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理工大學房地產及建築學系教授許智文表示，近期新盤賣個滿堂紅，究其原因，某程度是拜金管局收緊樓按所賜。不難想象，特區ZF是次新政策是衝着上車盤（或細價樓）狂潮而來。在新政策下所有住宅物業在700萬元以下，樓按成數上限均收緊至六成（若申請人的主要收入並非來自香港，按揭成數更只有五成；而貸款者需申請二按，按揭成數不能高於八成，供款與入息比率〔DSR〕亦有所收緊）。換言之，置業人士現時購買（二手）上車盤，所付的首期及批出貸款明顯較之前更困難。
新盤賣個滿堂紅
他又說，由於發展商可提供二按及釐印補貼，加上新樓質素明顯較優，故上車盤購買力轉移陣地流向一手市場（尤其新樓提供較多“上車盤”）是可以理解的。換另一角度看，上車盤狂潮很大機會已轉移至一手市場。
據中原地產統計數字顯示，今年首四個月一手新盤共錄5231伙成交，涉及金額571.7億元，較去年同期錄4666宗成交，涉及金額430.4億元，分別上升12%及33%。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，連月來多個新盤均錄得理想銷售成績，其中早於1月開售的有新地東涌東環，推出逾1370伙，除撻訂單位外，幾近沽清；而上月開盤的將軍澳緻藍天，1648伙首半個月已沽清。單就這兩盤，已吸納約3000伙購買力。
除上述兩個逾千伙的矚目大型新盤外，一些規模較細小的項目亦同樣熱賣。其中會德豐地產的油塘PENINSULA EAST，全盤256伙兩日沽清；而剛於5月3日開售的中國海外及市建局馬頭角單幢項目喜點，於4小時內全數164伙沽清。
他說，一手市場強勁的購買力，不少是來自父母作後盾的子女上車客，除此以外，由於新盤以貼市價、甚至以低於同區二手價開售，吸引一些購入作收租用途的長綫投資者入市，而剛售罄的喜點，便有約三成買家是投資者。
而另一類不容忽視的客源，則為內地客。近期多個豪宅項目，包括西九龍天璽及西半山的天匯，均重現內地客蹤影，由於不少豪宅項目均獲發展商補貼稅項，減低內地客稅項成本，加上短期內將有多個豪宅項目推出，料發展商將推出度身訂造的付款方法，以吸納內地客源。
世紀21香港有限公司行政總裁吳啟文也表示，近月股市牛氣沖天，加速一手新盤的狂熱，將軍澳區緻藍天在短短三星期就售出全數1600多伙，無論是近年來或是一手條例生效後，相信都是首個大型樓盤項目能如此快速“一鋪清袋”，另一個新樓盤位於油塘 PENINSULA EAST以低於二手市場價，全盤256伙在短短兩日超速售罄佳績。
他強調，目前樓市炒風早已絕迹，入市均是用家，亦因為用家市場，考慮入市與否除了加息、經濟環境、ZF措施等因素外，定價是另一個不容忽視的因素。就以將軍澳區為例，多個一手新盤銷售成績均十分理想，除了實質要求，最大原因是價錢具競爭力。
新盤蜂擁而出 大戰一觸即發
新盤市場旺盛，多個開售樓盤都取得不俗銷情，同時引發大批實客走出市場，間接鼓勵各大發展商的推盤意欲，尤其已踏入5月份，推盤步伐亦趨緊張，始終下半年將會有更多新盤推售，面對一眾龐大競爭力，將有多個具有實力的大盤提早登場，當中部份已批出及剛批出預售的新盤，紛紛準備就緒快將出擊，而且更包攬不同類型的樓盤，搶吸市場各路客源，預期5月新盤齊齊蜂擁而出，頻密程度隨時可以“嚇你一驚”。
有機會於5月應市的新盤，包括有將軍澳帝景灣、旺角SKYPARK、紅磡維港．星岸及元朗尚築，合共推出逾1400伙，各區的新盤蓄勢待發，料將掀起新盤搶客潮，新盤大戰將繼續吸盡市場焦點。
信和營業部聯席董事田少源表示，集團最快可推出的新盤預料為將軍澳帝景灣，正等待批出預售樓花紙，獲批會隨即推出。而項目的樓花期十九個月，將會提供546伙，其中約八成為兩至三房間隔。
新世界發展營業及市務高級總監楊文表示，集團將會推出與市建局共同合作項目旺角SKYPARK，希望獲批預售樓花同意書最快可於今月應市，項目將提供439伙，將以小型單位為主，其中九成屬開放式及一房單位，料將吸引大量投資客及上車客。而現時亦加緊部署推盤，現正密鑼緊鼓準備樓書及展銷廳，而示範單位將會設於上環。另外，集團現時餘下的貨尾，約涉及120伙。
長實地產投資董事郭子威表示，集團將於5月會有新部署，亦指一手新例實施二年，現時市場已開始適應，發展商賣樓亦更輕鬆。另外，他又指市場交投氣氛好，價量均理想，推盤是最好時機。
他又表示，紅磡的維港．星岸的豪宅項目，將會緊貼於將軍澳緻藍天推售工作完成後推出應市。而項目提供321伙，預期先會推出200伙，現已獲批預售樓花同意書，料有機會於5月推出。
百利保執行董事范統表示，集團旗下元朗尚築，預料可於兩週內獲批預售樓花同意書，可望於下個月把單位全數推出應市。現時項目已搭建兩個示範單位，而示範單位將會設於彌敦道726號。
嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明表示，元朗朗屏北項目很快會推出，該項目主打中小型單位，該盤會以貼市價為大方向。另外，將軍澳嘉悅迄今已售出逾九成五的單位，現時餘下12個標準戶及6個特色單位待售。現時項目有兩個低層平台戶採用招標方式出售，這是集團首次把單位以招標形式出售的。至於項目餘下單位會否再以招標形式出售，他指會再作考慮。
嘉里發展執行董事朱葉培表示，集團旗下沙田玖瓏山現已沽出逾600伙，套現近70億元，現時項目餘下約311伙，將會以現樓方式推售，並指有加價空間，估計餘貨涉及市值約40億元。
朱葉培續指，集團將於年底前以樓花形式推出掃管笏項目，涉及1100伙。項目將會分三種不同類型的單位推出，第一批樓高13~18層的分層單位；而第二批為7層樓高的低密度單位；第三批則為洋房項目。至於一手新例實施即將兩年，他認為製作樓書令成本增加，亦指樓書太重、資料太豐富，其實較難找到所需的資料。他又指，近排樓市活躍，市場把注意力集中於新盤，而他則看好中型及豪宅市場，認為豪宅市場吸納量大。至於將軍澳區未來供應多，他認為該區吸納力強，預料銷售情況亦會十分強勁。
樓市進入調整期
許智文分析，今年私樓落成量約1.33萬伙，較去年減少15.5%，港九市區及新界區各佔半，新界區以沙田及離島區較多。在明年預測供應量中，新界區比例高達七成，尤其以元朗、西貢及離島三區最多，元朗區以逾5200伙供應量位居榜首。明年供應單位逾八成是中小型戶型，超過六成仍未推售，預計大部份將於今年內以樓花形式上市，對中小型單位樓價有一定壓力。
又根據統計，2014年的一手成交有16603宗，成交金額為1,778億元，五大發展商一手成交12798宗或1,270億元，宗數和總值分別搶佔市場70%以上。從此統計，不難發現五大發展商主導一手私人住宅樓價升降走勢。既然七輪“辣招”已經使二手市道基本上失去主導角色，整體住宅市場表現要看一手樓了。面對明年私樓落成量會回復2萬伙水平，可以合理預期發展商會在今年內有序有價銷售手中單位，尤其是中小型單位，仍會以低於附近二手樓價方式開售，再看市道然後加量加價，最終平均售價仍會稍勝同區二手樓價。
談及倘美國延遲加息，本港樓價或因而上升，ZF會否加辣？許智文認為，ZF出招機會不大。ZF會觀望樓市表現，很難假設會否再推調控措施。最近新盤市況好，但二手成交偏少，較難作量度準則。而租金走勢開始回落，預期樓價升幅亦將會放緩。
陳永傑預測後市說，發展商低價開盤策略奏效，就連市區單幢盤亦以低價出擊搶客，務求鎖定客源，以便一擊即中，從發展商開價策略分析，一般樓花盤開價都會相對保守，未敢以市價或高於市價推出，否則隨時被其他競爭對手搶客，不少分支家庭的上車客亦甚感興趣，故新一批年輕客群對有關樓盤極具吸引力。
而發展商為求打響頭砲，預期低價開盤將陸續有來，並會搶走不少二手客源。他預計樓價稍後必出現轉勢向下的現象，樓價或將正式出現短週期的調整。
他強調，現時本港樓市措施已“辣到飛起”，太辣會阻礙樓市正常運作。但他認為，ZF加辣機會不是沒有，不過即使有，亦只能再從金融管理方面入手，因為牽涉稅項的措施要經過立法會通過。
吳啟文亦認為，一手市場交投持續暢旺，發展商加快推盤步伐，搶攻二手市場之餘亦互相競賽，當中最大供應商長實計劃今年有逾4400個單位，但已推售紅磡悅目及將軍澳日出康城緻藍天逾2000伙，成績暫時已領先，至於連同其他發展商如新地及新世界各自計劃推售逾2000伙，信置及會德豐地產，分別佔約1200伙及近500伙，幾大發展商合共在今年推售新盤數目預計可達1萬個單位左右，故短期內發展商銷售策略上，仍會採取先量後價策略，以貼市價開售爭取好成績。
相反，二手市場雖不至於一潭死水，如業主願提高議價空間，仍錄得成交，但從市場放盤價顯示，暫未出現急劇減價的情況，現階段距離執筍盤的時機根本談不上，相反在價格高企下，二手市場成交仍會膠着。
本文選自2015年5月18日出版的第10期香港經濟導報
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