近两周对北京存量商办类房产进行了实地跟踪调研,结合过往经验,以产权性质、地铁房距离划分、交易活跃度、建筑面积等维度筛选样本进行统计,想弄明白一个问题-----当下北京商住房是否开始有投资价值?
1、符合条件样本小区近七成分布在五环外,其中以北五环外最多,集中在上地、西二旗、回龙观区域;南五环外次之,全部在亦庄经济技术开发区;东、西部数目相同,沿着房山长阳、良乡大学城、朝阳东部泛CBD区域分布。
2、89%的楼盘成交总价低于200w,其中100-150w占了半壁江山,65%月租金在4000元以上。
3、资本化率大于5%的样本有20%,绝大部分还是在3%-5%之间。
4、以过去5年为一个周期,仅38%的样本租金涨幅超过50%。
截止2019年第一季度,在全款购买商办类房产的资金占用量已经明显低于(或持平)北京五环外二手上车盘首付款的情况下,受资本化率过低、未来租金增长率达不到要求等因素制约,商办类公寓仍然不具备投资价值。但有些小区还是可以重点关注的:立水桥东方郁金香、西二旗辉煌国际、东四华人一品阁、东亚望京中心、石佛营润枫嘉。
这次调研还有一个比较有意思的结论,传统意义上的郊区知名商住盘,如像素、明天第一城、卡夫卡、7克拉、林肯公园等,资本化率都低于5%,这和主观判断相悖。