房地产企业待销、竣工、销售平衡关系探析

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对于一般工业企业产成品一般有以下关系：
上期库存+本期报产-本期销售=本期库存
一般而言，工业企业的本期销售在上期库存和本期报产范围内。也有本期销售的产品是未报产的（即提前开发票）。工业企业的库存即使有本期销售的产品是未报产的（即提前开发票），上述平衡关系也是存在的。
房地产企业由于存在期房销售而且期房销售占全部销售比例较大，房地产企业的产成品平衡关系与工业企业不同。
对于房地产企业产成品一般有以下关系存在：
上期待销（库存，下同）+本期未预售竣工-本期现房销售=本期待销
本期全部竣工=本期预售竣工+本期未预售竣工
本期现房销售=本期全部销售-本期期房销售
统计局网站一般公布本期待销、本期全部竣工、本期现房销售、本期期房销售、本期全部销售数据。
我们可以用以下公式计算本期未预售竣工数据：
本期未预售竣工=本期待售-上期待售+本期现房销售
我们可以用以下公式计算本期预售竣工
本期预售竣工=本期全部竣工-本期未预售竣工
2016年1-12月有关数据如下（摘自2016年统计公报及有关月报）：
商品房全部竣工面积：106128万平方米
  商品房全部销售面积：157349万平方米
商品房现房销售面积：39322万平方米
商品房期房销售面积：118027万平方米
2016年12月末商品房待售面积：69539万平方米（比2015年末减少2314万平方米）。

可以算出：
2015年末商品房待售面积：71853万平方米。
可以算出：

2016年1-12月未预售竣工面积为：

本期未预售竣工=本期待售-上期待售+本期现房销售
69539-71853+39322=37008万平方米
  2016年1-12月预售竣工面积为：

本期预售竣工=本期全部竣工-本期未预售竣工
106128-37008=69120万平方米
房地产企业并不存在以下关系式：
上期待售+本期全部竣工-本期全部销售=本期待售
房地产业企业正确的平衡关系式为：
上期待售+本期未预售竣工-本期现房销售=本期待售
可以变换为：
上期待售+本期全部竣工-本期预售竣工-本期全部销售+本期期房销售=本期待售
或写为：
上期待售+本期全部竣工-本期全部销售-（本期预售竣工-本期期房销售）=本期待售
我们将数据代入：
本期待售=71853+106128-157349-（69120-118027）=

69539万平方米
显然上式成立。
根据错误的平衡关系式容易产生误判：

错误的平衡式关系：

上期待售+本期全部竣工-本期全部销售=本期待售
2015年末待销面积71853万平方米；

2016年1-12月全部竣工面积106128万平方米；

2016年1-12月全部销售面积157349万平方米；

可计算：

2016年1-12月待销面积为：20632万平方米。这是错误的数据。

之所以错误是没有考虑预售竣工面积与期房销售面积之差（69120-118027=-48907）。
本文房地产企业待售、竣工、销售平衡关系式经笔者验证成立，但为慎重起见，欢迎提出质疑。

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本文是由一个错误引起。
看了2016年的全年商品房销售面积为：157349万平方米，竣工面积为：106128万平方米。以工业产品平衡关系，销售大于竣工51221万平方米，商品房库存会减少51221万平方米。但实际仅减少2314万平方米，误差48907万平方米。
错误在哪儿呢？
错误发生在该平衡式含了期房的竣工和销售。期房（即预售）竣工69120万平方米，期房销售118027万平方米，之差恰好为：48907万平方米。
类推推理一定要完全一致，否则将会出错。