报告名称：招商蛇口(001979)前海土地权属落地 未来高成长可期
报告类型：点评报告
报告日期：2016-06-19
研究机构：平安证券
研究员：王琳,杨侃
股票名称：招商蛇口
股票代码：001979
页数：4
简介：事项：公司实际控制人招商局集团与前海管理局签署了《关于组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新的框架协议》。
平安观点：
前海土地权属落地，股权比例基本符合预期：根据协议，将由招商局蛇口控股的平台公司作为出资主体，与前海管理局指定出资方共同组建合资公司推进自贸区建设，双方各占50%股权，股权比例基本符合预期。
合作用地范围更大，利于前海自贸区统一规划开发：根据协议，本次合作范围为以招商局集团原前海湾物流园区3 9平方公里土地为合作基础，扣除现状保留用地后的2 9平方公里土地，大于此前重组纳入上市公司的2 4平方公里。本次合作土地包括招商蛇口拥有的1 85平方公里及招商局其它下属单位拥有的土地。按照评估价值估算，招商蛇口在平台公司将占据绝对控股地位。引入兄弟单位成立平台公司与前海管理局合作，则利于整个前海自贸区的统一规划建设。
前海有望“再造一个新蛇口”，后续合作仍值得期待。本次合作的2 9平方公里，计容建面约505万平米，主要为商住办公用途（按整个前海规划，住宅占10%，办公酒店商业占80%，公共配套占10%），按目前前海8万／平米的均价，整体价值在4000亿以上，未来仍有望进一步升值。整个项目建设周期在6-8年，有望复制蛇口奇迹，再造一个新蛇口期待。同时本次合作协议明确未来将结合自贸片区发展需要，进一步推进双方在前海蛇口片区相关资产的整合。公司除本次纳入的1 85平方公里外，前海片区仍剩余0 55平方公里，后续亦有望纳入到前海政企合作开发当中。
合资公司助力，剑指世界500强。根据协议，合资公司将由招商局集团实现财务并表。考虑到作为招商局出资主体的平台公司由招商蛇口控股，招商蛇口亦将实现合资公司财务并表。根据合同协议，将力争3-5年内，培育一家为世界500强企业。招商蛇口作为财务并表主体当仁不让将承担这一使命，公司2015年实现营收492亿，距离2015年世界500强上榜门槛237亿美元（约1555亿人民币）仍有一定差距，随着合资公司的成立和前海片区的开发，预计公司未来3-5年收入规模有望大幅提升。
盈利预测与投资评级：预计公司2016-2017年EPS分别为1 10元和1 34元，当前股价对应PE为1 3倍和1 0 7倍。随着本次前海土地权属落地，后续前海建设开发有望逐步提速，未来3-5年有望重回高增长轨道。同时公司太子湾油轮母港有望在年底开业，新业务拓展亦值得期待。公司NAV24.2元，目前股价折价41%，且低于员工持股价40%，安全边际突出，作为难得的价值低估高成长个股，上调评级由“推荐”至“强烈推荐”。
风险提示：前海开发进度不及预期；业绩不及预期。

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