[分享][转帖]任江涛 跳出房价看宏观调控误区 [推广有奖]

摘录：

“各级政府的调控空有一腔热情，但缺乏大禹治水的智慧，企图通过抑制房价的方式来稳定市场，而不是把快速发展的房地产市场为民所用，从而获得更多的资源来发展民生住房，甚至一些地方政府的调控政策更是犯了头疼医脚的毛病”

 “土地半福利化给开发商，房子市场化给购房者，是造成开发商占据福布斯，而政府没钱投入社会保障的重要原因” 。用比较通俗的话说，国外成熟经验是让商品房市场成了一个可以下蛋的母鸡，是增加投入住房保障和基础建设资金的重要来源，而我们市长要求的是直接“杀鸡取卵”。

“房价收入比的失衡，不是因为房价的不正常，而是因为收入的不正常，这也是国家发展特定时期和产业结构发展不均衡的正常体现。如果把房价、医疗、通讯费、汽车、科技产品等大额消费品与国外进行对比，甚至上海恒隆广场与香港连卡佛数千件商品进行对比后，你会发现只有房价是最正常的，当然国内目前最没有泡沫是劳动力和劳动力密集的产品”

 “房地产市场几乎没有风险，房地产收益和风险严重不匹配。开发商的倒闭说明市场趋于正常，而‘阿猫阿狗都赚钱’（王石语）恰恰是不正常的”

市场配置没有起到市场的作用，社会保障没有起到保障的作用，政府职能缺失是房地产未能健康发展的主要原因。而当前最急迫和最可怕的问题是各级政府缺乏对于房地产的深入研究以及住房保障长远可行的计划，实现“居有其所”也许付出的至少是两代人的青春”

“房价快速上涨老百姓买不起房，房价大幅下跌老百姓将更加买不起房，由于贫富差距的日益增加，老虎和羊在一个有限市场争食的必然结果是羊最后被吃掉，中低收入者积累的少量财富也最终被套在房子上，“小康”变 “房奴”。解决百姓住房问题的关键不在于商品房市场房价的高低，而在于完善的住房保障体系的建立。把主要财力和精力消耗在平抑房价上，而不是“抓紧建立住房保障体系”上，是对总理工作报告理解最大的误区。

正文　：０８年3月18日第十一届全国人民代表大会在人民大会堂闭幕。与往届相同是，总理的政府工作报告、市长的侃侃而谈、专家的各项建议，提案的五花八门再次构成了房地产话题讨论绚丽而复杂的图景。2003年开始宏观调控以来，房地产已经不是第一次成为大家讨论最多的话题了。

从今年政府工作报告来看，温总理关于房地产调控的阐述，主题“抓紧建立住房保障体系”。具体可概括为：（1）坚持从人多地少的国情出发，发展省地节能环保型住宅，增加中小套型供给，引导适度消费。（2）坚持正确发挥政府和市场的作用，政府主要制定住房规划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。（3）坚持加强对房地产市场的调控和监管。今年要采取四项措施：一要加快廉租住房和经济适用住房的建设和管理。二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制。三要综合运用税收、信贷、土地等手段，增加住房有效供给，防止房价过快上涨。四要加强市场监管。最后提出要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。

两会前后，政府官员答记者问，代表提案，专家建议，媒体报道也颇为热闹，虽然说正确的道路都是在七嘴八舌的讨论中碰撞出来的，但已经历了5年的宏观调控以后，对于大部分官员和代表的发言，却让人不得不反思了。

1、政府官员：

广州市长：广州要全力以赴压低房价，增加土地供应量，建设廉租房、经济适用房，放开单位自建房等是有多种积极性的。

杭州市长：杭州不允许天价房的存在。

重庆：不允许地王的出现，楼面地价不得超过房价的1/3。

上海：在银根紧缩的条件下，07年底土地突击放量，大量土地突然无序推出，并通过密封报价，设定条件等方式限制地价。

北京：在中关村等几幅土地的出让方式上，不再遵循价高者得。

2、专家代表

建设部专家蔡继明、曹建海、顾云昌等在《关于减少政府收费环节，遏制住房价上涨的建议》中直言，“政府退出利益链，房价才能降下来”。

两会期间部分代表递交提案直接要为开发商减负。

3、媒体报道（近期报道大体可以总结为3句话）

房价涨了还是跌了？房市 “拐了”？开发商要破产了？

反思1：总理的报告中并没有提出压低房价，为何广州要全力以赴压低房价。总理报告指出高收入阶层由市场调节，为什么杭州市长不允许天价房的存在，难道他担心有钱人过度消费？难道高档房降价老百姓就能够买得起？

反思2：总理报告中首先提出的就是要集约用地，并在历年的报告中多次提出要严控土地，合理科学利用土地，为何广州上海重庆要通过增加土地供应，压低地价的方式打压房价。如果以上官员推荐到欧佩克，是否就可以解决油价猛涨的问题？

反思3：政府代表的难道不是最为广大的百姓的利益吗？如果政府退出利益链，岂不是百姓推出利益链？为开发商减负就能降低房价，“汤臣一品”地价不足4000元/平米，税费还没开始清算，为何要卖11万/平米呢。上海设定条件挂牌的花木地块，新江湾城地块低价出让以后的房价就会降低，老百姓就可以买得起？一方面是没有钱投入保障，一方面低价推出土地，还要为财富成几何级增长的开发商减负。为什么会有这种怪现象呢？

反思4：房价开始跌了，百姓就能买房了？开发商破产了，房市就不正常了？

中央宏观调控的重点是“抓紧建立住房保障体系”，控制房价过快上涨，而舆论都在报道房市“拐了”，打压房价。而喊了几年的住房保障仍然是雷声大雨点小，各个城市公布的廉住房保障计划更像是一个形象工程，而非实事工程，各级政府仍然没有建立住房保障体系的长远规划和可行方案，很多市长还在用“杀鸡取卵”的方式平抑房价。

要回答这些问题，可能如经济学家郎咸平所言，“中国的国情很复杂，解决问题的关键在市外”。 各级政府的调控空有一腔热情，但缺乏大禹治水的智慧，企图通过抑制房价的方式来稳定市场，而不是把快速发展的房地产市场为民所用，从而获得更多的资源来发展民生住房，甚至一些地方政府的调控政策更是犯了头疼医脚的毛病，现阶段房地产调控或许需要跳出“房价”才能看清误区。

误区一 宏观调控目的是‘打压房价’，房价下跌老百姓就能买房

要看清误区，首先要探寻以下问题

问题1、在房价日益高涨的今天，那些人购买了房产？

1）高收入阶层

----此处不讨论，因为在国内现有信用体系下，无法解释他们的真实收入。套用港台媒体的话来说，他们的购买力“深不可测”，甚至足以影响到北美和澳洲房价。

2）中低收入阶层：购房商品房主要情形有

一是动迁居民或郊区农民：这一群体是房地产发展最直接的受益者。

二是改善性住房：换房子的，这部分人的购买力一方面依靠收入的增长，另一方面主要来源于原有房产的增值．

三是早期购房者：在3年前购房的．房价相对较低，贫富差距虽然正在拉开，但还处在一个不高的水平，相对购买力低还没有完全体现．

四是市场预期导致透支性购房：包括工薪阶层购房，父母出首付为子女购房，但是购买房产后，由于首付及还贷等压力，生活质量下降。现阶段的“夹心层”如果购房也将面临同样的问题。

问题2、在房地产发展的早期，工薪阶层可以购买房产。而随着经济的快速发展，收入的增加反而越来越多的人反而没有能力购买房子了呢？是市场不正常吗？

其实这个现象也是经济发展初期阶段的正常体现，很多行业业都存在这个问题，1988年中国的脑力工作者的平均月工资为127元，而当时只要你下海，随便摆个地滩也能成万元户。当时港台人士带个几十万投资就是大老板，受领导接见，而现在带个几百万在上海只能摆地摊。做生意的难度越来越大，竞争门槛越来越高。随着经济的发展，资金和机会越来越向领先者汇聚，‘大鱼吃小鱼’是市场经济发展的内在规律。

买不起房也不是房产市场的不正常，除市场竞争因素外，还是中国现有经济发展结构及财税分配体制的不正常。与九十年代末相比，上海人均收入增长不超过2倍，大学生的毕业起薪从1300元增至约2500元每月，而企业高管的年薪从九十年代末的10万高薪和50万天价，到现在动辄数百万，多则上千万，在浦东金桥某日资企业，9个高管的收入超过千余名员工的收入。上市公司平安老总的年薪高达6600万，打工皇帝唐俊转会费高达10亿。

福布斯排行榜6年间，首富资产从80亿到1300亿。而在浙江的宁波、温州、义乌、绍兴，江苏的苏锡常地区民营经济的发展产生的千万亿万富翁更是数不胜数。而城市化的发展，财富的聚居，在现有投资渠道较少的环境下，必然会有大量资金进入房地产。

根据相关报道，上海高档楼盘购房中外来人口超过50%，而在豪宅市场则超过80%（不包括与外来人口如港台江浙人士组成家庭的上海人）。北京来说外地人来京购房的数量占总量的35%，考虑经济适用房、配套房等因素，这一比例还将更高，在北京三元桥等地区，外籍人士购房超过60%。也就是说在北京上海等高档住房市场是以外来或本地高收入人群为主的。而这些人的收入不管从购买力来说，还是增长速度来说都足以支撑现有的市场。而这些人的进入必然导致市场竞争的加剧，中低收入阶层退出商品房市场。

观点1：房产的购买力是真实存在且逐步增长的，但由于国家产业结构的不健全，分配体制的不健全。随着市场经济的发展，贫富差距进一步增大，购买力也进一步从中低收入阶层向高收入阶层转移。此外，由于强大的经济发展预期，通货膨胀，人民币升值等多方面的原因，进入楼市的还有各种投资资金，国际热钱，制造业的转移，股市资金等。这样一个无法再生的同一个稀缺市场竞争，虽然中低收入者的收入增加了，但是相对购买力反而是不断减小的，贫富差距的拉大与供应结构的不完善是中产阶级难以购房的主要原因。

问题3、从历史来看，房地产发展和房价的上涨带来了什么呢？

以上海为例，在90年代初，浦东开放之初，虽然面向市场的房子不多，但市区的房价不足2000元/平米（大多为使用权房），到2000年初，4000元/平米仍然可以购买市中心的房子。但当时可以购买房产的人却是少只有少。近10年伴随着城市化及房地产业的快速发展，2008年上海内环以内房价逼近3万元/平米，外环大部分区域也已经超过15000元/平米。但是“曾经住亭子间、烧煤球炉、用老式马桶是阿拉上海人的生活写照”却在房价的高涨中这些人改善了住房条件，上海2000年以来，每年成交新房超过2000万平米。同时房地产的发展还带了城市的发展和环境的改善，1992至2005年共拆除旧房6900万平米，数百万家庭受益。虽然存在各种问题及非议，但不可否认的是房地产的市场化和与之相伴的房价上涨，让城市环境得到了改善，让民众的住房条件得到了改善。而盲目的打压房价，不遵照市场规律办事的结果必然是妨碍市场的发展。

问题4、国外及香港地区房地产发展经验是什么？

专家劝大家不要买房，引用最多的就是房地产行业周期性很强，日本，香港的房地产泡沫破裂，导致房价大幅下跌，很多房子和高峰相比贬值超过一半。现阶段泡沫过重，等到房价大跌的时候再买，但是却没有告诉购房者，这些国家在泡沫破裂的时候，伴随而来的是金融危机，银根紧缩，失业加剧，普通百姓更加买不起房。而且也没有告诉大家，这些地区的房地产周期是一浪高过一浪，第二个周期上来的时候房价往往是第一个周期的数倍，香港等地区的高档住宅售价已经超过97最高峰。就像炒股一样，你永远无法选择在最底部进入，不过从长期来看，作为稀缺资源的房地产仍然是增值，这也是为什么自古以来的高收入者总是热衷于购房置业。既然房地产的大幅贬值往往伴随的是金融危机，经济衰退。那么为什么我们要人为打压房价？

从国外及香港地区调控经验来看，尤其是国情比较接近的东亚国家和发达地区的经验来看，在新加坡，日本，香港等国家和地区的调控，没有哪个政府把抑制商品房市场房价作为解决中低收入阶层住房的主要手段。

1）成熟的房地产市场良性循环是 ：

高收入阶层购买商品房------中低收入阶层购买具有保障性质的公共住房（一般分多个层级）----低收入者廉租房：而在其中一个重要的环节是商品房市场发展带来的土地及税收用以支持保障住房的建设，而高收入阶层购买商品房，通过税收及土地收益也实现了高收入家庭向低收入家庭的转移支付。

2）而现阶段我国的房地产市场的恶性循环是：

市场结构单一，80%以上的城镇居民购买商品房，而大量财富掌握在少数人的手里。由于贫富差距的日益增加，老虎和羊在一个单一有限市场争食的必然结果是羊最后被吃掉，中低收入者积累的少量财富也最终被套在房子上，“小康”变 “房奴”。而在调控中合法经营的开发商和购买豪宅的高收入者也战战兢兢，人人喊打。极少数人享受住房保障非但没有起到住房保障的作用，反而造成新的分配不公。政府打压房价，低价出让土地及高档住宅造成税收严重流失，公共资源变相统筹给了开发商和高收入家庭。

用比较通俗的话说，国外成熟经验是让商品房市场成了一个可以下蛋的母鸡，是增加政府投入住房保障和基础建设资金的重要来源，而我们市长要求的是直接“杀鸡取卵”。

问题5、假如房价下跌，市场可能出现的情况是什么呢？

1）          房价小幅下跌

2007年上海户均可支配收入约为27000元，实际可能高于这个数字，不过高出的隐形收入大部分与工薪阶层无关。而上海市区的平均房价保守估计在15000元/平米以上，如果以开发主***品的万科产品来看，靠近外环区域已达18000元至20000万元。购买1套住房总价在150万以上。显然即使房价小幅下跌，房价收入比仍然高达30倍以上，中低收入即使购房，生活质量也将大幅下降，而购买郊区房产则带来的是大量的时间和精力浪费在交通上，同时在需求旺盛的条件下降价，也会加剧走后门等腐败现象的产生。

现阶段的小幅下跌也往往是高速增长以后的短期调整，比如万科在上海的楼盘，07年销售13000元/平米的靠近外环的新里程，08年初已经达到2万/平米，所谓的打折5%，解释为节日百货商店的促销可能更为合适。

2）          房价大幅下跌

有人说了，房价大幅下跌来百姓就能买得起房。比如回归5000元。但是不要忘了，5000元对于老百姓来说便宜了，但是对于财富暴涨的高收入阶层来说那简直就是白送，其必然结果就是“砸售楼处，走后门（王石语）”，而中低收入阶层将成为更大的受害者，因为有关系走后门的，往往就不是中低收入者，不公平因素将更进一步凸现。比如浦东的某位副区长康慧军就利用走后门低价购买房，抛售挣取差价有关。仅仅其中8套获利即高达1600万元。其实开发商开发的楼盘中低于市场价销售的不少（尤其是国营企业），但是受益人恐怕找不到普通老百姓。

当然更大的可能性，就和日本，香港的房地产泡沫破裂一样，房价大幅下跌，伴随而来的是金融危机，银根紧缩，失业加剧，普通百姓更加买不起房。

不管是深圳，还是广州，北京还是上海，当贫富差距较大，缺乏保障的时候，房价即使出现短期调整，把普通百姓推向购买力相差悬殊的同一市场，最终结果只能是“小康”变“房奴”。

观点：虽然房地产是一个周期性较强的行业，房价短期内的调整和回落都是可能的，但是在贫富差距日益加大的今天，缺乏科学合理的住房保障体系，不管房价怎么起伏，老百姓永远是受害者．

问题6、既然房价由市场来调节，那房价还要不要控制呢？

答案是肯定的。总理在政府工作报告中明确提出，“控制房价过快上涨”，但是控制房价过快上涨主要还是从抑制经济过热，金融安全，产业发展等角度出发制定政策，而不是通过人为干预造成财税收入减少，购房者资产贬值也是在损害百姓利益。

报告中讲的控制房价过快上涨和市长全力以赴打压房价的目的是不一样的，其结果当然也是不一样了。总理在政府的工作报告还明确指出“坚持正确发挥政府和市场的作用”，而执行的结果往往是政府不是在保障中发挥作用，而是在市场中发挥作用，最后让市场不发挥作用。

问题7、房地产市场还要不要监管呢？

房地产市场的监管也是必须的，因为公平透明、诚信的、依法办事的健康市场，才是让百姓敢于消费的市场，一个可以进行改善居住环境又可以进行投资理财的市场。

可以说经过政府近几年的整治，房地产市场已经规范了很多，取得的成绩是应该被肯定的。住宅的技术和居住的舒适度都得到了提高，烂尾楼和劣质工程的现象大大减少，短期投机炒房，开发商哄抬房价的现象得到了遏制。

但是我们必须看到，现阶段各级政府仍然在监管中存在较多的问题，房地产开发中屯居土地，关系拿地，竞争不充分，销售信息不公开等现象仍然存在。

此外，房地产市场中还存在信息不透明等诸多现象，比如每年统计部门公布的房价信息，大玩数字游戏。根据2008年年初，上海统计局长在新闻发布会公布的数据，全市商品房价格涨幅基本平稳，同比上涨3.4%，商品住宅平均销售价格为8253元/平米。而实际情况是8253元在上海买不到房子，新天地附近的华府天地已从6万涨10万，内环的‘王子晶品’3万涨到6万，内环边的‘泰欣嘉苑’、‘仁恒河滨’等1.6万涨到3.2万。中环以外的新江湾城1.2万涨到2.5万。外环的‘万科新里程’1.2万涨到2万，.外环以外的七宝逼近1.5万，没有办法再环的九亭也超过1万。不管从那个区域来看，上海涨幅最低的区域恐怕也不低于34%。8253元价格到底是怎么来的呢，主要原因是由于配套商品房的拉低，但配套商品房供应的却是动迁居民，他们是原来的房子置换而来的，这样的数据有什么意义呢？不外乎是回避问题，粉饰太平，对于普通市民丝毫没有参考意义。而大家想知道市场的真实信息，住房保障计划只能是一片茫然。

在一片茫然之中，‘房价拐了还是跌了’也就粉墨登场了，今天郊区的楼盘开了，配套商品房上市了，就开始惊呼‘房价拐了’，‘上海的房价跌破1万了’。明天市区的楼盘开了，又开始惊呼，＇楼市回暖了,开发商造假了＇．＂长宁区某楼盘雇人排队了＂　

4月7日，毕业于北京大学研究生进修班的孙启柱经过１个月的观察和统计发布一个贴子《上海40%的售房合同是假的——根据房地产交易中心的统计》，争议一时如潮。北京大学房地产金融研究中心主任冯科就此告诉《中国新闻周刊》：“我觉得存在开发商造假的可能＂．而上海相关部门以“统计口径不对称”来回应部分楼盘合同撤销率过高的问题．为什么会出现这种现象呢？

实际上我是理解相关部门的解释的，因为孙启柱们不知道在上海某个写字楼做贸易或者七浦路卖服装的小老板的真实收入，他们也不知道上海花木镇和七宝镇最穷的农民财产也超过了南京西路的白领．他们更不知道温州生产打火机，指甲剪和马桶盖的工厂主，还有义乌绍兴经营小商品的商贩们是否会在上海买房，他们不知道在近百万往返于长三角的港台人士近几年流行问候语是＂在上海买房了吗？＂．他们也不能理解在上海一些高档会所里，老板们开的一瓶洋酒就超过孙启柱们的年薪．远在２００２年的黄浦江边的某楼盘就曾经出现过某位业主花费６００万购买了房产，收房的时候却忘了买在哪个小区的笑话．城市化的发展使更多的高收入人士向大城市聚居，投资置业居住是发展时期的必然产物，而相对于其庞大的购买力来说，目前市区可供应的楼盘实在是太少了．工薪阶层的相对购买力大大的减少了。

孙启柱们可能也暂时不理解父母为子女买房的迫切，哪怕是观望和研究了１００年，没有经历过排队买房，就很难理解国人买房子的那种渴望．为了理想的房源，购房者的急切往往通过排队表现出来．在一个楼盘曾经现场问过新上海人＂为什么要排队３天３夜买房子，这么多新房源或二手房选择余地很多呀＂，他的解释是：＂希望能够买到看重的那套呀．为了回１趟四川老家，排队２天买火车票，为了１个家排队３天３夜值．＂曾经闸北一个楼盘开盘排队，领导接群众举报，警察把排队者一个一个叫进去询问，结果除了几个黄牛和中介，没发现一个是开发商雇来的．现在的排队现象主要还是由于市场的供求关系决定的，出现黄牛和排队公司也就不足为奇了。但是如果这些人扰乱市场，政府就有责任像打击春运黄牛一样给予打击。

数百名购房者涌入售楼处的时候，而购买房子同期还要办理贷款等等诸多手续．定金合同来不及转为售房合同或者延期办理也就不足为奇了．但是如果说购房需求是真正的存在，为什么相关部门还要遮遮掩掩呢？恐怕还是担心房价的上涨引来百姓的不满把．

上海也曾经出现过＇万邦都市花园＇，＇天赐公寓＇等虚拟合同的情况，不过值得反思的是它们不是人为制造＂热销＂假象，而是太看好房市的情景，＂捂盘惜售＂．

当然，不能排除个别开发商和代理公司通过各种营销手段制造假象，那就应该认真查处，严厉打击，公开信息。不要让个别现象损害了整个行业的形象。但是有一点是不可以否认的，就是房地产市场的真实需求和购买力也是有的，根据政府查处情况来看，如果把０７年去掉定金合同的撤销，真实撤销合同的人是很少的，有些可能还是更名等特殊原因．因为随着房子的快速增值，没有人愿意退房子．现阶段的供求矛盾只能说是穷人太穷了，有钱人太有钱了．

最终我们要问得还是，房价和市场的误区到底是怎么造成的？为什么购房者会有这样那样的疑问，不相信这样一个市场呢？怎样才能让消费者放心呢？要解决这写疑问，只能是让市场更加透明，规范．政府对市场的监管仍然任重而道远．

误区二、大多数人买不起房，说明房地产市场不正常

从国外房产市场发展的经验来看，大部分人买不起房是必然的，尤其是在地少人多的亚洲国家，土地作为不可再生的稀缺产品，供需矛盾更加突出。即使在人均收入近3万美元的新加坡，也是80%以上居民购买或租赁组屋。其次在日本和香港保障性住房比例达到60%以上，再加上租赁房屋，真正在市场上购买商品房的比例都不会很高。

从国内几千年的历史发展来看，普通百姓购买房产和土地更是天方夜谭，＜红楼梦＞中的荣国府暂且不谈，即使在上世纪30年代的远东大都市上海，地产大王沙逊1人就拥有租界近三分之一的高档房屋。房子和土地市场自古就是有钱人的游戏．当然现阶段通过经济和房地产市场的发展，让一部分先富起来的人购买了房屋，应该说是一个了不起的成就．

  现阶段中国住房自由率高，一是计划经济阶段存量房转化而来，二是配套拆迁等住房，三是由于巨大市场预期市民透支性购房，四是早期购房及置换购房，五是高收入阶层强大的市场购买力。而当市场经济发展到一定的阶段，随着收入差距的进一步拉大，中低收入阶层退出商品房市场，是市场调节的正常反映。仅以上海为例，随着城市化的快速发展，江浙沪及港台人士等大量的高收入新阶层具备足够强大市场购买力，其财富增长速度甚至远超房价增长。而工薪阶层进入同一级开放市场势必没有竞争力，无力承担高企的房价就再正常不过了。

观点1：从古今中外房地产市场的发展经验来看（同等资源地区），在成熟的房地产市场，中低收入阶层逐步退出商品房市场，是市场调节的正常反映。而中国城镇现阶段80%以上的购房需求完全通过市场配置反而是不正常的。

观点2：房地产市场不正常，不是因为商品房价格严重脱离百姓收入水平，而是因为现阶段社会财富有大量集中在“先富裕”起来的少数人手中，高收入阶层的购买力足够强大。因此建立一个多层次，能满足不同群体需求的住房保障体系就显得至关重要。

误区三、比较国外，中国房价收入比，租售比失调，泡沫严重？

把房价收入比和租售比与国外对比，说明泡沫严重，是当前普遍的观点。

产生这种现象一是市场预期的不同：发展时期的不同，在发达国家经济和收入的增长等都相对稳定。而中国目前正处在一个经济和城市化快速发展的阶段，市场经济的发展产生了人群向城市聚居。中国市场具备强大的市场预期。短短几年时间，收入的增长，城市的发展就会发生翻天覆地的变化，尤其是高收入阶层的财富增长更是爆炸性的，房子由于70年使用权一次出让，永久产权，购买的往往是一种预期。因此房价收入比，至少要拿几年甚至10年以后的收入进行对比。以上海为例，在2001年，笔者一个朋友在浦东金桥工作购买金桥地区的房子售价仅3000元/平米，当时他的月薪2500元。区域租金600元可以租到2房毛坯。当时房价收入比超过10，租售比为50（也就是说要出租50年才能收回）.2007年他的收入增长到8千元每月。当时购买的房价与7年后的收入相比为3.2。2007年浦东区域租金2房超过3500元，租售比为7（也就是说7年就能收回），而且随着经济和城市化的发展，收入和租金都还能上升。

二是比较对象的片面性：如果我们比较更多的东西你就会发现“如果把房价、医疗、通讯费、汽车、科技产品等大额消费品与国外进行对比，甚至上海恒隆广场与香港连卡佛数千件商品进行对比后，你会发现只有房价是正常的，当然国内目前最没有泡沫最便宜的是劳动力和劳动力密集的产品。”

观点：房价收入比的失衡，不是因为房价的不正常，而是因为收入的不正常，这也是国家发展特定时期和产业结构发展不均衡的正常体现。

误区四、年轻人三四年后再买房或者40岁后以后再买房。

虽然王石建议年轻人40岁以前租房住，并以自身42岁才买第一套房作号召，并提出不买房有利于创业。但是恐怕仍然不能阻挡年轻人继续成为购房的主力之一。

原因很简单中国与国外相对稳定的房地产市场有所不同，国外的收入增长，房价增长，城市化的发展等都相对稳定。而中国真个经济都所在快速发展的阶段，强大的市场预期决定了房价长期向好的趋势，更多的高收入阶层向大城市聚居。长期来看房价的增长预期仍然较为可观（王石也承认这一几乎公认的观点），市场预期既是市场的风向标。更为重要的是随着贫富差距的进一步拉大，相对购买力的进一步降低，夹心层购买商品房的困难也将更加凸现。王石的买房经历只能说明房地产市场是适合高收入阶层的市场。

国外的福利保障体系是很完善的，发达地区的社会保障都是很完善的，有人举例德国年轻人毕业多少年才买房，但是德国的失业救济金就可以到地中海旅游一次。我们的年轻人买不起房也是正常的，只是在市场预期较强，又缺乏保障的今天，渴望稳定渴望买房的心情也是正常的。

此外时代不同了，王石的年轻时代可能还没有商品房市场，至少还没有形成气候。其次想成为王石的概率不足万分之一，而成为普通工薪阶层的概率则超过90%，而在当今时代几百万购房者的财产升值远比一个王石更具说服力。就好像丁俊晖弃学打球成为台球明星一样概率太低，不过还好丁俊晖父亲还有自己的房子卖了来支持，如果没有房子出售恐怕就难以支撑其后来的发展。

最后从创业来讲，在市场竞争日益剧烈的今天，第一桶金的关键毋庸置疑，购买房产还被不少人作为投资升值关键的因素。在房价持续增长的今天，买了再卖还能为创业提供一定的资金支持。这些年综合来看比股市稳妥多了。而且没有固定资产你想申请个信用贷款恐怕也没有银行愿意贷给你。当然时代在变，创业观念也在变，买不买房子都不应该成为无法创业的借口，阿里巴巴马云就是在自己购买的房屋中创业成功．从马云的创业经历来看可以总结为两点，创业成功与否与人的长相无关，与是否购买房产也无关．

这里也反思市委书记的一个问题：杭州的房价不低，上海出不出马云也和房价无关，如果一定要找答案，用马云的话说‘男人的智慧往往与相貌成反比”，可能还是用智慧和外形的比例来解释更好。

观点：买不买房因人而异，量力而行。很有可能好心的王石无心就干了坏事，就像几年前劝大家不要买房的某些专家一样．更为重要的是随着贫富差距的进一步拉大，相对购买力的进一步降低，夹心层购房商品房的困难也将更加凸现。

误区五、住房保障体系靠国家财政投入。

你可能会说，住房保障有中央财政，但是中央财政每年3.4万亿要投入农业、教育、社保、医疗卫生、环境保护、基础设施、国防外交、等等庞大开销，能够投入住房保障的资金极其有限，难道还要老百姓多上缴个调税？

2007年国家投入住房保障的费用为154亿元，值得我们反省的是上海仅仅花木和江湾城两个地块的低价出让，造成的损失就近200亿元。而我们可以肯定的是这两个地块即使白送，开发出来的房产也不是普通工薪阶层能承受的。即使房价下来，也是统筹给了高收入者，打着平抑房价的口号出让土地，结果肯定是“赔了夫人又折兵”。

2007年全年土地出让金约为9000亿元，根据土地出让经验，有竞争的土地市场土地出让金往往是无竞争市场的1-3倍，由于目前我国土地招挂牌除了少量地王外普遍缺乏竞争，前几年更是以协议出让和底价出让为主，不考虑开放之初的招商引资，从2001年房产市场全面回暖，而国家土地市场仍然缺乏竞争，造成的财政流失预计超过数万亿。如果按市场规律发展土地市场及商品方市场预计每年可以增加土地收益近6000至1万亿。以上海为例07年土地出让金为400亿元，大部分在银根紧缩的年底推出，部分大地块设定条件定向出让，由于缺乏资金和无序出让缺乏竞争，至少少收入资金超过400亿元。

而这些资金是可以用来投入住房保障的，以仅有的几个有竞争的项目为例。在中外环间出让的新江湾城仁恒地块，成交价折合楼板价2万元，预计该项目售价达4万元，预计税收成本保守估计每平米约5000元，国家可获得财政收入每平米约为2.5万，扣除约5000元土地拆迁整理，每销售1平米该项目，既可以造5平米的经济适用房（以4000元每平米计算），可以说一个有竞争的健康的商品房市场能够对住房保障提供的资金支持是相当可观的。

而在发达地区，商品房市场的财政收益一直是提供住房保障资金的重要来源之一，而我们的扼杀正常商品房市场的做法是很可怕的。

观点：必须进一步发展面向高收入人群的商品房市场，通过市场获得保障的资金是一个重要的渠道，防止打着打压房价的口号转移公共资源，防止土地收益和税收收入的流失，使之真正成为一只可以下蛋的母鸡，为公共住房提供强有力的资金支持。让通过合法经营获得高收入的阶层能够放心消费商品房，提高居住条件，同时通过土地及税收实现向低收入阶层的转移支付。

误区六、地价和税收过高推高房价，为开发商减负平抑房价

随着实行招挂牌制度以来，尤其是07年以来，‘关于地王哄抬房价，面粉贵过面包’的传闻就不绝于耳。由于土地掌握在各级政府手中，要求政府退出利益链的呼声也是一浪高过一浪。此外两会期间多位代表要求给房产商减负。

问题1、那么为什么会出现这种情况？低价出让土地就能够换来平抑房价吗？

正如前文分析，在我国现有经济结构不健全和缺乏科学合理的住房保障体系条件下，贫富差距的拉大与供应结构的不完善是中产阶级难以购房的主要原因。

不可否认的是成本是组成很多产品价格的重要因素，但是决定价格的关键因素还是供求关系。在供需矛盾突出的房地产市场，几乎没有多少开发商采取的是成本定价法，大部分都是比较定价或者市场定价。如果按照成本定价的话恐怕也就没有房地产暴利的说法了，供求矛盾存在，降低成本未必可以平抑房价。而除了少量地王以外，大部分土地还是以前的协议出让或者低价出让，成本与售价并没有必然的联系。供求矛盾突出的时候，这就好比上海的车牌拍卖，钢铁价格的上涨还不足以影响到这块铁皮的拍卖结果。

问题2、低价出让土地，降低成本会有什么现象呢？

现象1、汤臣一品的楼板价不足4000元/平米，税收还没有清算，但是仍然定位为最贵楼盘。

现象2、便宜出让土地导致寻租现象，“盛大金磐”低价获陆家嘴黄金地块，楼板价不足2000元/平米，最高售价达到6万/平米。参与出让该地块的浦东“炒房区长”康慧军被双规。初步查明，康氏夫妇利用职权低价置房24套，已出售8套，获利达1600余万元。

现象3、2007年上海设定条件低价出让花木和新江湾城两地块，造成的财政收入减少高达近200亿元。而全国07年投入廉住房的资金仅为154亿元。虽然不能预估其将来售价，但是可以预计这两个地块开发出来的房子仍然与普通购房者无关，公共资源间接转移给了开发商和高收入阶层的购房者。2004年上海还曾经以设定报价区间的方式打压低价，在一些黄金地段的地块招标中，和记黄埔，凯德置地等品牌开发商由于高报价而出局，本地开发商中标。结果现如今这些地块的房价仍然让老百姓难以企及，但是土地收益却大大减少了。此外由于缺乏完全的竞争，真正有实力的开发商被排除在外，依靠潜规则中标，对于城市和行业的发展都是不利的。

问题3、引入竞争出让土地会有什么现象呢？

新加坡的土地出让市场一般都会引入多家品牌开发商竞争，2008年3月，西海岸地段吸引包括香港、台湾、美国等12方人马竞争，新加坡品牌开发商更是倾巢而出，最后由长江实业高价获得。同一时期的西林道地块，由于地段一般却只有两家竞争，而出家最高的标书仍然被建屋局以投标价格太低为由拒绝。为什么呢？恐怕他们想得更多不是为富人打压房价而是为百姓多争取一点利益把。

以上海为例，很多居住在老的棚户区的居民依靠土地出让改善了居住环境，通过土地出让浦东花木镇和七宝镇最穷的农民的财富也超过了陆家嘴工作的白领。强烈建议各位市长向这些村长和镇长学学．或者考察欧佩克看看他们为什么不用增加供应的方式降低油价。

而在仅有的出让的几幅地王地块也为当地带来了较大的财政收益，仅出让一幅新江湾城地块的仁恒项目就能够建设4块同等面积的保障房，同时还能让高收入阶层住得更好。但是可惜的是这样的竞争太少了。尤其是高档项目的出让往往是土地和房子变相从公共资源统筹给了开发商和高收入者