报告名称：万科A(000002)长线资金举牌证明公司底线价值
报告类型：点评报告
报告日期：2015-07-13
研究机构：中信证券
研究员：陈聪,付瑜
股票名称：万科Ｂ,万科Ａ,万科企业,万科H代
股票代码：200002,000002,02202,299903
页数：3
简介：前海人寿举牌公司。前海人寿通过交易所集中交易方式，增持万科A 股份。其到7 月10 日总计持有万科A 股5.52 余亿股，占公司总股本的5%。公司集中增持万科股份时间点位2015 年7 月，价格区间为13.28 元/股-15.47元/股。公司不排除继续增持的可能性。
我们认为，此次举牌不属于“门口的野蛮人”，而是保险公司战略性看好公司长线价值，并捕捉到了合适的增持窗口。我们判断，此次增持不属于“门口的野蛮人”之类恶意并购的行为。因为“野蛮人”的标的公司，往往应该具备资产可变现能力强、资产变现价值远超市值、公司治理存在漏洞故有明显提升空间等特征。万科不具备这样的特征。但我们认为，万科A 销售良好，现金流情况上佳，分红慷慨，是适合保险公司的长期投资标的。此次A 股市场大幅震荡，也给了保险公司以较好的配置机会。
我们对公司的诸多质疑已经不再成立。今年以来的大多数时间，我们给予公司“持有”评级，我们曾质疑公司的理由如公司货值可持续性差（目前已经充分补货）；转型和公司考核激励机制不兼容（目前已经单独探索物业板块发展道路，预计其他板块也有可能探索新的机制）；毛利率和权益比存在较大压力（目前房价稳住已经确保公司毛利率不出现明显问题，权益比未见继续下行压力）等。现在来看，这些质疑都已经不再成立。此外，公司公告拟以不超过人民币13.70 元/股的价格，在人民币100 亿元以内回购公司A 股股份，进一步增强了公司股价的安全边际。
公司积极探索社区服务、教育等领域，资本市场发展带来分立和子板块单独上市机遇。作为全国最大的开发企业之一，公司的物业管理能力一直是公司的一个核心竞争力。截至2014 年底，公司物业管理面积已经超过1亿平米，而未来公司除自身项目外，也开始尝试向外输出物业管理能力。6 月底，公司董事会审议通过了《关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制的议案》，同意万科物业业务通过市场化道路进行扩张及引入事业合伙人机制做大做强。此外，公司也在积极探索社区教育领域。城投控股的分立案例，虽然特殊，但也说明公司这样的大企业，未来存在业务板块分立可能性。而恒大地产的体育等业务板块申请在新三板上市，更说明大地产公司独立业务板块单独上市有可行性。
风险提示。公司新业务领域探索中存在不确定性等。
盈利预测，估值及投资评级。我们认为，前海人寿举牌公司，以及上市公司回购，进一步说明了公司的底线价值。公司仍然是中国房地产市场经营最稳健，能力最卓越的开发企业之一。我们维持公司2015/16/17 年EPS预测为1.66/1.87/2.02 元/股不变，维持NAV11.80 元/股。我们维持公司“买入”的投资评级，并给予公司2015 年10 倍PE，维持公司目标价16.60元/股。

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