房地产行业授信审查的5大要点及3个建议！

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房地产行业产业链

房地产业是一个与国计民生、经济增长高度相关的产业，同时也是一个受ZF宏观调控的产业。从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱性的地位。按照《国民经济行业分类》（GB/T4754—2011）分类标准，广义的房地产业指的是房地产业（K70）。

表1 房地产行业子行业分类

K	房地产业
70	房地产业
7010	房地产开发经营
7020	物业管理
7030	房地产中介服务
7040	自有房地产经营活动
7090	其他房地产活动

房地产行业与产业链上的相关行业具有高度关联性：

1、上游行业产品供应量的多少、价格的增长等因素，如土地的紧缩政策或钢材等原材料价格的上涨，必然影响到房地产产品的市场供求关系及最终的交易价格。

2、在房地产行业生态链上，规划、设计、施工等上游行业的专业化分工更为细致，高成本运作，多协作单元的利润分享，使开发商的独享利润也在被进一步摊薄。

3、综上，这对房地产开发企业的建设及营销成本的控制与管理提出更高的要求。

图1 房地产行业上下游结构简图

授信风险点审查

1、分析房地产项目的真实利润情况

要了解房地产项目的真实利润，应该能够对房地产开发项目成本组成部分进行剖析分析，据行业统计规律显示：其中土地成本（土地出让金、契税等）约占12.23%－34.09%；

前期工程费用（规划设计费、建筑设计费、人防设施费、基础设施配套费、劳保统筹费等）约占6.07－16.43%；建筑安装工程费用（土建工程施工费、安装工程施工费等）约占30.08%－54.91%；

配套设施费用（小区红线内道路、排水、环卫、绿化、供水、供电、供热、供气、教育、卫生等设施建设费用）约占2.43%－9.41%；

开发间接费用（建设管理费、销售管理费、资本化借款费用及前期物业管理费、工资福利等费用）约占3.71－11.04%；

不可预见费用（材料涨价及银行利率调整等因素）约占1.62%－3.79％；

经营税金及附加（营业税及附加、土地增值税以及印花税等）约占5.84%－10.99%。

可以看到，土地与建安成本占到了房地产项目开始成本的80%左右。

图1 房地产开发企业成本构成

2、了解当地房地产调控政策

一般而言，房地产行业容易受到调控政策的影响，比如信贷政策收紧、限购政策等相关地区政策的影响，例如福州地区，本市户籍家庭只能购买2套，非本市户籍家庭只能购买1套。泉州地区，2017年陆陆续续出台了各种限价政策，对于房地产商的销售利润都造成了巨大的冲击。

3、关注项目资金来源合理性

在进行具体的房地产开发贷项目调查时，应根据有关行业数据、已有经验数据等，判断项目总投资的构成（资本金到位比例不低于30%）是否合理和具有成本优势。对于投资规模存在明显高估或低估的，应予以调整并按调整后的投资规模进行分析，防范“高估骗贷”“低估烂尾”等风险的发生。严禁介入投资成本较高的高端楼盘项目、“地王”项目等。

4、动态关注开发进度

分析项目建设进度（形象进度）是否符合计划建设进度，说明延期或拖期的原因，并判断对企业资金链、项目销售、与合作方的关系、银行授信安全等方面的影响。尤其关注是否存他行融资，严禁介入“拼盘项目”。审查时应运用外部查询手段，登陆wind，或者中国银行间债券交易网查询授信主体融资情况，是否存在发行信托计划等不易发现的夹层融资。

5、做好合规性分析

分析项目取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的取得情况，原则上须前述“三证”齐全方可进入审批流程，如未全部取得，须逐一分析没有取得的原因，预计取得的时间及其可行性，并判断对银行授信的影响。关注“四证”记载内容是否一致，重点关注项目土地现状、权属、取得方式、土地出让金是否足额缴纳、土地购置价格水平的合理性，是否为“地王”项目等。

建议

1、选择优质房企进行授信合作

选择房地产销售百强内企业合作，或者综合类房地产开发企业，具备房地产开发二级（含）以上资质，且从事房地产经营三年以上，近三年房屋建筑面积累计竣工15万平米以上，以往开发项目没有拖欠工程款。应选择以往有成功开发经验的房地产商或者优质房地产企业控股的项目公司进行授信合作。

2、合理设计授信品种

确定合理的贷款金额和期限，确定合理的授信方案，包括贷后管理措施，例如封闭式管理与非封闭式管理。例如，如当地政策允许在建工程抵押，则制定合理的封闭监管方案，提供项目土地及在建工程提供抵押担保，如因当地政策特殊性不能办理上述抵押的，应制定其他措施，有效防范信贷风险。

贷款金额应满足项目建设的实际资金需求，原则上不超过项目总投资的六成，既应避免因贷款金额不足而可能导致的完工风险，也应避免贷款金额过大而可能导致的资金挪用风险。贷款期限与项目建设周期相匹配。

3、加强对楼盘销售回款的管理

结合当地预销售资金监管政策，对项目销售回款实行全封闭监管。须在银行开立唯一的房屋预/销售帐户，项目开始销售后，所有项目销售回款须全部归集到该帐户并接受银行封闭监管，剩余资金可用于后续项目建设，须全部采用受托支付，且须提供施工合同等相关佐证材料并经银行同意。

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关键词：房地产行业 地产行业 房地产 国民经济行业分类 建筑安装工程