报告名称：万科A(000002)拟议收购资产 新的最大股东浮出水面
报告类型：点评报告
报告日期：2016-06-20
研究机构：北京高华证券有限责任公司
研究员：管婕,王逸
股票名称：万科Ｂ,万科Ａ,万科企业,万科H代
股票代码：200002,000002,02202,299903
页数：4
简介：最新消息
万科6 月18 日宣布计划以人民币456.1 亿元的总对价从深圳地铁集团收购两个项目。公司将通过以人民币15.88 元/股的价格向深圳地铁发行28.7 亿A 股的方式支付全部交易对价，这一发行价格较过去60 个交易日均价（16.96 元）折让6.4%，较2015 年12 月18 日、即停牌前交易日的收盘价（24.43 元）折让35%，较6 月17 日H 股收盘价（17.52 港元）溢价7%。这一拟议发行价较我们当前的2016 年底净资产价值预测折让29%，对应1.7 倍的2015 年市净率和9.7倍的2015 年市盈率。这一交易提议正在等待以下各方批准：1) 深圳国资委；2)香港联交所；3) 董事会；4) 股东以及5) 证监会。万科已经向证监会申请A 股复牌。
分析
1) 拟议中的定增规模相当于万科扩大后总股本的21%，深圳地铁将由此成为公司最大股东（图表1）。2) 万科将对所收购的南山区两大项目拥有100%权益，从而推动万科在深圳的权益土地储备增长65%，总面积达到390 万平方米（项目细则参见图表2）。据管理层表示，这两个项目将不会在2019 年之前带来盈利贡献。
潜在影响
我们认为，倘若该交易得以落实，则引入深圳地铁作为公司最大股东将帮助万科实现“地铁+地产”的业务模式，使其在中国地铁高速发展之际抓住地产开发的良机。此举也符合公司成为“城市配套服务商”的长期目标，我们在2015 年8 月17 日的研究报告“万科：2025 年市值为何可能翻5 倍”中曾对此进行了详细阐述。我们仍对万科A/H 暂停评级。

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