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雷达卡
这几天，后台有很多很多很多的朋友问我，三四线城市的房子要不要买？本着读者就是上帝的原则，我怎么着也得给大家一个彻底的交代，是不是？所以今天系统的跟大家聊聊三四线的楼市现状，听完之后，要不要买，自己判断。
老规矩，先来看一组数据：
三四线楼市成交量下滑了
中信建投房地产团队的数据显示：8月份三线城市同比环比均下跌，降幅分别9.0%、2.4%，较7月份有扩大之势。
华创证券研究显示:他们团队所监测的49个重点城市中，一二三四线城市上周成交面积分别环比变化为：27.5%、13.5%、-1.7%、-8.6%，当月成交量同比去年变化分别为：34.7%、14.2%、-32.9%、15.5%。
01 为什么成交量会下滑呢？价格太高了！
从上面这张图，我们可以看到，从2015年初到今年5月份，三四线城市的累计涨幅均值已经达到50%。
相信大家实际的感受不止涨了50%，下面是网友的留言：
坐标烟台：人口流入差，人口自然增长也差，但房子价格疯涨，很多地方现在价格比18年初高出3000-5000一平。
坐标苏州太仓：房价从7000直接到25000，不到一年半，不说了，我想去静静，今年半年，房价一个平方涨了4000块。
02 三四线城市房价为什么会涨成这样？最主要的原因其实就是棚改货币化！
从2015年开始，国家推进的棚改货币化主要针对三四线城市，一二线城市大约只有20%，三四线城市所占的比例高达80%。
那什么是棚改货币化呢？
过去的棚户区改造基本是拆一套房子补偿一套房子，因为不产生现金交易，所以对房价没什么影响。
但现在的棚改货币化是拆一套房子，赔偿给住户的是钱，让住户自己去买房。
本来拆迁户有房子住，是没有购房需求的，但房子被拆了，没房子住了，拿到钱就只能去买房了，增加了购房需求。
比如说，拆了你家的房子，给你200万的补偿，你再买房，可以拿着这200万全款买，但是你预测房价还会上涨，那就买两套吧，每套首付100万，剩下的银行贷款。
如果大多数拆迁户都是这么想的呢，那市场上的购房需求就会比实际需求大了很多，直接助推了房价上涨。
03 ZF为什么要推行棚改货币化？请看下面这张图，这是2010年到2017年全国商品房建设和销售情况，蓝色代表建设面积，深红色代表销售面积，2014年之前建设面积远远比销售面积要高，也就是说库存压力非常大。
要想去库存，一二线城市还好一些，毕竟人多有钱人也多嘛。但是三四线城市去库存就没那么容易了，经济发展落后，产业也跟不上，人才流失也很严重，所以购房需求不强劲啊。
但是房地产是经济发展的重要支柱啊，财政收入需要靠卖地来维持，钢筋、水泥、家居建材、玻璃等等所有的行业都需要房地产来带动，房地产不行也得行啊。
那怎么办呢？
棚改货币化！
一来可以创造购房需求，二来ZF还可以加大地产、配套基建等方面的投资，这是多好的事啊。
于是乎，棚改货币化就火热的开始了。
上面这张图可以看到，2016年全国棚改货币化安置比例为48.5%，2017年是60%。
什么意思呢？以2017年为例，拆迁户中有一半以上的人，拿到的补偿是钱，而不是房子。这些人拿到钱之后，第一件事肯定是去买房子啊，我们来看看这些拆迁爆发户，消化了多少正在销售的商品房。
从下面这张图我们看出，2016年他们买了1.4亿平方，占总的商品房销售面积的15%，2017年他们买了1.8亿平方，占18%。
在这样的背景下，三四线城市的房屋库存直线下降。
2018年7月份，三四线100个城市新建商品住宅存销比平均仅有9.4个月，比一二线城市都要低，而这一数据在2014年曾高达25个月，可见去库存效果非常明显。
所以结论是：过去3年，棚改货币化让三四线城市的房屋库存急剧下降，而房价，直线上涨。
这一结论在央行武汉分行行长王玉玲最近发在中国金融杂志上的一篇文章中得到了佐证：
文章的大概内容是这样的：
一，去库存基本完成任务。2018年5月末，湖北省79个市、县中，库存低于12个月的城市有73个，高于12个月的只剩下6个，几乎都在偏远山区。低于12个月就是合理库存水平，这意味着去库存基本完成任务。
二，房价均出现大幅上涨。与2016年同期比较，年均涨幅在5%以下、5%～10%、10%～20%以及20%以上的城市分别有24个、12个、29个和14个。
其中，货币化安置比例最高的Y市，2017年货币化安置比例为80%，同期房价涨幅达54.05%。
04 看到这您可能会问了，我该怎么办？到底要不要买房？要回答这个问题，我们还要看看各地方ZF，接下来对棚改货币化政策是什么态度？继续推进？削减力度？还是取消？
我搜集了一下：
去年8月，住建部发文：商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例。
去年11月，住建部等部委印发文：对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，国开行对棚改专项贷款不予支持。
1月，山东提出鼓励实物安置、取消货币化安置奖励的方向。
7月，中央对楼市表态：坚决遏制房价上涨。
8月，央行武汉分行行长王玉玲在文章中的态度，我们可以判断接下来湖北省棚改货币化政策力度会削弱甚至取消。
8月24日，呼和浩特市发文：全面停止房地产去库存调控措施
8月28日，长春市发文：取消货币化安置购房奖励，棚改转向实物安置。
至于你的城市接下来会不会叫停棚改货币化，那要看你们的父母官有没有良心或者中央的指令对他们好不好使了。
如果叫停，那房价大概率会下跌，至于跌多少？那还要看每个省份的具体情况。
这个图是去年各省三四线城市，拆迁暴发户购买房子的面积占总体商品房销售面积的比例的示意图。比例越高，取消棚改货币化后房价下跌的概率就越大。比例高的有东北、西北、云贵，两湖、山东等省份的三四线城市。
如果没有叫停棚改货币化呢？那房价短时间内继续上涨的可能性还是很大的。
我再给大家看个数据，看看你所在的城市，房子还能卖几个月，库存很少的，要抓紧上车啦！
PS:短时间内上涨不表示一直上涨，也不表示房价安全，每个城市的具体情况都不一样。
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