴纳的高峰，“赶末班车”的业主和购房者将上海的房产交易中心挤满。
中原地产一业务人员透露，目前，上海可能仅普陀区等少数几个区的购房者无法提前缴税，因为这些区的缴税规定比较严格，要求购房者在缴税前必须提供产权调查单，这也就意味着购房者必须首先还清贷款才能缴税。而浦东、杨浦、虹口各区都允许购房者在提前还清贷款前缴纳营业税。
据悉，所谓“提前缴税”是指买卖双方网签买卖合同后，买方尚未获得银行批准的新贷款买卖双方就到房产交易中心进行营业税的缴纳，相当于将营业税缴纳的时间前置。由于部分地区房产交易中心纳税窗口缴纳营业税，是依据买卖双方签署的房屋买卖合同的成交价格与房产交易中心的最低评估价格进行认定和缴纳的，不会审阅银行准贷资料（此资料是产权过户时才进行审阅），所以“提前缴税”在实际操作中是可行的。
“提前缴税”或有风险
“提前缴纳营业税风险非常大。”汉宇地产有关人士透露，在正常情况下，营业税是在二手房过户时缴纳的，而且从税收的设计来看，这笔税应该由卖方缴纳。但是在目前的市场上，实际操作时发生了变化，一方面，“赶末班车”导致很多人提前缴纳营业税，另一方面，目前很多房东在卖房时提出“到手价”，原本由卖方支付的很多税费就由买方代为支付了。问题就出现在这个手续环节的变化中，由于提前缴税，缴税时房子仍然在卖方名下。而目前上海几乎所有银行都暂停了审批二手房贷款，放款基本要等到明年，因此购房者还存在贷款方面的风险。一旦交易出现贷款难等问题，购房者很可能无法获得税费的退还。
据汉宇地产在全市近百家门店的数据统计显示，在11月1日-12月5日签署的买卖合同中，涉及到营业税的环节由买方来承担卖方营业税的占到68％。
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