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业绩会直击 | 新城发展收获一年：销售翻番、23个吾悦广场与私有化
观点地产网 • 2018-03-15
观点地产网 3月15日，新城发展在香港召开业绩发布会，列席的管理层分别为首席执行官兼执行董事吕小平、首席财务官兼执行董事陆忠明、执行董事及公司秘书陈伟健、资本市场部总经理张峰。
缺了董事长王振华的业绩会，开场总结的责任便落到吕小平的身上。
“新城发展在2017年度是收获的一年，也是近几年表现最好的一年”，这位首席执行官甫一发言，便透露出满满的喜悦。
他罗列了一连串的数字，涵盖核心地产业务、财务表现、土地储备、物业投资、融资等方方面面，包括“合约销售1264亿元，同比增长近一倍”、“归属股东净利37.9亿，同比大幅增长174.1%”、“年内新增土储3393万平方米”、“落成23个吾悦广场”、“加强平均融资利率下降至5.3%”……
连番飘红的数字，反映了这家房企的规模野心。业绩会现场，一众管理层也并不掩饰新城发展对规模的追逐，吕小平现场透露，2018年的销售目标为1800亿元，陈伟健甚至直言，“我们也算是一家冲业绩的公司。”
一年同比增长42.4%，这样的目标显然不保守，但陈伟健认为，这样的增长幅度是合理的，同时也有信心完成。
他透露，截至2017年12月底，新城发展土地储备达6740万平方米，其中已售未结转1280多亿元，可售货值达4000亿元。
不过，相对于销售的大幅增长，新城发展在土地市场的表现则显得谨慎多了。观点地产新媒体了解到，过去一年，这家公司花在土地上的金额大约为600亿元，新的一年，在“不会加大拿地力度”“小心为上”的原则上，新城发展在土地上的预算依然是600亿元。
与此同时，随着公开土地市场拿地成本逐渐走高，合作、并购逐渐成为房企规模扩张的主要方式之一。2017年，新城发展新增土地60%来自招拍挂，其余则通过并购、合作等方式获得。
业绩会现场，陈伟健也多次透露希望通过其他方法获取土地的意愿，在其看来，这些通道存在着成本较低的优势，能“获取比较便宜的地”。
住宅之外，新城发展的商业地产规模也在扩大。数据显示，截至2017年12月31日，新城发展在国内共有68个购物中心，其中已竣工23个，租金收入达10.6亿元，同比上升了205.4%。
陈伟健透露，2018年，新城发展将新开18个吾悦广场，至年底已开业数量将达到41个，并力争将租金收入翻番至20亿元。
伴随着管理层的介绍与回答，一张属于新城发展的住宅、商业版图正在徐徐展开。但对于每一家快速扩张的房企来说，负债、现金流等问题似乎是绕不过的关卡。对此，陈伟健也强调，新城发展对现在的负债率水平是不满意的，还会一直往下压。
首席财务官陆忠明继而补充，新城发展一直在尝试新的融资渠道，力求将各类融资工具份额达成一种均衡，因此，新城发展现金流以及短债都处于比较健康的状态。
盘点完一年业绩，承诺继续坚持审慎的财务管理，优化财务结构后，新城发展对“收获一年”的总结似乎到此结束了，但业绩会现场的两个提问似乎在不断提醒，过去一年，新城发展终究还有有点遗憾的。
2017年7月，因不满股价过低，新城发展提出私有化方案，但酝酿三个月后，在小股东的投票否决中，这场私有化还是流于了纸面。
挫败过后，新城发展似乎并没有像此前的新世界百货一样，一而再，再而三推动私有化。观点地产新媒体在现场询问会否重启私有化时，陈伟健的回答虽然意简言赅，但却格外肯定，“关于私有化的事情，我们不会再提。”
在随后的媒体追问中，他才无奈回应，以前是对股价“非常不满意”，虽然现在也还是不太满意，但也需要尊重股东和市场的反应。
以下为新城发展控股有限公司2017全年业绩会现场问答实录：
现场提问：去年公司销售业绩涨幅这么大的原因是什么？已售未结转有1200多亿，有多少是可以进入2018年结转的？怎么保证2018年销售目标的达成？
去年公司拿了122块地，总的土地的支出有多少？其中还有多少是未付的土地成本需要在今年支付？在这些土地中，新城发展实际权益部分大概有多少？这样的拿地速度会不会在今年持续？
第三个问题是今年会不会重新启动私有化？如果启动的话，时机会有什么样的判断？
陈伟健：第一，你说我们的销售增长幅度为什么那么大，是因为土地储备的布局，新城现在的土地储备已经达到6400多万方，去年新增的土地储备也达到3300多万方，我们觉得增长的幅度是很合理的，也有信心完成今年1800亿的目标。
第二是关于我们的货值达到1280亿，到底有多少在今年结转，主要部分都会在2018年、2019年结转。一般情况下，我们整个开发周期到结转大概是18到22个月，你可以算一下有多少可以在2018年结转。
第三个是整个新增土地的金额，去年归属新城发展的部分总共是600亿人民币，我们付了大概530亿的土地款，还有大概70亿是需要在今年付的。当然现在有很多的土地款已经解决了，所以对我们来说也没有什么压力。
新城发展的权益部分，一般情况下，跟去年的销售也是大概差不多的，我们的销售额大概有25%是跟人家合营的，75%是归属新城发展部分。其实跟其它公司的合作也是一个新常态，也是正常的，也可以互相学习，跟龙头企业一起合作。
最后关于私有化的事情，我们不会再提。
现场提问：有没有未来5年的销售规模预计？公司的负债比例会不会有下降的目标？公司在大湾区的布局还是比较少的，你们未来会不会投放更多的资源在里面？
陈伟健：第一个是我们5年的目标，今年是公司成立25周年，我们已经在全国排名第12名，我们希望今年能进入Top10，如果可能的情况下，争取进入Top5，这是未来5年的目标。
第二是负债，我们觉得有很大改善的空间，刚才也提到了，我们已售未结转的达到了1280亿，我们按照10%的净利率来算，我们的净资产有可能还会增加130亿左右，所以改善的空间还是蛮高的。我们觉得90%的负债率还是不满意的，我们还会继续把它往下压，但是如果定在非常低的水平也是不合理的，因为我们也算是在冲业绩的公司，当然我们也希望能够回到整个行业比较平均的水平，我们对现在是不满意的，我们会继续把它改善。
有关大湾区的问题，我们是深耕在长三角的公司，去年已经进入了所有的一线城市，尤其是深圳和广州，我们在大湾区的惠州、佛山已经有了项目，一般情况下我们进入一个城市，不会做完一个就走了，我们一定会继续加大在那些地方的投资。
现场提问：公司去年的业绩很好，派息增加的幅度很大，今年刚好是公司成立25周年，派息会不会有比较大的提高？债务、现金流的情况也比较好的，公司会怎么利用手里的资金？去年拿地花了600亿，大概占了1200亿销售额的一半，今年销售额目标是1800亿，拿地的金额预计是多少？
去年拿地比较广泛，进了很多的地区，今年大概会进入哪些地区？现在有些观点认为去年二三线城市经过调控之后地价已经回落了，会不会加大在这些地方的投入力度，还是会集中在一二线城市投资？
陆忠明：公司这次的预案是0.16元每股，从绝对数来看是去年的3倍多一点，从整个比例来看，归属上市公司的核心净利润只有30亿，所以我们实际上是按照30%的核心净利润这样一个大致的比例来做了今年的预案。后续只要公司的业绩有足够的支撑，我相信公司的股息分派计划也是希望对大股东、对流通股都有很好的回报，这是一个大的方向。至于后续的具体安排，还要看公司的业绩表现以及管理层的讨论。
陈伟健：关于拿地的问题，我们今年的计划也是用600亿拿地，去年也是花了大概600亿拿地，今年不会加大拿地的力度，我们会比较小心一点，另外我们也希望通过其它的方法获取土地。去年大概有60%是通过招拍挂，其它的有可能是通过同行的并购、购买资产包的方式收一些土地，今年我们也希望通过其它的通道能够拿到比较便宜的地。
坦白说你要问我们会在什么区域拿地，其实我们已经是一个全国布局的开发公司，在60个城市有6700多万方的土地储备，我们不是说到处去拿土地，是希望在现有进入的城市里面加大销售。当然也不排除考虑其它的城市，但是我们也是全国通盘的考虑。
现场提问：我有三个问题想请教一下管理层，第一是公司的毛利率今年有比较大的增长，增长到33.3%，今后公司的毛利率会是一个什么样的发展趋势？
第二是刚才陈总提到会用600亿左右的金额在今年获取土地，公司在银行的授信额度有多少？2018年是否有具体的融资计划？
第三是公司在公告里面提到，2017年底的金融资产公允价值由2016年的人民币4亿左右增加到2017年底的10亿左右，这个金融资产具体是指什么资产？
陆忠明：公司整体的资金情况刚才也提到了，目前的现金还是非常充足的，达到了246亿的现金总量。截止到2017年底的时候，我们的银行授信未动用额度部分大概有546亿，加起来大概有790亿的可动用现金资源，能够支持公司2018年土地储备资金的需求。当然，2018年整个资金新增融资部分的安排也是要结合公司的整体土地储备的进展。
刚才也提到了，我们现在融资也比较多元化，各种融资方式也都在介入，无论是中期票据、优先债还是公司债，整体的份额都是比较均衡的，我们也在尝试新的融资渠道，所以在这方面整个融资的计划安排还是要跟着公司整体业务推进的进展逐步来考虑，融资调整的空间和渠道选择的空间还是比较大的，基本上能够支撑公司的资金需求。
关于毛利率趋势的问题，今年整体的毛利率提升首先是得益于市场，整个市场的表现是一个比较好的趋势，第二是公司在相对集中的几个区域（苏州、南京）的项目集中交付，这些区域的毛利率确实是非常高，另外就是我们在今年大概有5到6个商业体交付，这也给2017年的毛利率产生了很大的贡献。对于2018年的毛利率趋势，一方面也要看市场的表现，管理层对毛利率的要求从来没有降低过，一方面是继续持续的争取市场的红利，另外也是在内部不断地控制成本、压缩费用，以满足整个业绩表现的要求。
陈伟健：我补充一下，关于金融资产这一块，它并不是很高风险的工具，有些收益并没有并表，可能也是我们开发的，但是不并表的项目，按照会计准则要把它算作金融资产，我们也使用了另外一些金融工具，但是并不会加大金融工具的投资，它只是一些不操盘也不并表的房地产开发的项目。
现场提问：我有三个问题，第一个问题是，去年公司觉得自己的股价偏低，管理层对目前公司的股价表现如何评价？第二个问题是，公司对未来的租金收入有什么中长期的计划？第三个问题是，金融资产增加的主要是哪个部分？公司目前儿童娱乐、电影等业务也在香港的上市平台中，这一块的收入表现是怎么样的？
陈伟健：对于股价我们肯定是不满意的，管理层肯定会继续努力，希望能够越来越高，我们的增长也是蛮高的，但是觉得还有很大的改善空间，所以也会加大跟投资者和股东的沟通，所以各位请放心，管理层已经有了加强投资者关系的团队。
关于租金的目标，我刚才已经提到了，2018年的租金目标是20亿人民币，比2017年的10个亿翻了一倍。
关于金融资产这部分，主要是我们的一些房地产的投资，但是我们没有操盘，我们只是进行了一个投资，它完全不是很高风险的投资，那也不是我们新城的策略，我们一定要求稳，这一点请放心。
陆忠明：关于娱乐业务的收入，在港股层面这个新业务还是处于初期的阶段，现在整体考虑还是规模为先，所以从整体的分布报告来看，这个收入占比跟A股相比，这个比例是非常低的，总收入也就3.2亿左右，主要是影院、儿童娱乐和一些其它的新的业务，整体的规模还不大，目前还在创业阶段。后续整体的增长会有一些趋势出来，但是跟A股相比还是一个很小的部分，它的占比还是很低的，所以我们还需要付出3到5年的努力，希望这一块的业绩能有好的表现。
现场提问：我有三个问题，第一个问题是，去年的销售目标是850亿，最终超额完成，今年的目标是1800亿，会不会也会大幅的超额完成？
第二个问题是，今年是公司成立25周年，会不会考虑派特别股息，让股东也高兴一下？
第三个问题是，为什么突然停止私有化？去年的一个原因是股价没有反应，现在公司也不满意，为什么现在不提私有化了？
陈伟健：去年我们做得很好，最后超过了目标1.5倍，完成了1200多亿的目标，今年的目标是1800亿，可售货值是达到了4000亿的，到中期的时候会再考虑到底需不需要再改变目标，但是目前我们觉得1800亿是一个比较合适的目标。
对于要不要考虑特别股息的问题，我觉得这一点对股价太过敏感了，但是毕竟公司已经创办了25周年，我们也会整体考虑一下。
关于私有化的问题，以前对股价是非常不满意，现在还是不太满意，我觉得还有改善的空间，也要尊重股东和市场的反应，我们也是需要投票的。现在我们有港股、A股两边的融资平台，都非常有效率，港股在1月份也做了一个配股、可转债，所以我们觉得保持两地的上市平台对我们集团是比较好的。所以私有化我们不会再考虑了。
现场提问：公司现在的平均融资成本是多少？在市场利率上升的情况下，公司的融资成本有没有大幅增加？
陈伟健：其实我们的现金和短债的比例是非常健康的，我们的现金能覆盖短债1.6倍。我们在1月份的时候在港股也做了接近8个亿的融资，做了可转债、配股，以及发美元债，一共有8个亿美金。我们的短债才1亿多，现在还有200多亿的现金，所以对短债我们没什么压力。今年也会继续拿地，但是会比较谨慎一点，我们也希望以后其它的通道能够获取比较便宜的土地。
现场提问：平均融资利率是多少？
陈伟健：5.3%。
现场提问：会不会继续上升？
陈伟健：我觉得还有改善的空间，今年我们的配股、可转债的成本是更低的，所以我觉得还有改善的空间，但是国内现在的融资成本也比较高，很好的是我们有两个上市平台，所以我们可以两边比较一下。但我觉得总体来说是还有一些改善的空间，我们可以再改善一下。
撰文：曾剑萍 武瑾莹
审校：劳蓉蓉
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