报告名称：万科A(000002)探路 转型 担当 奋进
报告类型：深度分析
报告日期：2015-08-31
研究机构：广发证券
研究员：郭镇,乐加栋
股票名称：万科Ｂ,万科Ａ,万科企业,万科H代
股票代码：200002,000002,02202,299903
页数：100
简介：万科战略转型方向：围绕客户和资产两条主线
2015 年既是万科新的十年发展的起始年，也是公司的转型元年。作为中国地产行业的龙头，在住宅地产行业进入白银时代之后，万科逐渐摸索出了适合于自身的转型道路，即在未来十年，在主业做好“三好住宅”的基础上，围绕“城市配套服务商”进行转型。转型的整体思路，则是紧紧抓住“客户”和“资产”两条主线，依托万科对不动产开发运营的经验和能力，为客户提供全方位的、全生命周期的、基于不动产资产的增值服务。
当前重点转型业务介绍和分析
在本篇报告中，我们详细地介绍和分析了万科以下四个业务未来十年的发展方向：1、物业管理（我们认为物业管理的核心竞争力，是通过物业服务，让业主的住宅资产保值增值）；2、物流地产（我们详细分析了国内市场供需格局以及普洛斯的发展经验）；3、万科驿（长租公寓行业面对的是每年超2 亿流动人口的住房租赁需求，作为共享经济在地产界的实践，万科的成本控制和资金优势奠定了其规模扩张的基础）；4、万科塾（营地教育和儿童托管目前仍是一片蓝海，万科立志成为素质教育服务运营商）；同时，万科地产主业（万科家）未来十年必将充分受益于行业集中度提升。
预计公司15、16 年EPS 分别为1.64、1.86 元，维持“买入”评级
新的十年，新的征程。三十而立的万科，正在寻找新的规模和利润的增长点，除了住宅开发主业之外，万科在物业管理、物流地产、长租公寓以及营地教育领域的发展值得期待。2014 年，万科通过制度创新，重构新环境下一家大型企业的组织竞争力。我们十分看好公司未来十年的新发展。
风险提示
新业务推进速度低于预期。全国住宅市场负向波动。
