报告名称：中国海外发展(00688.HK)看好收购交易 但估值已经合理
报告类型：港股研究
报告日期：2016-03-17
研究机构：招商证券（香港）
研究员：张皓渊,苏淳德
股票名称：中国海外发展
股票代码：00688
页数：4
简介：中国海外宣布收购中信(267 HK)旗下的房地产资产，收购的总建筑面积达到2,400万平方米。我们看好此项收购
但是，公司的股价已在一个月内上涨25%，我们相信并购的催化剂已经兑现，目前估值合理，因此我们下调评级至中性，目标价28.2港元不变，相当于1年预测NAV折让10%
向中信收购房地产资产
中国海外将斥资310亿元人民币收购中信旗下房地产公司，支付方式为：1）以每股27.13港元增发10.956亿股（占扩大后已发行股份的10%），和2）向中信转让代价为61亿元人民币的竣工物业。另外，中国海外发展需在6个月内向中信偿还约333亿元人币的债务。因此，我们估计总土地成本为643亿元人民币（或3,200元人民币的每平方米企业价值，此计算结果以我们预测的企业价值除以2,000万平方米预测的应占土地储备）。
我们看好此笔交易
我们看好此笔交易，原因如下：1）中国海外土地储备显着上升，增强了投资者对公司长期增长的信心，即年均增速20%；2）平均土地购置成本约为每平方米3,200元人民币，低于2015年主要城市平均每平方米5,800元人民币的土地购置成本（数据来源：CRIC）；3）将有效提升土地储备，由目前的4,400万平方米提升54%至6,800万平方米（其中包括在建项目）；4）我们初步估计NAV将上升15%至每股36港元（我们目前估计：每股31.3港元）。交易完成后，我们预计2016年的净负债比率将上升至35%（预测前值：24%），仍远低于行业平均的70%。
估值已达合理水平
我们看好中国海外布局重点城市的战略，同时也看好此笔收购交易，但鉴于目前股价已基本反映良好的盈利增长和并购等利好因素，因此上升空间有限。故我们下调中国海外的评级至中性，目标价28.2港元不变。

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