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万科深业爆改城中村
2018-01-04 21世纪经济报道
本报记者王帆张晓玲深圳报道
导读
深业采用“ZF-国企-村股份公司”三方合作改造模式，ZF以低价保障房形式推向市场。万科更加市场化，直接与村民签约，并保持“廉租”属性不改变。
城中村是深圳城市的特殊存在。在管理人口超过2000万人的深圳，1000余万人居住在城中村，享城市之便，却不能尽享城市之美。
以城中村为主的、租金较低的住房租赁市场，不仅解决了大量人口的居住问题，而且降低了房价对居民“住有所居”的冲击，成为大学毕业生、外来人群来深的“第一站”。
城中村与周边城市地区既分隔又融合，并持续演进、自我繁殖、自我更新。但从外观和居住体验来看，一些城中村确实给人“脏乱差”的印象，在消除安全隐患、居住消费升级的背景下，城中村改造势在必行。
租购并举政策的大力推行，给深圳城中村带来了旧貌换新颜的机会。2017年底，深业集团、万科城中村改造项目相继亮相，改造后的城中村明亮、时尚、舒适，让人不敢相信这就是以前的“握手楼”。
21世纪经济报道记者近日参观走访了深业、万科的改造项目，发现城中村摇身一变，成为有活力的青年社区。
按照深圳官方的态度，城中村以完善配套和改善环境为目标，以综合整治为主，拆除重建为辅。在全国鼓励租赁市场发展的大环境下，“十三五”期间，深圳的城中村改造体量计划将达到100万套(间)。
开发商入局
作为长租公寓的活跃市场，深圳广阔的城中村早已吸引了资本和运营者的注意。而深业和万科则是作为房地产开发商代表，成规模地介入到城中村改造中，两家公司的模式也有所不同。
深圳国企深业集团旗下的柠盟人才公寓首期共504套，房源来自于福田区水围村的29栋统建楼改造，总建筑面积1.5万平方米。
该项目采取“ZF-国企-村股份公司”三方合作改造模式。村民接受以租金稍高于当地城中村租房市场价的整租方案，然后由ZF引入深业集团。深业随后对整个社区规划、屋内装修和外部配套进行改造，再租给福田区ZF，ZF以低价的保障房形式推向市场。
据了解，福田区ZF将以75元/平方米的价格向符合条件的企业人才出租，相比之下，附近的平均租金在100元/平方米左右。
2017年12月27日，深业集团副总裁董方接受21世纪经济报道记者采访时表示，采取这一模式有一些特定条件，一是29栋统建楼聚集在一起，本身就具有一定规模，改造难度较小；二是与村股份公司合作，沟通难度低于一家一户去协商；三是ZF给予大力支持。
相比之下，万科则采用更加市场化的方式。此次开放的首栋样板楼位于龙岗区坂田街道新围仔村，这里有深圳“IT第一村”的美称，占地7.89公顷，共有226栋建筑，居民6093户。
改革开放初期，华为、富士康等知名企业工业园区进驻，大量外来人口在此地聚集，新围仔村的主体也在这一时期形成。
在早期规划时，新围仔村以宅基地作为划分单元，未预留集中空地作为社区公共活动场地，现在也面临传统城中村的尴尬：文化配套匮乏，公共设施落后，缺乏安全监控体系，并存在线路老化等公共安全和消防隐患等。
不同于水围村由村股份公司出面统一协商，万科直接与新围仔村村民签下租约。目前，万科在新围仔村已基本完成改造2栋楼，100余间房源。据万科方面透露，未来在该村的项目还将继续增加。
值得一提的是，此次新围仔村改造项目的发布，是作为正在举行的“深港城市/建筑双城双年展”外围展的一部分。此次双年展的主题恰是“城市共生”，主展场别开生面地设在深圳的城中村南头古城。
万科旗下专门从事城中村整治运营的子公司万村执行合伙人张海涛表示，本届深港双年展与深圳市万村发展有限公司提出的“万村模式”，共同点在于深度关注、分析和解决城中村问题。
除了新围仔村，万科的城中村改造项目还包括福田玉田村、坂田上雪村等。未来，万科希望将这一模式在多个城中村中复制，形成一个庞大的社区运营板块，纳入其整体的物业管理、长租公寓、社区商业业务之中，最终成为全国最大的社区运营商之一。
重构租赁市场
根据深圳官方数据，城中村租赁住房约占总租赁住房的70%，是租赁市场最重要的供应主体之一。
2016年深圳发布的《城市更新“十三五”规划》提出，城中村以完善配套和改善环境为目标，以综合整治为主，拆除重建为辅。
为了配合鼓励租赁市场发展的政策，深圳又在2017年8月进一步提出，“十三五”期间将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。
开发商等运营机构大规模改造城中村，将带来租赁由个人散租到专业机构租赁的变化。长租公寓产业服务商合屋创始人罗凤鸣告诉21世纪经济报道记者，有品牌保障的开发商入场，资源获取还是运营能力都相对更有优势，这也将搅动深圳的长租公寓市场格局。
从绝对数量来看，城中村改造并未直接增加太多租赁住房增量，但在开发商系统地完善消防配套、物业管理等环节后，或许将推动对此类住房的租赁关系认定，并进一步促进ZF对租赁相关权益比如租售同权的探索。
董方表示，“租房者能不能同等获得学位，这需要ZF的政策，不是由开发商能决定的，但我们会积极配合与支持，帮助租户申请相关事项。”
另一个备受关注的问题是，租金是否可能被推高。罗凤鸣认为，以前城中村对支付能力的要求相对较低，如果过快地改造，一定程度上会使深圳进入“被迫高端化”的局面。如何在产品形态上更加多样化，兼顾到低支付能力人群，这是ZF、开发商需要考虑的事情。
在深业的水围村项目中，ZF将其作为人才房项目，纳入到“十三五”30万套人才房供应体系中。董方指出，深业在这个产品系列中更多体现国企责任，基本上是保本微利。
而在万科的市场化改造案例中，万科相关人士告诉21世纪经济报道记者，“万科的思路是，相比改造前，在差不多的租金预算内，房间面积稍微变小，但基础配套会更好，居住品质提高。”
以新围仔村为例，公寓正式运营后的最低租金为每月898元，将交由万科旗下长租公寓品牌泊寓运营管理，是为泊寓华为基地店。
万科深莞泊寓总经理袁军说，综合整治完成后，租金不会夸张地上涨，城中村的“廉租”属性不会改变。
深圳房地产研究中心主任王锋也曾表示，如果租金过快上涨，ZF也会像调控房地产市场一样调控租赁市场。
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