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中国工业房地产基金REITs的结构设计
一、REITs 的介绍
房地产投资信托（REITs）源于美国，实质上是一种投资于房地产的基金形式。
美国的REITs是一种采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场（纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场）进行自由交易。
根据REITs资金投资的对象不同，REITs可以分为抵押型REITs、权益型REITs和混合型REITs。REITs实际上是房地产证券化产品。其中抵押型REITs属于房地产债权的证券化产品；权益型REITs属于房地产权益的证券化产品。
二、中国REITs 的最新进展
“央行版”REITs先行 京津沪拟三箭齐发
北京、天津、上海三地的REITs试点工作已经全部准备就绪，只要央行的试点管理办法一落地，三地的试点将同时上阵。
北京试点或选商业地产
北京第一批REITs产品的标的资产将以“商务地产”为发行主体的可能性大。金融街、金隅等地产公司对试点已经形成各自的方案。
作为全国商务地产龙头企业的金融街控股股份有限公司，自2008年以来，把开拓商务地产市场作为重点工作，以北京为核心，加速北京金融街拓展建设，同时在全国重点城市布局。如果金融街发行REITs产品的话，将开拓出商务地产融资的新模式，缓解融资饥渴。
而金隅集团旗下的北京金隅集团今年一直传出到香港上市融资的消息，如果REITs成功的话，对其融资也是一大利好。
天津的试点却会以廉租房作为标的物
天津的试点却会以廉租房作为标的物
天津的试点方案，将采用中信证券的产品设计思路，主要也是在银行间市场交易的廉租房租金。”
上海试点主要搞工业地产物业打包，选择的是金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团4家大型国企的物业资源，打包发行产品，发行规模达35亿～45亿元。
三地的标的物各有特色，但思路都是一致采用“央行版”的债权类REITs。
所谓债权型REITs，就是采取把物业发展商旗下部分或全部经营性物业资产打包设立REITs，然后把每年的租金、按揭利息等收益权分割成若干份收益凭证，出售给投资者，然后定期派发红利的运作模式。
这种在银行间市场交易、类似债券投资方式的REITs产品，并不被看作真正意义上的REITs，只是把物业作为金融证券化衍生品，物业发展商可继续持有物业的所有权，只有机构投资者才能购买，资金募集方式为私募。
而证监会拟推出的REITs产品，是在证券交易所市场上市、交易，资金募集方式为公募，这种在资本市场上可流通的资产证券化产品才是国外REITs产品的模式。
业内人士分析，央行版REITs试点之所以先于证监会版，在于银行间发行REITs，可以避免被双重征税（即租金收益被征一次税、打包证券化上市交易后再被征税），因此被市场看好。
三、工业房地产的盈利特点
工业房地产具有租金收益稳定，风险低，有利于宏观调节和符合政府发展经济的导向的特性。
四、国外REITs 的一般结构
五、中国房地产基金REITs的结构设计
京公网安备 11010802022788号
