[水煮经管] 随笔：中国家庭买房产不买股票的真正原因 [推广有奖]

在今天的中国，股民似乎成为了一个贬义词。如果你跟别人说你的投资用来炒股票了，许多人第一反应可能是你亏了很多钱。甚至在某些百科中，股民=韭菜。而相反，如果你跟别人说，你是炒房子的，那么大家第一反应可能是你赚了很多钱。

无数的策略师，甚至投资大师告诉你，投资收益中的大部分来自资产配置。但是对于普通老百姓来说，大部分人不懂如何做资产配置。然而下图非常有意思，中国人对于房地产的资产配置是一种自然选择。在中国有普通家庭资产配置中，房地产是股票的10倍以上。这个数字可能并非最精确的，毕竟有不同统计口径。然而一个显性的事实是，中国人都把投资放在房子上，而非股票。这一点其实和其他国家非常不一样。那么到底是为什么呢？

表面上看，是房子带来的赚钱效应。买了房子的人，都是赚钱的，从而形成一个正反馈。周围所有买房子的人，几乎没有赔钱的，那么越来越多的人会买房子。相反，股票指数长期不涨，大部分人又是追涨杀跌。最终买股票给投资者带来的是一种负反馈，大家把钱放到股市的就会越来越少。除了历史上少数几次大牛市中，新进来一批投资者。

然而背后却有几个更加深层次的原因。第一个原因是，中国过去30年经济的发展是依靠城镇化，而非证券化。城镇化带来的就是住房环境，城市条件等基本面的改善。有些地区，原来的交通和配套都很差。受益于城镇化，整个交通和配套出现了大幅改善，那么房价的基本面向上后，价格自然会上涨。同时，作为一个储存资产的载体，房地产市场的容量也足够大。相反我们看美国，从80年代以后美国经济的发展来自证券化。由于养老金DC税收递延政策出台，美国大部分人每个月都会定投股市基金。这也导致美国家庭的资产大头放在了股市。“凑巧”的是，这个时候也开启了美国历史上两次级别最大，持续时间最长的牛市：1980到2000，以及2009到今天。

第二个原因是，资产向下的波动率。对于一个普通投资者来说，其最后赚了多少钱，其实和这个资产整体收益率关联度不大，而是和波动率相关。比如股票，我们看到身边许多人买过上涨了10倍的股票，但可以说99%的人根本赚不到10倍。他们一般会赚了50%就卖掉了。究其原因，是股票的上下波动率比较高。一旦波动率高，会影响到持有人的心态。投资者对于向上波动率肯定是越大越好，关键是向下的波动率越小越好。而房子的特征是，其向下波动很小。历史上很少有房价出现单年30%以上跌幅的。

简单来说，股票即使能涨10倍，中间也是伴随着无数个剧烈波动的。在这个过程中投资者会经过充分换手。很少有人在Day One就能判断某个股票能涨10倍。但是房子如果涨10倍，其中向下的波动非常小，大家容易持有这样的资产。

第三个原因是，刚需和杠杆率。我们把两个合在一起说，因为有着千丝万缕的联系。我们前面说过，中国经济过去40年的发展基本上是依靠城镇化推动。越来越多人改善自己的住房条件。以前许多人的家里，是四世同堂。一个小房间还住了好几号人。当一个家庭的收入开始提高后，买房子是一个最直接的刚需，能迅速改善生活品质。我们看到整个家庭的人均居住面积越来越大，居住人数越来越少。从过去5个人住两个房间，变成了今天2-3个人住三个房间。可以说，住房是中国人的刚需。同时由于买房子只要支付一个首付，无形中的杠杆率也帮助大家房地产投资收益率的提高。即使同样的回报率，但是房子三倍杠杆，股票基本上不能用杠杆，那么房子的回报率最终也是股票的三倍。

从以上三个特征的角度看，最终大家买房子带来的是正反馈。投资收益率极高，投资体验极好，还大幅改善生活质量。投资房子，大部分人是长期持有，享受到了中国国运（在这里，就是城镇化）。而购买股票，带来的是负反馈。投资收益率极地，投资体验极差，还大大影响生活质量。大部分人投资股票，都是短线交易，最终损耗掉了潜在收益率。