2011年房地产行业投资策略：成交趋稳 估值回升

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关键词：房地产行业 行业投资 投资策略 地产行业 房地产 房地产行业 投资策略

2011年房地产行业展望：成交量平稳，价格或实质性下降。供应增加能有效弥补商品房市场长期存在的供给相对不足的缺口，从而也能部分抵消政策调控下的需求萎缩。由于受到政策调控、商品房供给增加、地价回落、开发商资金来源受限等诸多因素的制约，房价上行阻力较大，我们预计明年房价或将出现一定程度的实质性下降。
　  供应量充足。从全国商品房新开工面积和完成投资额这两个指标看，2011年商品房可供应量将较为充足。2010年前三季度全国商品房新开工面积就已超过了2009年全年，前10月达到13.18亿平米，同比大幅增长65%；2010年前10月全国房地产投资完成额3.8万亿元，同比增长37%，2011年供应量的显著回升将有效缓解商品房市场供给相对不足的矛盾，从而对商品房成交量形成有力支撑。
　 土地市场：供应增加、成交回升，但地价有所回落。在4月的“国十条”调控政策出台后，土地市场与商品房市场一样，交易量亦明显回落。8月份以来，随着商品房市场成交量的回暖以及土地供应量的显著增加，土地成交量也逐渐回升，但与调控前几个月火热的土地市场相比，仍有一定差距。这也反映在地价上，土地成交的平均楼面地价较调控前显著下降。
　 商业地产蕴藏较大机会。与不断受到政策调控影响的住宅地产相比，商业地产受调控影响较小，而与整体经济形势走向密切相关。随着城镇居民收入的不断提高和城镇化建设的推进，融合办公、商业和居住等的城市综合体等商业物业需求急剧增加，商业地产行业将大有可为。
　 保障房建设或将加快，有利于房地产行业整体健康平稳发展。加强保障房建设政策是楼市长期稳定发展的重要基础。未来，房地产市场或将由两个明确界分的市场组成，基本完全市场化的商品房市场和保障房市场。商品房市场将提供中高端住宅或商业物业，以满足改善性需求和部分投资性需求，而**主导建设的经适房、公租房等保障房将为大部分中低端需求提供首次置业和基本住房保障。
　　 2011年房地产行业投资策略：维持“看好”的行业评级。基于我们对2011年行业基本面的判断，商品房成交量有望保持平稳，房价或有小幅下降，而政策面预期渐渐明朗，我们认为地产股有望得到价值重估，估值回升，因此我们维持对行业“看好”的评级。具体投资思路上，我们看好以下几类品种：行业龙头公司：保利地产、万科；快速成长的二线龙头公司：荣盛发展、首开股份；具有其他非地产业务亮点的公司：福星股份、新湖中宝；商业地产类公司：世茂股份、中国国贸。
　　（具体内容请见附件）