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中国早先的长租公寓企业起源于传统的“二房东”模式，即个人拥有大量房源，整体出租并结合品牌化运营。2010 年，在消费升级的大背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房业态，整个行业进入快速发展和品牌化时期。
长租公寓运营模式
长租公寓从运营模式上分为“集中式”和“分布式”两种，就二者共性而言，空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。而分布式长租公寓模式起步则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化的服务与改稿，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。
分布式运营模式特点
资料来源：前瞻产业研究院整理
租赁市场成交总额已经超过1万亿元，长租公寓市场规模非常大
在2016 年热点城市房价快速上涨，而居民收入增速平稳(多数城市人均可支配收入年增速在6~8%区间)的背景下，刚需购买力受到抑制，首套置业的购房者年龄被推后。
根据前瞻产业研究院发布的《互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》数据统计，2016 年部分热点城市的平均首置年龄已超过35岁，较2012年有明显提升2~3年，相应的新进入人口的租房周期也普遍上升到了10 年以上(以大学生22 岁毕业计算)，租房居住需求周期被进一步拉长。长租公寓的市场非常大。2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2025年租金成交总额将达到3万亿元，租赁人口达到2.3亿;2030年租金成交总额有望达到4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿。
长租公寓面对受众
90后单身大学毕业生中国的单身人群有两个亿，相当于美国人口的三分之二。新派公寓CBD新国展店，九零后的消费者占到了20%，其实他们有房有车，但想独立，想酷一些。其实95后更多，最大的90后已经27岁，进入结婚生子的高峰时期，更渴望大户型的商品住宅。再细分，就是，非本地生源且落户于就读地的高校毕业生。
从市场参与者来看，目前长租公寓主要参与者包括房地产开发 商、地产服务中介、“互联网+资本”平台以及酒店集团。目前长租市场属于资本大量投入的发展初 期，各类企业致力于扩张自身规模，行业集中度较低，发展速度较快但盈利较低的阶段。
中国房地产环境下长租公寓发展难点
资产价格贵，重资产成本端上升
中国房地产行业经历了15-16年地价房价快速上涨后，重点一二线城市地价房价创历史新高，且从16年限购政策实行后房价维持高位、土地价格继续上涨。不断上升的地价和房价意味着，如果企业走重资产模式，无论是买地建楼还是买楼装修，―面粉‖变得越来越贵，成本不断攀高。
租金涨幅动力欠缺
无论轻资产还是重资产模式，公寓出租后主要盈利和现金流的产生来源于租金的上涨动力。然而，中国一线城市的租金涨幅情况近年并不乐观。
15-16年期间，中国一线城市二手房租金同比数据呈现下降趋势，除了上海在15-16年有较大幅度的增长以外，其他一线城市的租金同比数据不断探底。进入17H1，一线城市租金涨幅由正变负。截至2017年7月，除了深圳租金涨幅为正以外，其余一线城市租金涨幅均为负增长。
政策和资本市场对长租公寓均呈向好趋势，行业迎来发展曙光
租赁利好政策频出
产自2016年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布之后，各省市纷纷跟进出台相应的指导意见，相关的试点工作也在开展当中。相关规定表明，支持房企拓展业务范围，将其持有的房源向社会出租，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。有条件的企业不仅能够将存量房源用于向市场租赁，同时能够与其他企业合作，建立开发经营一体化、专业化模式，发展租赁地产。此前，住建部和财务部、中央经济工作会议国务院先后发布5个政策，鼓励支持发展租赁市场。
金融支持为行业发展保驾护航，公寓行业ABS 产品成功发行
到2020年基本形成供应主体多元化、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、保公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
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