报告名称：小商品城(600415)一区东扩市场化招商正式启动 史无前例 价值巨大！
报告类型：点评报告
报告日期：2015-11-17
研究机构：海通证券
研究员：汪立亭
股票名称：小商品城
股票代码：600415
页数：3
简介：事项。小商品城下属国际商贸城一区东扩市场已建成将投入运营，现将一区东扩市场饰品行业、饰品配件行业商位招投标的有关事项进行公告。
主要内容及我们的分析
主要内容。一区东扩市场即将开业，主要用于经营饰品和饰品配件行业（是义乌市场最好的品类），共约5000 个符合条件的商户以招投标方式竞争市场一至三楼计2448 个商位5 年的使用权（总面积约3.1 万平米，四楼约1 万平米暂不招商），对应一次性交清商位入场资格费，并按年缴纳租金。
我们的分析。
（1）完全市场化招商，史无前例。公司自80 年代经营篁园、宾王市场，2002 年上市后逐渐建设经营国际商贸城一区、二区、三区、四区、五区市场以及生产资料市场，合计413 万平米建面和117 万租赁面积，基本均以政府指导、计划招商为主，自2008 年以来逐渐提升市场化招商比例，最高至25%的比例，且招商价格最高至8000 元/平米/年，商铺价值严重低估。本次一区东扩市场，首次对所用商铺采用商位入场资格费+租金的形式进行招投标模式的招商，商位入场资格费的标底为2 万元/平米，相当于商铺完全市场化定价，力度史无前例，也将充分兑现商铺真实的市场价值。
（2）大幅增厚业绩，回笼丰富现金流。此次招商的商位入场资格费底价为2 万元/平米，租金价格基准价为2588 元/平米/年， 1-3 层的楼层系数分别为1.2、1.0、0.8。
据我们了解，目前一区市场的商铺转让平均价格为30 万元/平米，最差位臵的商铺转让价格为20 万元/平米，所以我们预计本次招商的商位入场资格费将远远超过2万元/平米的底价，按15 万元/平米计算，2488 个商铺约3.1 万平米面积的商位入场资格费价值约46.5 亿元，加上约7900 万元的年租金，对应未来5 年合计商铺收入约50.45 亿元，若考虑未来四楼面积出租，一区东扩5 年期间总收入可达64 亿元左右，对应年化租金收入12-13 亿元，按50%净利率计算净利润贡献约6-6.5 亿元。这将在我们对2015 年约5 亿元主业净利润的基础上，增厚2016 年净利润至11 亿元左右，带来业绩的高弹性增长，有望超出我们此前预期。
更为重要的是，近50 亿元左右的商位入场资格费一次性收取，将极大改善公司的现金流状况，使公司有充足的现金偿还银行借款（从而极大的环节财务费用压力，实现主业利润回归）、支持“义乌购”互联网+转型推进、以及加速开展供应链金融等创新业务等。
（3）充分证明公司治理改善，市场化趋势和高效转型更可期待。一区东扩创新性的采用完全市场化招投标方式，背后反映公司治理的大幅改善，体现政府还商铺定价权给公司的明确意图，公司将有机会逐步引导现有近8 万个存量商铺到期后的租金形成方式改革，向更为市场化的方向努力，在2015 年底之前，1、2、3 区的约2万个商位将开始到期重新议租，租金水平有望通过市场化定价而提升。
治理改善使得公司拥有更灵活的机制和更大力度的政府支持，而商铺价值的回归使其能够兑现足够多的资金资源，合力推动其向“互联网+”的B2R 义乌购电商平台转型战略迈进，中长期意义更为巨大！
我们对公司的观点。公司专业经营小商品批发市场，集聚了丰厚资源，站在“互联网+”的风口，公司以O2O 方式构建有诚信保障的B2R 电商大平台，预计三年交易额超千亿，并推进金融、物流、数据等增值业务，流量变现价值巨大；同时，公司有望实现治理激励改善和适度兑现存量商铺价值。
公司此次能够顺利推出一区东扩市场的的市场化招商意义巨大，鲜明昭示其将迎来一个诉求更强、动作更大、速度更快的转型新阶段，相信后续各项举措将加速实施，推动公司政策突破、资源集聚整合、价值回归兑现、业绩和平台交易额爆发增长！
盈利预测和估值。预计公司2015-2017 年EPS 分别0.13 元、0.32 元和0.49 元，各增76%、140%和55%，其中主业EPS 各0.1 元、0.2 元和0.3 元；考虑到平台交易额爆发增长，且流量价值变现机会大，纳入线上业务价值，一年目标市值1005亿，对应18.5 元目标价，维持“买入”评级。

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