报告名称：金地集团(600383)2015年三季报点评：固本培元 战略得当
报告类型：点评报告
报告日期：2015-11-02
研究机构：中信证券
研究员：陈聪
股票名称：金地集团
股票代码：600383
页数：3
简介：公司业绩基本符合预期，业绩大幅增长主因是季度结算不均衡和去年基数太低。前三季度公司实现收入156.70 亿元，同比增涨5.19%，实现归母净利润8.33 亿元，同比增长87.00%，EPS 为0.19 元/股。期内公司结算提速，结算面积共154.7 万方，净利润率并不高。但由于2014 年前三季度，公司业绩基数太低，因此公司实现了业绩阶段性高增长。
积极销售，回款率仍然不高，但经营基础正在夯实。公司在历史上存在的问题，主要是部分土地储备质量不高，导致公司不仅盈利能力下降，更有很多项目不能如期开盘，销售回款率也不高。我们认为，解决这个问题的首要办法是力促销售。2015 年前三季度，公司累计实现销售签约金额390.2亿元，同比增长36.8%；销售签约面积287.4 亿元，同比增长26.7%。销售回款率虽然不高，但销售商品、提供劳务的现金回流也达到了284.8 亿元，同比增长了18.3%。且公司2015 年四季度货值丰裕，拟新推加推楼盘有47 个。
毛利略有提升，未来公司结算项目质量或稳中有升。公司的结算净利润率仍不高，只有9.6%。但公司结算毛利率已经回到了30%以上，净利润或只是受到前三季度结算规模和费用开支不匹配影响。项目盈利能力是困扰公司长久难题，但随着2012 年以前获得的土地储备占比日渐下降，且2012年后公司拿地比较理性，公司资产质量的问题也就逐渐好转。而且，公司对于一些质量不高的土地储备，并不采取捂盘等待的策略，或者积极销售，或者积极提取土地储备，资产负债表中隐性的远期减值可能性是很低的。
理性拿地，重视现金流均衡。公司2015 年拿地以一二线城市为主，以100%权益独立开发为主，这有利于节约管理资源，销售确定性也有保证。公司在投资方面量入为出，到2015 年9 月经营性活动现金流净额仍然保持正数。截至三季度末，公司有息负债率31.2%，净负债率56.8%，比年中小幅下降。最近发行的中票和公司债，年化资金成本在4%上下，财务负担轻。总体来说，公司经营思路完全区别于那种“大而不倒”的做法，而选择“小而美”和“求经营质量”的做法。一旦最终证明房价不会大幅上涨，我们相信公司的相对价值能得到更好的体现。
风险提示。公司仍然存在一些低质量的土地储备，预计未来几年业绩增速会比较低等。
盈利预测、估值及投资评级。我们认为，公司在最近几年的战略决策是低调的，却也是正确的。通过积极销售和审慎拿地的办法，公司在财务上不掩盖问题，在资产结构上日渐改善。假以时日，公司仍有可能重回一线房地产企业之列。我们维持公司2015/16/17 年0.94/1.01/1.10 元/股的盈利预测，维持NAV 的预测9.65 元/股，维持公司12.22 元/股的目标价。考虑到我们在给予公司“买入”投资评级后，公司股价已经有了一定幅度的上涨，且距离目标价空间不大，我们下调公司投资评级到“增持”。

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