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近两周对北京存量商办类房产进行了实地跟踪调研，结合过往经验，以产权性质、地铁房距离划分、交易活跃度、建筑面积等维度筛选样本进行统计，想弄明白一个问题-----当下北京商住房是否开始有投资价值？
1、符合条件样本小区近七成分布在五环外，其中以北五环外最多，集中在上地、西二旗、回龙观区域；南五环外次之，全部在亦庄经济技术开发区；东、西部数目相同，沿着房山长阳、良乡大学城、朝阳东部泛CBD区域分布。
2、89%的楼盘成交总价低于200w，其中100-150w占了半壁江山，65%月租金在4000元以上。
3、资本化率大于5%的样本有20%，绝大部分还是在3%-5%之间。
4、以过去5年为一个周期，仅38%的样本租金涨幅超过50%。
截止2019年第一季度，在全款购买商办类房产的资金占用量已经明显低于（或持平）北京五环外二手上车盘首付款的情况下，受资本化率过低、未来租金增长率达不到要求等因素制约，商办类公寓仍然不具备投资价值。但有些小区还是可以重点关注的：立水桥东方郁金香、西二旗辉煌国际、东四华人一品阁、东亚望京中心、石佛营润枫嘉。
这次调研还有一个比较有意思的结论，传统意义上的郊区知名商住盘，如像素、明天第一城、卡夫卡、7克拉、林肯公园等，资本化率都低于5%，这和主观判断相悖。
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