香港依赖土地出让的财政收入模式并不可取（有谁能详细解释下粗体部分的吗？）

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当许多国家正面临近些年来最严重的债务负担问题时，香港却可能于本月晚些时候宣布实现预算盈余。 德勤(Deloitte Touche Tohmatsu)的会计师们称，预计补地价及印花税产生的高额收入将使香港ZF实现约50亿港元（约6.434亿美元）的盈余，而香港ZF原本预期会产生400亿港元的赤字。 香港ZF的官员或许会因此额手称庆，但并不是所有人都感到高兴。香港的生活成本正变得日益高昂。《经济学人》(The Economist)杂志最近将香港列为全球房价租金比最高的房地产市场。而历史经验告诉人们，ZF依赖呈周期性波动的房地产收入会产生高风险，特别是在市场状况变化时。 更值得担忧的是，有新的证据表明中国ZF财政显然也是以房地产交易为基石的。 近期数据显示，中国各省市正在大肆效仿香港依赖土地出让获得税收收入的模式，而且并不是为了弥补税收收入。 新华社(Xinhua News Agency)称，去年中国地方ZF的土地出让收入较上年增长了60%，高达人民币1.6万亿元（约2,330亿美元），相当于为期两年的中国经济刺激计划总规模的40%。中国国土资源部(Ministry of Land and Resources)的数据则显示，土地出让收入至少占地方ZF财政收入的一半。 上述数据为中国大陆房地产泡沫担忧提供了另一个论 。如果出现房价回调，不仅银行与房主将遭受损失，ZF财政也会受到严重影响。 未来情况如何将更多地取决于是否真的存在房价泡沫，以及中国各级ZF能否管控房地产市场。 香港ZF在土地出售方面拥有多年经验，因此十分熟悉土地出让收入模式，土地出让收入已占到香港ZF税收收入的35%。虽然谨慎起见，ZF收入来源也应像投资组合一样实现多样化；但事实却证明，ZF很难放弃通过出售地产轻松获利的习惯，同时也难以割舍开征销售税的计划。 香港实际上是通过一种卡特尔式的制度来管控房产价格：每家开发商须轮流出售新项目，同时竞投新土地项目的招标机制要求开发商首先须开出最低报价，然后才能参与招标。这就是去年香港新建楼宇数量降至38年低点的原因。这一体制的隐含缺陷是几乎注定会产生泡沫，而当房价下跌时，就没有多少人愿意买土地或房产了。香港1997年地产市场崩溃便是例证，而且在1998年后的多年时间内这种收入已几近枯竭。 中国ZF财政依赖土地出让的情况可能只会导致ZF加强对地产市场的管控。一些分析人士认为，中国已成功地消除了地产市场的过热现象，未来总体通货膨胀水平将保持在较低水平。中国ZF上月中旬发布的一份报告称，去年12月全国70个城市包括新房和二手房在内的房价较上年同期上涨7.8%。 但上述数据与上周公布的数据却不相吻合。上周公布的官方数据显示，去年中国大陆房地产销售额增长了75.5%，但商品房销售面积仅增长42.1%。这种异乎寻常的差距显示，房价涨幅更高。 “阴阳合同” 上周中国国内媒体还报导称，中国房产交易价格存在低报现象，交易方通常利用所谓的“阴阳合同”来避税。 房产买方在递交给银行的抵押贷款合同中所报的房产价格较高，而另一份递交给土地局(Land Bureau)的合同报价则较低，藉此减少纳税。这种操作可以使二手房买卖的纳税人规避20%的个人所得税。 有一些迹象显示，中国地方ZF并不愿打击这种行为，因为他们害怕导致房地产市场不稳从而影响土地收入来源，或者担心引起中央ZF对房价飙升情况的关注。而香港的经验显示，依赖房产收入会导致所有的ZF政策受制于价格管理。 香港市场经济的一个特点是，房地产市场高度垄断，税收税源较窄，而这是中国地方ZF所不愿效仿的。香港只有少数几家资金十分雄厚的开发商，而中国大陆在管理房价方面则要面对更多困难。 尽管一些分析人士仍相信中国大陆ZF能够给房地产市场降温，但上述最新数据肯定会促使人们重新思考这种乐观看法。十分清楚的是，如果ZF主导的中国经济出现房产泡沫的话，将产生深远的负面影响。

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关键词：财政收入 土地出让 Economist Resources ministry 模式 香港 土地 财政收入 可取