房价是如何涨的，请给出清晰的脉络，不要笼统。

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如题，我是个门外汉，不要说得太深奥，请给出清晰的逻辑推理，最好有事实列举。

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关键词：逻辑推理 门外汉 脉络 房价

随着房地产市场的不断升温，未来地产政策走向备受关注。在这次中央经济工作会议上，没有再提支柱产业的说法，只是说到要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。会议闭幕后不久，国家发改委主任张平就明确表态，要抑制投机性购房，舆论认为这是主管部门发出的抑制高房价的信号。

记者：我冒昧地问一句，您是副部级官员，以您的工资能买得起房吗？

    贺铿：买不起。我说你买一套也挺难的。

    记者：我反正买不起。

贺铿：你这样的收入，名主持人，我这样的干部级别都不能为自己买一套像样的住房，那更多的人就没有办法买了。



记者：所有人都很关心现在的房价正常吗？

    贺铿：房地产现在的问题。一个是有泡沫，第二个是现在是在炒房，而不是真正有人买得起房子，不是使居者有其屋。

    记者：您的观点很鲜明？

    贺铿：我的观点一直是非常鲜明的，房地产部分城市有泡沫，原因是两个，一个是政府炒地，另外一个是社会资金炒房。

    记者：政府炒地？

    贺铿：我们的地王是怎么出现的？为什么会形成？地都是国有的，都是政府管的，这不是政府炒地是什么？

记者：地方政府说我是按土地挂牌拍卖的制度卖，有人愿意出高价就卖了，这怎么叫炒。



    贺铿：我说把你的土地转让金由中央收了，你看地方政府的领导怎么说话。

    记者：地方政府觉得我就靠这点土地出让金了。

    贺铿：你能靠吗？土地不是国有的么，是你地方的吗。

    记者：现在分税制，大部分钱交给中央政府了，我发展城市其他的资金从哪儿来？从土地出让金来，这是现实。

    贺铿：从你的财政用钱来讲，你就不从国家经济的安全性来想。既然土地是国有，中央财政收回来应该是合理合法。然后中央拿了这个钱，该转移给你的转移给你，该转移到更需要钱的地方，我转移到更需要钱的地方。

    记者：同样是一个盘子里的钱为什么要按您建议的这种方式再流一遍呢？

贺铿：那我为什么让你把这个地价越炒越高，使房地产形成泡沫呢。北京有一位学者算了前不久出现的地王，在那儿盖房子的话土地的价格使得能盖起来的房子已经超过两万一平方米。



解说3：

按照贺铿副主任的分析，土地价格被炒得过高，直接推动了房价的上涨，加上社会资金的炒房行为，更加助长了房价的飙升，使得一些城市的房地产产生了泡沫。

    贺铿：社会资金炒房，他买房不是为了住，而是为了再转手，再赚钱，所以有的有钱人一买不是一套两套，是十套二十套，他买到这里压根是不住的，等到有个好价钱我卖了。

    记者：您这个判断的依据从哪儿来？

    贺铿：许多都做过调查，北京好多买房房子一开盘的话,都是跑去买十套二十套不是稀奇事。我们作为一个民生产业，应该是更多的人让他买得起房才对。我说我们现在有一些商人，有一些理论家，我说得很刻薄，我说还不如一千多年前诗人杜甫的观点。诗人杜甫他把房地产的性质说得非常的清楚，干什么的？

    贺铿：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。是盖房子给寒士们住的，要让大多数人买得起房子这才是正道。



解说4：

也就是在中央经济工作会议闭幕之后的第三天，12月9日,国务院出台了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”的规定，业内人士认为，这将对短期的炒房投机形成抑制，因此这项新规也被看成是房地产政策微调的开始。

    贺铿：对于房地产的调控办法，我一向说两点，把土地转让金，中央财政收了，限制遏制地方政府炒地。第二，卖一个房子，通过卖房子赚钱，我收你的，高高地收你个人所得税。比方说你买一套房子，两百万买的，你现在三百万卖出去的，你赚了一百万，我随便说一下，我收你80万的个人所得税，我看你还炒不炒。

    记者：征高税这话出来肯定会有一些人骂。

    贺铿：肯定有人骂，但是我相信十三亿当中有十二亿半是拥护的。

    记者：这点从技术上来讲也不难实现，为什么我们说遏制房价这么多年没有实现？

    贺铿：我认为很多地方政府的官员可能就希望房子维持一种泡沫化的状况，因为只有这样，他才会有钱用。他不考虑整个国民经济是不是健康发展的问题。



解说5：

    2009年11月，也就是在世界金融危机爆发一年之后，因房地产泡沫引发的迪拜债务危机再次向世界敲响了警钟。

    记者：您觉得这个危机会对明年的地产市场有什么启示？

    贺铿：应该说对明年的工作有什么启示，迪拜事件再次说明金融危机的引线是房地产，近二十年来的金融危机没有一起不是因为房地产市场的泡沫破裂而引起的。

    记者：比如说？

    贺铿：比如说巴西的房地产，比方说亚洲金融危机的泰国的房地产，比如说香港金融危机的房地产，日本的金融危机的房地产，乃至这次迪拜的债务危机的房地产，都是房地产引起的，无一例外。

    记者：是因为房地产当中什么问题？

    贺铿：形成泡沫，过热，价钱虚高，到了虚高总有个落下来的。

    记者：都是一个模式吗？

    贺铿：基本上一个模式。

    记者：这是规律吗？

    贺铿：是不是规律我不知道，这是现象。

    记者：这种现象我们已经讨论了很多年了，在2007年的时候当时大家就在说房地产的拐点一定要来，但是金融危机一来，谁也不再谈这个话题了，大家现在又要依靠房地产业来向上拉动，还会来吗，这个拐点？

    贺铿：我相信会来的。我认为一部分城市房地产有泡沫，迟早它要恢复到正常。

我觉得主要有3点   土地垄断  投资需求 真实需求  先后顺序 弄不清楚

我今天出去走一圈,在路上中介看了下,中介一般都是一条街的.  拿个手机算平均价.高层大概多少   中层多少
底层多少  大面积多少 小面积单价多少   然后我看看自己房子也不错  就往平均价上多加点 然后 找中介挂牌

一路上全都要挂的  很快 还真卖掉了

我是开发商,我也是这么干的！
我是zheng fu,我也是这么干的！

谁不希望自己的东西能够值钱一点！

投机的多了，房价自然上去。

有人发现了房屋的刚性需求

房产作为一种投资，可以为国家的GDP增长做出突出贡献，对开发商而言，最实际的就是经济收入，两厢情愿的事情导致房价的快速上涨。

80年代前，农村自有住房，企业多为国有，可以为职工集体建房，万事ok
改革后，经济发展，工业化进程加快，贸易大幅增加，从而出现明显的城市化进程，也就是说，农村不需要那么多劳动力了，贸易以及工业的产业化集中等等，使得大量的人口往城市里涌，从而增加了商用建筑以及住宅建筑的需求
以前有8亿农民，现在有多少？只剩老弱妇儒了吧，70%的前农民（可能是务工，可能是读书）都进入城市，总之，城市急剧扩张，就以上海为例，浦东，松江，宝山都是后来才慢慢发展建起来得
如此多的人口，产生了刚性的住宅需求，工商业发展需要的厂房及办公建筑需求，以及连带发展的服务业的用地需求（餐馆，商铺）等等等等
在此情况下，城市土地资源就相对紧缺了，不得不从以前的公有分配制进入市场化，市场遵循供需原则，因此房屋价格上涨自然

但是最近5年的房价疯涨，绝大程度上并不是刚性需求的原因，重要原因在于土地一旦市场化，房屋市场也就成了一个投资市场，在投资市场上，只要不断的有人愿意买入（多为热钱或其他炒房团），价格就会不断走高；那为什么有人愿意持续不断的投入资金去买，也是因为国内经济形势向好，从而市场信心充分，使得投资者相信有不断增长的刚性需求
那投资者的钱又从哪里来，一般征用土地，只要交20%的土地出让金，然后开发商把地抵押，可以从银行借钱，预售期房，也可以回笼大量资金，再用这些资金，买新地，赚更多的钱
银行的钱从哪里来，毫无疑问，大部分是我们自己存进去的

在这其中，最大的受益者是谁，是国土资源局，也就是国家，国家拿了我们的钱，去干嘛了，建桥修路，目前国内的GDP，有30%以上是由国家大型建设项目拉动的，我们今年的GDP增长9%，也就是说，如果没有这些国家项目，GDP就是负增长，然后就会信心下降，资金外撤，楼市崩盘

这跟股市，是一个道理，实体经济好，大家觉得有人会接盘，就会一直在房地产投资，让它增值，哪怕很贵，普通民众打工一辈子也要买，因为他相信房价一直会涨，买了就是赚了
如果哪一天，经济放缓了，楼市也就疲软甚至崩盘了，房子没人买了，就会跌了

是囤积居奇吧。

高速发展的中国和贫富差距的加大，及政府的城市化发展的严重倾斜，因为钢筋水泥是目前初级阶段的硬道理就是国策。

现在的年轻夫妇，在孩子出生后，就开始计划给孩子买房，孩子大了，贷款也还完了，结婚买房已是必不可少，购房较集中，房价怎么不涨。