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住建部推实名制打击炒房 其他部委将跟进

2010年04月20日21:1321世纪经济报道


“国十条”出台仅两天，住房和城乡建设部的配套调控政策就已出台。
4月19日，住建部紧随国务院17日下发的“新国十条”发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（以下简称“通知”）。
“通知”明确要求，今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以预订、排号等方式向购房人收取或变相收取定金性质的费用。
“通知”要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名并明确要求预售资金全部纳入监管账户。
北京房地产协会副秘书长陈志表示，住建部政策直指炒房要害，抬高了投资房地产的门槛和条件，对抑制投资炒房有很大作用。
同时，受中央部委继续出台“国十条”配套政策的预期影响，北京等一线城市已经出现集体退房的苗头，房价进一步上升的势头得以遏制。
力促信息对称
在房价上涨的趋势下，开发商最惯用的销售方式就是拖延开盘，同时加大“蓄水量”，也就是开盘之前，先通过网络和短信散布开盘消息，然后对意向购房人进行登记，从而制造出热销假象。
一些楼盘项目在开盘之前就收取1万元到十几万元不等的“诚意金”也成为司空见惯的营销方式。
北京某楼盘的销售负责人告诉记者，2009年下半年，虽然市场一片火爆，房子不愁卖，但是开发商仍然愿意收取诚意金。一方面是可以帮助开发商一定程度上解决资金问题；二是缴纳了诚意金的客户，一般购房意向都比较明确。
此次“通知”要求未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以预订、排号等方式向购房人收取或变相收取定金性质的费用。这是否意味着“蓄水”这一销售方式将被禁止？
“可以排号，不能收钱，排号是没有问题的，只要不收钱就不违规。”华业地产总经理陈云峰认为“通知”并未禁止排号制度，只是规定不能巧立名目收取定金。
陈云峰认为，这一制度设计将使房地产销售更加透明，有稳定的房源，解决购房者和房地产商之间信息不对称问题，避免市场上出现恐慌性购买。
“要真正发挥这一作用，就应该不允许开发商排号售房。”中国社科院金融所研究员尹中立认为，仅仅不允许收钱排号对于购房者和房地产商在信息公开前提下实现公平博弈是不够的，目前规定的仅仅旨在规范市场交易秩序。
尹中立认为，收不收钱不是关键，即使是不收费排号，开发商仍可以通过排号的方式来试探购房者的底线，而购房者仍无从得知开发商有多少房源，什么价格。
不过，“通知”同时规定，房地产开发企业应将取得预售许可的商品房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售；开放商如要求涨价，应当报主管部门备案并公示。

尹中立认为，这一规定使得开发商在商品房销售中减少了操纵销售价格的空间。
购房“实名制”
陈志认为，与以往相比此次“通知”对于房地产调控的最大亮点就是认购后不许擅自购房者更名，这将有力打击炒房者，抑制短期炒房。
除此之外，“通知”特别提出，要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。这也是房地产调控领域的一个新手段。
我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景辉认为，这一规定对于保障项目顺利进行，防治房地产商抽逃资金，出现房屋烂尾现象有一定作用。
一位有多年炒房经验的投资者也对记者表示，5年前他们炒房的惯常手段就是借一大堆身份证去买房，随后这个做法在北京市被限制，但在部分地区仍然可行。
住建部此次“通知”中明确提出购房实名制以后，各地政府需要出台地方性调控措施，其中将明确购房实名制的具体操作办法。
工商银行海南分行的一位负责人明确告诉记者，目前央行征信系统对于家庭购买几套房认定上，已经没有技术障碍。如果购房实名制得以彻底管控，则二套房贷政策执行会更顺畅。
后续政策预期强烈
今年1月10日，国务院出台“国十一条”要求加强和改善房地产市场调控，二套房贷款首付比例不得低于40%，掀起新一轮房地产土地调控风暴。
3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件——《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，旨在整治地产界盛行的囤地、炒地行为。
4月17日，国务院发布“新国十条”，提出更严厉的10项调控措施。
多名接受本报记者采访的房地产领域专家表示，住建部此次“通知”内容多是对之前国务院出台政策以及各地做法的重申，关键在于能否落实执行。
4月19日房地产股应声下跌,并拖累整体大盘。投资市场对房地产的不看好，或许正是房地产行业转折的开始。
对于未来房地产市场走向，上海易居研究院综合研究部部长杨红旭表示，随着一系列宏观政策的出台，特别是流动性已经开始收紧，资金实力相对较弱，项目体量较大的开发商将率先降价促销，从而带动同区域或同价位的项目降价。
同时，目前紧缺的二手房源将有所增加，两个月之内房源量将增加30%以上，前期炒作热点区域和涨幅居前的区域房源增幅将超过40%。
陈志透露，目前北京部分地区楼盘价格已经出现下跌，但是未来房价的整体走势则仍有待观察，需要参考今后两周尤其是“五一”期间房屋交易量以及房价变动趋势。
胡景辉认为此次出台的政策有利于减少房地产市场的捂盘惜售现象，促进交易平稳进行。一线城市房价经过此轮调控将会有10%到15%的回落空间，但未来几年房价总体仍将稳中有升，而二三线城市回调空间将比较小。

而继住建部之后，市场人士预期会有更多部委陆续出台落实“新国十条”的配套政策。
国土资源部正在对全国住房供地计划制定情况进行检查，随后会对执行情况进行检查。70%的土地供给保障房、棚户区改造和中小套型商品房，被作为考核地方政府制定和执行供地计划的重要指标。
就在住建部“通知”发出的第二天，4月20日，审计署公布了40个州市土地专项资金征收和使用的审计结果公告。公告指出，在审计调查的州市中，有11个市以“招商引资”、“旧城改造”和“国有企业改制”等方式，变相减免土地出让收入19.61亿元；有3个市以低于基准地价70％的价格等方式，出让土地177宗0.8万亩；有3个市的规划等部门批准提高0.18万亩土地的容积率，应征未征土地出让收入10.57亿元。有12个市欠征土地出让收入323.26亿元。其中，7个市的国土部门在25家用地单位欠缴土地出让收入25.92亿元的情况下，违规发放国有土地使用证。
审计署农业和资源环保审计司司长黄道国表示，部分地方政府为了招商引资，在市场地价远远超过基准地价的情况下，不上调基准地价；擅自改变土地出让收入的用途，用土地收入去做基建等项目。
审计署公告指出，有11个市674.81亿元的土地出让收入管理不规范，未按规定纳入基金预算管理，占征收总额的20.1％。
杨红旭等专家判断，房地产调控政策密集出台将持续到5月份，更多的调控手段正蓄势推出。

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