报告名称：香江控股(600162)2015年半年报点评：增发顺利过会 业务协同性增强
报告类型：点评报告
报告日期：2015-08-17
研究机构：中信证券
研究员：陈聪,付瑜
股票名称：香江控股
股票代码：600162
页数：3
简介：市场转暖销售恢复，自持物业收入有所下降。公司2015 年上半年实现房产签约面积18.47 万平，签约金额17.25 亿元，同比增长82.3%。其中商贸物流基地签约7.16 亿元，同比增长156%。市场回暖也使得公司住宅签约同比增长51.5%至10 亿元。上半年市场不断回暖，公司各方面现金回款也达到了19.9 亿元，同比增长超过50%。公司自持物业上半年收入5.4 亿元，同比下降16%。对比2014 年底，公司主要自持物业出租率平均下降6%，平均租金水平下降10%。一方面公司有部分新纳入的自持物业还处于培育期，租金和出租率较低可以理解，但不可否认，大的经济环境依然对于家居建材市场产生了不利影响。
收购大股东资产定增审核通过，业务协同性增强。公司近期公告其向大股东收购资产审核有条件通过，不出意外近期公司将加速推动收购项目的完成。公司将向大股东定向增发收购其持有的香江家居100%股权及深圳大本营100%股权，前者为轻资产模式运营，即通过将商铺（租赁自第三方）出租给商户收取租金，并对卖场进行后续管理等获取收益，目前管理30 余家家居商场；后者为重资产模式，通过自有物业南昌公司将商铺出租给商户收取租金，并对卖场进行后续管理等获取收益。注入的资产2014 年净利润分别为1.39 亿及0.17 亿元，注入的PE 分别为12 倍及38 倍。公司向大股东定增价格为5.38 元/股，配套融资价格5.94 元/股。标的资产与公司原有的业务可以形成一定的协同效应，预计将进一步提升公司的持续盈利能力。
依托公司现有业务，教育等产业或可能成为品牌延伸的重要领域。公司2014 年中报披露，其有3 家控股子公司和1 家全资子公司立足教育产业，1 家全资子公司经营业务包括营养健康咨询服务。2014 年年报公司披露，公司旗下香江中学等进一步巩固了广州东部民办学校的领先地位。我们认为，公司楼盘在广州市场具备一定知名度，代表了较为高端的形象，获得了一批业主的信任。这种品牌的信任，有可能是未来公司在其他一些领域（如已经涉足的健康和教育领域）发展的重要基础。
风险提示。公司目前在其他业务领域尚未有重大突破的风险；公司销售依赖于个别项目，发展可持续性风险；宏观经济不景气带来的自持物业经营压力风险。
盈利预测、估值及投资评级。公司核心项目成本较低，商贸物流地产深耕多年，具有运营优势。增发后，新进入的资产将与原有资产形成协同效应。考虑到公司资产并未整合完成，我们的盈利预测暂时不包括新收购资产，待整合完成后再进行调整。我们维持公司2015/2016/2017 盈利预测0.44/0.47/0.58 元/股（以上不考虑增发摊薄和资产注入对业绩贡献，若考虑增发并表，以及摊薄，假设配套融资按照底价发行，则公司2015/16/17 年备考摊薄EPS 分别为0.31/0.33/0.38 元/股），NAV 10.88元/股。考虑到公司资源储备质量较好，我们给予公司NAV 平价，即10.88 元/股的目标价，维持“买入”评级。

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