报告名称：万科A(000002)定价公允、短期业绩虽有摊薄但显著提振中长期价值
报告类型：点评报告
报告日期：2016-06-19
研究机构：招商证券
研究员：刘义,黄梓钊,赵可
股票名称：万科Ｂ,万科Ａ,万科企业,万科H代
股票代码：200002,000002,02202,299903
页数：6
简介：事件：
公司董事会通过预案，拟发行股份收购深铁旗下前海国际100%股权，将在深交所完成事后审核后复牌（预计10 个工作日内）。
点评：
1.拟发行股份购买深铁前海枢纽及安托山项目：合计新增权益可售154.5 万平米，办公/商业占比分别为53%/14%。
A.深铁概况：主营地铁工程及运营/物业开发及运营，乃港铁模式的内地践行者及深圳的隐性地王，已运营深圳地铁1/2/3/5 号线；在建项目10 个/规划建面380 万平米，已实现6 个项目入市销售/累计销售额180 亿。
B.预案概况：发行价为15.88 元/股，为定价基准日前60 个交易日均价的93.61%；标的资产预估值（评估基准日为2016 年5 月31 日）和定价均为456.13亿元；合计发行28.72 亿股，锁定期3 年。
C.标的概况：前海国际截至5 月31 日总资产461 亿/净资产456 亿，核心资产为两个项目；前海枢纽项目可售面积120.3 万平米【办公74.9 万/酒店12.6 万/商务公寓13 万/商业19.8 万（另地下商业5.2 万）】；安托山项目可售面积34.2 万平米【住宅22.8 万/办公6.3 万/商业2.3 万/商务公寓2.8 万平米】；两项目均处于待建状态。
2.交易定价相对公允，彰显长期合作诚意，标的资产定价折算为平均楼面价仅2.95 万/平米，较RNAV 折价33%。
A.发行股份定价15.88 元/股，
B.标的资产定价不高。
3.交易对公司的影响：短期业绩虽有摊薄，但有助于稳定股权结构及增厚中长期价值。
A.深铁/宝能/华润将成为前三大股东，无实际控制人，股权结构更趋稳定
B.短期业绩将被摊薄20%
C.资源价值有一定增厚，并且中期业绩提振极为显着
4.有望开启长期协同模式，深铁注资只是第一步，强强联合的朋友圈进一步扩大，积极卡位城镇化下半场的制高点。
A.万科深圳土储进一步充裕，并且业务协同显着。
B.深铁本地土储规模有望更上层楼，未来与万科进一步合作的潜力巨大
C.未来合作不仅仅局限于"深圳"，已开启全国化和国际化。
5.长期价值显着，并且市场博弈氛围浓厚，复牌补跌后仍可积极关注。
6.风险提示：完成注资的不确定性较高（方案尚需董事会再次通过、股东大会批准、以及证监会核准）；短期估值偏高。

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