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万科、印力与凯德大买卖 郁亮84亿收购20个购物中心的台前幕后
2018-01-06 观点地产新媒体
1月5日，小寒料峭，印力团体董事长、首席执行官丁力业在寒冬中远赴新加坡，与处于寒带的炎夏邂逅。而横跨2000多公里的风尘仆仆，都是基于一场渺小的商业买卖。
5日上午9时，作为同行的凯德牵手印力，给商业地产市场丢下了重磅消息。凯德对外颁布颁发，将经过旗下全资子公司凯德商用，与有关联第三方达成协定，向其出售在中国20家购物中心名目公司的100%股权及相应负债，买卖价格为17.059亿新元，合约83.65亿人民币，估计于2018年第二季度实现买卖。
随后“有关联第三方”浮出水面，印力官标的目标不雅观点地产新媒体透露，将联结万科和Triwater 经过各自旗下全资子公司联结与凯德团体全资子公司凯德商用达成协定，收购凯德在中国国内的20家购物中心名目公司的100%股权并承接相应的负债。印力透露，上述股权买卖的实现仍需获得中国ZF相干部门的监管审批。
自此，这宗83.65亿商业礼包买卖的主角已经悉数退场。而买卖背后向人们呈现的，则是商业地产在三四线城市归纳的一场“向摆布，向右走”的经典戏码。凯德显著是走出来的一个。凯德透露，上述20个购物中心散布在19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一名目规划的非外围城市。
此外，这次“世纪”大买卖也让外界对凯德多年来的资产办理策略一览有余。不断以来，在商业地产畛域，凯德就坚持出售成熟资产和收购成长性资产并举的发展形式。后期于指标城市的成熟商圈选址开发，经过一套以定位、空间设计、客户须要为外围的经营体系进步坪效，再结合多元金融化工具，让商业物业完成资产增值和本钱报答，是凯德形式的价值外围。
而买卖天平另一端的印力则是走进来的一个。印力表现，经过收购，印力得以进一步加速区域市场深度规划，鞭策存量资产优化策略。
83.65亿商业礼包买卖
1月5日，继33.6亿收购广州乐峰广场后，凯德又向商业市场释出重弹。只是这一次它的角色已经发生扭转由收购方酿成了出售方。
依照凯德民间对不雅观点地产新媒体披露，凯德经过旗下全资子公司凯德商用，将位于南昌、益阳、湛江等19个城市的20个购物中心名目公司的100%股权及相应负债，出售予与有关联第三方，买卖价格为17.059亿新元，合约83.65亿人民币，估计于2018年第二季度实现买卖。
在凯德发布消息一个小时后，事情中的有关联第三方终于向市场显露了奥秘面纱。印力民间对外公布，其联结万科、Triwater，经过各自旗下全资子公司联结与凯德团体全资子公司凯德商用达成协定。
依照协定，三方将联结收购凯德商用在中国国内的20家购物中心名目公司的100%股权并承接相应的负债。不过印力透露，上述股权买卖的实现仍需获得中国ZF相干部门的监管审批。
自此，这宗83.65亿商业礼包买卖的主角已经悉数退场。而买卖背后向人们呈现的，则是商业地产在三四线城市归纳的一场“向摆布，向右走”的经典戏码。
凯德透露，此次买卖无利于优化凯德团体资产配置和集中资源，所获资金将用于在中国继续投资优质物业。进一步强化凯德团体在华五大外围城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务规划和规模优势。
不雅观点地产新媒体了解到，此次股权买卖所触及到的的20家购物中心，凯德经过旗下公司均匀持有10年，名目均匀修建面积为4万多平方米（不包孕泊车场在内）。这些购物中心散布在19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一名目规划的非外围城市。
截止2017年6月30日的统计数据，此次出售名目别离占比团体在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%。“（此次出售）对团体全体收入影响不大。”凯德民间表现。
而作为礼包“受赠”方的印力，则很显著走进三四线的一个。印力表现，此次股权买卖触及的20家购物中心散布在华北、华东、华南和中西部区域的19个城市，且均位于所在城市的外围区域，有着稳健的运营效益和松软的生产者基础。
对于收购资产包的更深层次考量，印力表现，上述名目沉淀了优良的商业办理人才，对印力的人才储备及将来发展具有重要意义。别的，这些购物中心位于印力六大城市公司办理半径内，有助于城市公司下沉到外围区域市场及周边城市群。
不雅观点地产新媒体了解，买卖实现后，上述购物中心将全副交由印力经营办理，并计划依据其品牌定位“印象”系列及尺度进行提升。经过收购，印力得以进一步加速区域市场深度规划，鞭策存量资产优化策略。至此，印力在全国持有或办理的商业名目数量120家，办理面积1000万平方米，办理资产规模逾800亿人民币，遍及中国58个城市。
凯德商业地产交易逻辑
20个购物中心，价值83.65亿的商业资产，凯德的此次买卖显得有点坚决。而背后支撑它的则是早已构成体系的资产办理策略。
观点地产新媒体获悉，2004年底，凯德商用与深国投下属商用置业有限公司签订合作框架协议，就15个深国投商业中心的项目公司进行合作，涉及金额达50亿元人民币左右，正式进入中国市场。
根据彼时约定，合作的15个商业中心主要分布在广东、四川、山东等地区，凯德持有项目公司65%的股份。商业中心开业后，将由凯德与深国投合资的商业管理公司进行管理。2009年资产置换后，凯德商用共获得22个项目的全部股权，深国投商置获得4个项目及深国投广场的全部所有者权益及管理权。
而此次出售的项目中，有绝大部分就与上述深国投合作项目吻合。对此凯德相关人士独家回应观点地产新媒体称，和深国投合作的项目，通过十几年经营，服务当地社区和消费者，带动了当地的城市发展和商业升级。现在，作为资产管理的一部分，出售这些项目公司的股权，是正常的商业行为。
上述人士透露，早年跟深国投合作的项目中，成都的凯德广场·金牛、绵阳的凯德广场·涪城、长沙的凯德广场·雨花亭等凯德会继续持有，目前正常运营。
在此前观点地产新媒体举办的新加坡游学-走进凯德中，就有学员提出问题称，过往凯德和深国投合作的项目面积都在4万平方米，分布于三、四线城市，为什么没有REITs化？
彼时，凯德集团中国首席执行官罗臻毓就回应称，在中国绝大部分商场，除了上市的信托之外，都在凯德的4个房地产商业基金里面，其中也包括深国投资产包里面的商场。
星展银行相关高层曾对观点地产新媒体透露过，在新加坡上市的REITs中，如果物业分布在不同的地方，比如有些是一、二线的，有些是三线的，这对投资者来讲，会带来一定的投资投资担忧，因为不同城市的资产回报率不一样。这或许也是凯德出售资产的考量之一。
除此之外，凯德模式最基本的核心就是出售成熟资产和收购成长性资产并举。凯德模式的价值核心是，在目标城市的成熟商圈选址开发，随后借助一套以定位、空间设计、客户需求为核心的运营体系提高坪效。最后再结合多元金融化工具，让商业物业实现资产增值和资本回报。
而对于目标城市的选定，凯德也有着自己的考量。在凯德内部，有布局“核心城市群”的战略。凯德表示，所获资金将用于继续投资优质物业，并强化在北京、上海、广州、成都、武汉五大核心城市群及周边城市的业务布局。
观点地产新媒体了解，位于成都城市群的重庆属于凯德重点布局的一个。罗臻毓曾透露，开发和经济体系的延伸上来说，重庆扮演很重要的角色，这也是凯德重仓的要素之一。
因此，从这个角度讲，过去凯德如果追求的是“量”的扩张的话，那么现在更像是要回归到到“质量”的提升上来。即核心城市群、成熟商圈，在加上自己的运营和资管体系，从各个层面达到回报要求。
截止目前，目前凯德在中国的总开发规模约2,200万平方米，管理的总资产超过2,000亿元人民币。2017年全年，凯德新开业六大综合体，均位于五大核心城市群，包括上海的长宁来福士、杭州来福士、深圳来福士、武汉的凯德·西城、上海的凯德·星贸和苏州中心，平均零售面积达13万平方米以上。目前，仅在北京和上海，凯德分别拥有/管理8个商业地产项目。
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