首先,在周转率下降50%的情况下,将有60%的地产上市公司面临资金链的压力,尽管它们有大片的土地储备,却可能由于营运资金的匮乏而无法实现这些土地的开发价值(NAV),顾虑到这一前景,地产公司普遍遭遇资本市场投资人的风险重估,一些地产公司的当前股价甚至低于风险调整后的净资产价值(NAV)——从国际经验看,低谷时期地产企业的估值底线既不是NAV价值,也不是土地储备的帐面价值,而是土地储备的市场价值(它可能低于帐面价值)。
但资本市场的风险重估却给了产业投资人一个机会,与资本市场投资人的被动接受不同,产业投资人可以通过产业投资为资金匮乏的地产公司补足流动资金,从而实现当前土地的NAV价值和潜在的成长收益——资产的受让价格和垫付的营运资金一起构成产业投资人的投资成本,当剔除风险因素的NAV价值高于投资成本时,产业投资人就有了价值创造的空间。沿着这一思路,以8月15日收盘价和最新报表数据计算,我们在产业投资人的价值区中发现了泛海建设、金地集团、深振业,此外,首开股份、上实发展也处于价值区的边缘;在香港上市公司中,有产业投资价值的公司更多,深圳控股、上海复地、首创置业、雅居乐地产四家均可提供15%以上的收益率。