对“地价影响房价的剖析”--- -回应最近国土资源部的一份报告 [推广有奖]

对“地价影响房价的剖析”
  王炼利

在载完本人2006年的旧作后,正逢国土资源部副部长鹿心社先生在国务院新闻办举行的新闻发布会上发表讲话不久。于是，想对鹿先生“地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定性因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。”的说法简单阐述一下看法。
鹿心社先生认为，“国土资源部新近调查了全国东、中、西部地区620个房地产开发项目，调查结果表明，目前中国地价占房价成本的15%-30%之间，平均成本为23.2%，低于英美日韩等国”。
关于这一点，我认为鹿心社先生也许说得有部分道理，因为他说的是地价占“房价成本”，而不是说地价占“现实房价”。“现实房价”是没有个准的，是动态的，是在“进行中”的，但是，“房价成本”这是静态的，是有准的。房价成本，就是造房子的价加上造房子的人得到土地的价钱。请大家务必注意，房价成本上的土地价只能以得到土地后直接造房子的房产商的“拿地价”为准，而不能以得到土地就转卖的“拿地价”为准。要知道，土地从政府手中出让后，就进入一茬茬转卖的过程，真正要在这块土地上造房子了，一般都转卖到第四、第五茬了！
之所以认为鹿心社先生只是“部分有道理”，是因为他说的“中国地价占房价成本的15%～30%”中的地价，事实上只是指政府收到的土地出让金。笔者认真研究了上海政府历年所收到的土地使用权出让金数据，深感惊诧——政府收的土地出让金少得可怜！
从1988上海开始出让第一块土地到到1997年为止，上海市财政收入中土地使用权出让收入入共计是20.63亿美元和近80亿人民币（《上海房地产市场（98）》第29页），这期间上海出让了13863万平方米土地，将20.63亿美元按1990年到1997年平均汇率6.87折算成人民币是142亿，再加上80亿人民币，共计222亿人民币，平均每平方米土地收取的土地出让金是160元人民币。从2003年到2006年1～9月，政府实收的土地出让金平均地价是每平方米150元、213元、169元、138元！
90年代中前期的土地出让金平均单价是160元，到二十一世纪房价翻了几翻，土地出让金还是这个单价！1990年到1995年上海市财政收入年平均581亿，土地出让金只是占5%，2004年、2005年的政府财政收入3592亿、4096亿，土地出让金连5%也占不到。我们的政府在“收取土地出让金”上真的很温情！怪不得鹿副部长认为我国的地价只占房价成本的15%～30%！但是，上海造多层住宅的土建和安装价也就是每平方米1400左右（2006年时的价格），地价占房价成本15%～30%，也就是说，当房价成本每平方米1647元时，地价每平方米247元——这是地价占房价成本15%；当房价成本每平方米2000元时，地价每平方米600元——这是地价占房价成本30%！
这个地价占房价成本之比可信吗？首先不信的，应该是土地转卖最末端的房产商——他们最清楚，他们是以什么价格得到土地的！
虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》给了土地转让以限制，限制条件是“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。但是，法律条文是敌不过房地产商的智慧的，后来有几个房地产商是在转让房产地产的？他们是“转让房地产公司”！房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就等于转让了项目工程；转让房产地产等具体工程还要交土地增值税，转让公司连土地增值税都免去了——全部归地方政府所得的、房地产业缴纳比例达70%的土地增值税，偏偏是地方政府最不肯积极收取的税收！1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到298.4亿土地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的！而298.4亿土地增值税只占同期地方税收40769.4亿的0.7%（见国家税务总局网站→政务公开→税收统计），298.4亿中属于房地产业支付的大约还只有200亿。
我国法律规定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用对土地使用权的转让权——实际操作中还根本不用完成25%的开发投资，只消将正在从事开发的项目公司转让，土地使用权就自然而然地转让了，假如这个公司转让N次，土地使用权也就同时转让N次，每一次的转让都是得益于土地使用权人，不利于土地所有权人；而国外的惯例是土地承租人在完成全部建筑物以前，根本就不得转让土地使用权——因为房产和地产不能分割交易。所以，国外的地价占房价成本是可能远远超过我们，但是，他们的地价不能单独交易，他们的地价高，就不是高在土地倒卖出来的“高”上！
至于鹿副部长说：“决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系” 。我想，我已经在《影响房价的真正原因》中阐述清楚了，在此不多赘言了。
最后，用最通俗的语言说明一下政府的土地出让金为什么不愿多收的道理：大家都明白土地是值钱的，对不？只有政府才掌控土地使用权的出让与否，对不？政府是有活生生的、有七情六欲的人组成的，对不？那好，我掌控了土地使用权的出让权，我就想出让给我的亲属部属，但关系越亲，就越不可能也越不愿意多收亲属部属的“承让金”，所以，第一茬的土地出让——从政府手中直接出让的土地，这出让金就是多收不了的！而以后发生的土地转让，那就是另回事了！