报告名称：万科A(000002)重大事项点评：第一大股东变更不影响公司经营
报告类型：点评报告
报告日期：2015-12-08
研究机构：中信证券
研究员：陈聪
股票名称：万科Ｂ,万科Ａ,万科企业,万科H代
股票代码：200002,000002,02202,299903
页数：3
简介：公司公告第一大股东变更。公司公告，矩盛华及其一致行动人前海人寿合计持有公司A股股票22.1亿股，占公司总股本的20.0%，成为公司第一大股东。矩盛华及其一致行动人在未来12个月拟继续增持公司股权。
公司并无实际控制人，公司管理团队长期受到资本市场认可。我们预计，未来公司运营或许不会发生多大的变化。无论矩盛华及其一致行动人出于什么原因选择在2015年12月份取得万科第一大股东地位，信任上市公司经营能力是该行动必要的前提条件之一。而在详式权益变动报告书中，矩盛华及其一致行动人也保证和上市公司在人员、资产等各领域相互独立。万科的经营管理团队受到资本市场认可，经历过行业的多次考验。我们预计，公司的业务和管理团队，或许并不会因为公司第一大股东的变动而发生变动。
销售继续好转，房价稳步提升。2015年的前11月，公司实现销售金额2282亿元，销售面积1820万平米，均已超过2014年全年的水平。公司的销售均价也从11909元/平方米，稳步上升到现在的12539元/平方米。公司充分受益于2015年较好的市场环境，基本面稳步改善。
拿地更加积极主动，保证经营的持续性。公司在过去两个月权益拿地合同金额分别为139亿和137亿，而之前9个月的平均水平只有35亿元。行业一直并没有出现最好的拿地窗口，一线城市的土地仍然昂贵。但公司的资金成本在行业内极具优势，开发能力也并不逊色。为了保证公司生产经营的持续性，其增加拿地规模也在情理之中。
风险提示：土地市场缺乏机会，造成公司传统开发盈利模式缺乏可持续性的风险。
盈利预测、估值及投资评级。我们维持公司盈利预测为2015/16/17年EPS1.64/1.83/1.99元/股，维持NAV11.80元/股的判断。我们认为，保险公司大规模增持公司的股权，向市场传达了明确的信心，也是对公司价值的一种认可。但是，目前的时间点，还是和2014年初保险资金举牌其他一些地产公司的时间点有所不同。地产公司的整体市值更大了一些，估值也不如当初便宜，行业资金成本继续下行的空间并不大，全国商品房销售面积继续大幅增长的可能性也更低了一些。尽管我们认为北京等城市房价在近期可能有所上涨，但我们依然相信全国房价明显上涨的可能性不大。考虑到保险资金的实力，我们认为在短期无需对公司股价表现悲观。我们上调公司目标价到19.68元/股（2015年12倍PE），维持公司"增持"的投资评级。在2016年到来之后，我们建议投资者仍需以公司基本面来评判公司应有的股价区间，并兼顾公司和其他龙头企业的市值比例。

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