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分享 CAGR: accumulation 2017-4-5 00:36; CAGR是Compound Annual Growth Rate的缩写，意思是复合年均增长率。复合年均增长率是指：一项投资在特定时期内的年度增长率。其计算方法为总增长率百分比的n方根，n相等于有关时期内的年数。; 个人分类: 金融学|0 个评论

分享人民币贬值或引美国危机: 苓蝶 2015-9-7 14:42; 据世邦魏理仕最新研究显示，过去4年，中国的对海外商业地产投资，年均复合增长率达72%。2013-2014年间，中国境外商业地产投资总额，占整个亚洲对外商业地产投资总额的1/4。而在2014年，这一数额甚至第一次超过100亿美元。但2015年人民币的贬值，将会产生深刻影响。在房地产领域，对于国内房企而言，融资成本明显上涨，海外融资成本将会上升。虽然内房企海外融资规模有限，影响不明显，但短期人民币处在贬值通道，对房企依旧是利空表现。更重要的是在金融领域，目前中国很多强势资金，正在逐步从美国的股市、楼市撤出。细细分析，我们会发现，以中国为代表的新兴第三世界国家，正在和美国，在金融领域进行一场影响深刻的“斗智斗勇”，而它的重大触因，就是当前最热的“人民币贬值”。讲故事前，邦爷想先提醒大家，人民币贬值，将会从宏观经济，影响美国经济，以及美国房地产市场。所以，现在去美国投资房产，潜伏危机不少，请一定要谨慎。美国“被剪羊毛” 回到那个话题，目前中国很多强势资金，正在逐步从美国的股市、楼市撤出，是试图在债市上利用对美债的“高抛低吸”狙击美元。有个成功案例，美国的黑石基金在2008年接受了大量破产的止赎房，中国借助多重身份成为其大股东。2014年黑石基金开始提高房屋租金，由此带动整个美国房屋租金上涨，这等于剪了美国的羊毛。剪羊毛的事，还在继续发生。因为人民币贬值，中国对美国的贸易顺差会大幅增加。今年上半年，中国对美国贸易顺差为2300亿美元，在人民币贬值的附带杀伤下，今年中国的贸易顺差或达到5000亿美元。 5000亿美元是什么概念呢？相当于2015年美军的军费。而在2008年，中国的贸易顺差仅1000亿美元。预计今年，中国从美国身上能刮到6700亿美元的油水，相当于2014年瑞士的GDP。美国剪羊毛剪了70年，今天终于被中国狠狠的反剪了一把。华尔街“被狙击” 2008-2012年，美国QE以后的大量资金进入中国，并大规模进入中国楼市和地方债。其中，地方债规模由此被推升至12万亿人民币左右，助推形成了大量的“影子银行”，规模大约在3.5万亿美元左右（社科院估计为4.3万亿美元），这一规模仅次于美国和英国。而此次通过人民币贬值4%，以华尔街游资为首的影子银行将损失3.5万亿美元（约为8700亿人民币）。到目前为止，我国的企业债规模大约为9000亿美元。人民币贬值4%，同比例的，企业美元债就会增加9000*6.2*0.04=2232亿人民币。用我们获利的8700亿减掉企业债上的损失约2200亿，则得利6500亿。中国央行在人民币汇率很长时间保持稳定的情况下，做出突变，等到游资们反应过来，蜂拥做空时，才发现空间已经被压缩了。再加上，中国央行会在汇率市场上进行干预，让人民币汇率趋于稳定，游资要想获利最终就只能选择做多。这样又会让人民币币值的趋于稳定。这种“没有预警，一次性贬值到位”的雷霆手段，能够斩断游资在获利位蜂拥建仓的企图，避免中国重蹈当年日元的覆辙。这种做法和2015.1.15瑞士央行的做法类似：面对欧盟即将准备QE，高盛已经开通做空瑞郎的“顶级交易”的情况下，瑞士央行宣布取消欧元/瑞郎利率下限，随后瑞郎猛烈升值，直接击穿了高盛集团的做空仓位。因为时间仓促高盛集团连止损都做不到，最终被迫取消这个顶级交易，高盛损失16.5亿美元。虽然两国央行采取的手段最终的效果不同，但是原理差不多，那就是突然创造利率急速转向，快速击穿国际游资建仓的点位，类似于泄压！美联储“乱阵脚” 另外，人民币的贬值还挫败了美国做空人民币获利的企图，还会增加美联储的资产负债表，这客观上狙击了美联储加息，极大的打乱其加息步伐。随即，美国东部地区的制造业企业可能会面临很大的就业压力，因为美联储加息其中一个要指标就是就业的大幅改善。在制造行业，中国的模仿品足以拉低整个市场价格，狠狠挤压西方高端产品利润空间，造成了整个市场的无利可图局面。从化纤到化肥，从钢铁到纺织，从建材到食材，中国所能提供的产能都超过了一个地球所有的需求量，如今连电信产品和医药产品也走向这个境地，这让西方人和其他依赖贬值出口的小国几乎完全绝望了。新兴市场的连锁反应还有一个值得注意的是，人民币的突然贬值，会让世界惊出一身冷汗，是因为其引发的连锁反应，可能影响整个资本市场。比如，新兴市场国家货币对美元急剧贬值，即巴西货币雷亚尔、土耳其货币里拉、马来西亚林吉特、南非兰特对美元全线贬值。重新审视海外楼市投资回到房地产市场。人民币的贬值，使得美国不能继续指望通过固定汇率把美元通胀转嫁给中国，中国人民币对外升值，对内贬值的情况将逐步逆转，美国不得不面临巨额热钱涌入而出现滞涨威胁格局。这部分原因，加之各种不稳定因素，都对正在复苏中的美国楼市是威胁，美国楼市的短暂复苏能维持多久，也是一个迷。而目前，美国仍广泛存在住房短缺问题，楼市库存告急将推涨房价。这对于投资，看似是好事，但今年美国整体经济表现，虽然表面上看捷报频传，专家们却认为是“虚张声势”，这些上市企业不是通过裁员减低成本，就是通过大减价推高销售额，或者以低息重新贷款换掉从前较高利息的贷款，涌现出许多账目炒作痕迹。所以，目前来看，个人和企业投资美国楼市，潜藏风险太多。相比之下，国内楼市虽然目前还只是处于复苏阶段，但是风险和收益更容易把控。; 16 次阅读|0 个评论

分享经济增长的三驾马车: accumulation 2015-5-29 14:40; 机遇在海外我们国家的新常态是什么呢？我想从增长率、失业率来分析。在新常态下，经济增长率会往下调。但是调到多少呢，调到7%、6%，还是多少？有一种观点认为，我们的经济增长率从2010年一季度开始到现在，连续18个季度不断下滑，而且可能继续下滑，这个底可能是5%可能是6%。有一种中国经济崩溃论，现在在国外非常盛行。这种状况之下，我们的新常态，我们的经济增长的底在哪里？必须首先了解，从2010年一季度以后，经济增长率下滑背后的原因是什么？是中国内部的结构性因素造成的，还是其他因素造成的？首先，我们是一个转型中的国家，一个发展中国家，肯定有结构问题，这点不能忽视。但我认为，从2010年一季度以后，中国经济增长速度下滑，主要不是内部结构性的原因，是外部国际转型的结果。因为从2010年中国经济增速是10.4%，2011年是9.3%，2012年是7.7%，2013年也是7.7%，确实是不断下滑。与其他发展中国家相比，2011年平均增速是10.1%，2012年是5.3%，2013年是4.9%，和我们一样是下滑的，且下滑幅度比我们大。比如巴西，2010年增长速度是7.5%，2011年只剩下2.7%，2012年仅为0.9%，2013年只有2.2%。不仅新兴市场经济体、发展中国家，一些所谓的高增长国家增速也在下降。韩国2010年增长速度是6.3%，2013年只有2.8%；新加坡2010年是14.8%，2011年只剩下5%，2012年仅为1.3%，2013年为3.7%。它们的表现情形跟我们一样不济。这些国家在同一个时间，经济增长的总态势是一样的，只能说一定有共同的外部原因。分析一个国家的短期增长，主要看三驾马车：出口、投资、消费。从中国来讲，因为现在占世界经济50%的发达国家，美国、日本，现在趋于常态当中，经济增长非常疲软，消费增长非常慢。在这种情况下，对这些国家的出口当然就不像过去那么旺盛了，所以第一驾马车就跑得慢。第二驾马车投资，2008年发生经济危机以后，国家采取积极的财政政策，去搞一些投资项目。这些投资项目现在经过6年，不是已经建成就是即将建成，如果没有新的项目投资，增长率就下滑，第二驾马车就下滑。整个经济就靠第三驾马车，就是消费。我们国内消费是比较旺盛的，去年消费增长率是9%，在此情况下中国才有办法维持7%的增长。所以中国增长下滑并不是像一些人说的那样，是内部体制机制的原因，主要是国际外部的格局。; 个人分类: 中国经济专题|0 个评论

分享五大商业银行净利润额及增长: gg_zzco 2015-4-12 18:54; 五大商业银行净利润额及增长（2011-2013）单位：亿元净利润额增长率 2013 2012 2011 2013 2012 2011 工商银行 2630 2387 2084 10.2 14.5 25.5 农业银行 1662 1451 1220 14.5 18.9 28.6 中国银行 1637 1457 1303 12.4 11.8 18.7 建设银行 2151 1936 1694 11.1 14.3 25.5 交通银行 623 584 507 6.7 15.2 30.0 合计 8703 7815 6808 11.4 14.8 25.0; 15 次阅读|0 个评论

分享中国经济专题作业: accumulation 2015-3-28 14:47; 1. （4月2日前交到 zjzhomework1@163.com ）你认为决定一个社会长期经济发展绩效的根本因素是生产要素、产业结构、技术、制度还是其他？关键：决定一个社会长期经济发展绩效的根本因素； 2. （4月2日前交到 zjzhomework2@163.com ）林毅夫教授从技术引进的后发优势角度出发，认为中国经济仍然有保持8%增长率20年的潜力，但潜力是否能完全发挥，还受制于很多的因素。你认为限制中国发挥增长潜力最重要的因素是什么？关键：限制中国发挥增长潜力最重要的因素； 3. （4月2日前交到 zjzhomework3@163.com ）林毅夫教授从技术引进的后发优势角度出发，认为中国经济仍然有保持8%增长率20年的潜力，但是一些学者对此保持审慎的怀疑态度。如果你也不同意这一观点，你认为林老师的分析在哪里有值得商榷之处？关键：后发优势与中国经济增长潜力； 4. （4月2日前交到 zjzhomework4@163.com ）你认为中国未能发生科学革命的根本原因，是科举制度，是大一统体制，还是官僚帝制，还是其他？关键：中国未能发生科学革命的根本原因； 5. （4月2日前交到 zjzhomework5@163.com ）你同意林毅夫教授对工业革命的新定义吗？你认为技术变迁的进程中什么因素最为重要？尝试将你的思考联系当前世界的创业与创新浪潮。关键：工业革命的新定义与技术变迁进程中最重要的因素；; 个人分类: 中国经济专题|0 个评论

分享 AR、DL、ADL、GARCH模型: accumulation 2015-3-12 22:42; （1）自回归模型（Autoregressive Model）：根据预测变量的历史数据，通过自回归进行预测，即y（t）=β0+β1*y（t-1）+β2*y（t-2）+u（t），模型中含有n个历史数据，则该自回归模型称为n阶自回归模型；相应的参数β1、β2等称为冲击倾向（冲击乘数）；自回归模型的根据是时间序列的相关性，即记忆性；自回归模型的预测能力很强；（2）分布滞后模型（Distributed Lag Model）：用与被解释变量y相关的解释变量x的时间序列数据对y进行预测，即y（t）=β0+β1*x（t）+β2*x（t-1）+u（t），例如，y（t）代表时期t的经济增长率，x（t）代表时期t的投资量，分布滞后模型相当于将静态模型中的解释变量替代为解释变量的历史时间序列；分布滞后模型具有明确的经济学、金融学理论解释；（3）自回归分布滞后模型（Autoregressive Distributed Lag Model）：将以上两种模型结合起来，即构造模型y（t）=β0+β1*x（t）+β2*x（t-1）+β3*y（t-1）+β4*y（t-2）+u（t），自回归分布滞后模型综合了自回归模型和分布滞后模型的优点；（4）GARCH模型（General Autoregressive Conditional Heteroskedasticity Model）：用长期平均方差、n-1期及以前的方差估计值与n-1期及以前的残差平方去估计n期的方差的模型，模型的解释变量中含有p个方差估计量，q个残差平方，则该模型称为GARCH（p，q）；GARCH模型常用于估计波动率。; 个人分类: 计量经济学|0 个评论

分享货币政策: accumulation 2015-3-12 10:59; 【货币政策】货币政策一般是指中央银行运用货币政策工具来调节货币供给量以实现经济发展既定目标的经济政策手段的总和。货币政策目标是货币政策所要达到的最终目标，一般是指经济发展的目标。如一定的经济增长率、通货膨胀率、失业率和国际收支平衡等。货币政策由中央银行代表中央ZF通过银行体系实施。货币政策工具是指要实现货币政策目标所采取的政策手段，一般包括公开市场业务、再贴现率和法定准备率等。货币政策调控力度反映为货币政策效应，就是货币政策工具的变化影响国民收入和利率的变化程度。一般讲，货币供给的增加，可使利率下降、国民收入增加；货币供给量的减少，能使利率提高、国民收入减少，这就是货币政策的效应。; 个人分类: 宏观经济学|0 个评论

分享对变量取自然对数ln: xiongjerry 2015-3-5 11:13; 在处理诸如股票收益率等数据的时候人们倾向于使用“ln”，也就是continuous compounding。按照数学逻辑推导，在价格序列变动性很小的情况下，这两个收益率的结果是近似相等的，根据极限定理，当r无穷小，两者基本无差别。另外就是对于使用“ln”处理一方面是的数据更加平滑，克服数据本身的异方差；同时“ln”处理能够达到价格上涨下架的对称性，即数据的对称性。另外还要讲到“ln”的后续处理可以得到一些有用数据，这包括差分后的增长率，求导后的弹性系数。; 个人分类: 变量|20 次阅读|0 个评论

分享为什么取对数？: 吉吉888 2014-6-3 21:03; 张晓峒老师认为，取对数基于以下三个考虑：1.客服方差的递增性。自然对数把经济中递增性异方差变成了同方差。2.非线性转变为线性。3.对数后差分是一个增长率的近似。; 个人分类: 名家笔记|17 次阅读|0 个评论

分享中国重点零售企业分商品销售额增长率排名: 大智慧数据 2014-5-23 14:14; 2014年4月份重点零售企业销售额同比增长6.9%。分商品类别来看，中西药品、通讯器材、建筑及装潢材料、针纺织品、食品销售增幅居前，同比分别增长16.8%、15.4%、12.5%、11.6%和10.3%。中西药品零售企业销售额同比增长最快。; 12 次阅读|0 个评论

分享 gouwuzhognxin yetai $qianjing: cutelxh 2013-10-10 20:37; 2.1.3 购物中心建设现状分析 2011 年底，我国购物中心累计商业建筑面积已经突破 16000 万平方米； 2012 年，购物中心累计商业面积已经突破 2 亿平方米的大关。从开发角度衡量，购物中心继续保持快速增长，依然是商业设施中放量最大的商业形态，也成为最有成长性的商业形态。从开发速度上看，中国购物中心在经历了 2008 年和 2009 年的放缓调整后，呈现稳步增长态势， 2011 年的累计商业建筑面积增长率达到 17% ， 2012 年的增长率超过 20% 。图表 AUTONUM 1 ： 2003-2012 年我国购物中心累计商业建筑面积及同比增速（单位：万平方米， % ） 2.2 购物中心的分布分析 2.2.1 购物中心的分布形式分析中国购物中心主要集中分布在环渤海、长三角、珠三角“三大”经济圈内。中国经济高速发展主要依靠于“三大”经济圈的贡献，“三大”经济圈内购物中心分布总量约占中国购物中心总量的 74% 。总体而言，经济发达地区所辖城市的购物中心普及率及其数量远远高于经济发展落后的中西部及西北部地区。图表 AUTONUM 2 ：中国购物中心现状分布示意图 2011 年，“三大经济圈”共有购物中心 1733 家，其中 707 家购物中心分布于以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主组成的环渤海经济圈内的 7 个城市，约占中国购物中心总量的 25.30% ； 533 家购物中心分布于以江、浙、沪为主组成的长三角地区中的 9 个城市，约占中国购物中心总量的 19.07% ； 493 家购物中心分布于珠三角地区的 5 个城市，约占中国购物中心总量的 17.64% （注：不包含香港、澳门）；除“三大”经济圈以外中国其它地区购物中心数量为 1026 家，约占中国购物中心总量的 37.99% 。图表 AUTONUM 3 ： 2011 年我国三大经济圈购物中心数量比例（单位： % ）环渤海经济圈所辖不同等级的城市中，一、二、三线城市购物中心占有比重分别约为 75% ： 22% ： 3% ，购物中心在环渤海地区的分布形式受其所在城市等级的影响较大，三线城市普及度较低；长三角经济圈内的购物中心整体分布相对均衡，一、二、三线城市购物中心比例约为 46% ： 22% ： 32% ，购物中心分布基本不受其城市等级的影响；珠三角经济圈一、三线城市购物中心比例约为 85% ： 15% 。图表 AUTONUM 4 ： 2011 年中国三大经济圈所辖城市购物中心普及度（单位： % ）我国购物中心的地区分布特点说明我国购物中心的分布与当地的 GDP 总体水平有关。前瞻通过对比 2012 年我国七大城市 GDP 与当地购物中心存量发现，在一定程度上， GDP 越高，经济越发达的地区，购物中心的存量规模也大。图表 AUTONUM 5 ： 2012 年我国七大城市购物中心存量与当地 GDP 之间的关系（单位：万平方米，亿元） 2.2.2 购物中心的分布数量分析截止 2011 年底，中国开业购物中心达到 2795 家，一线城市拥有 821 家，二线强城市仅次于一线，累计开业达 752 家购物中心。值得关注的是，三线城市购物中心累计开业量达到 544 家。与一二线相比，我国三线城市数量庞大，但商业发展程度较低，购物中心这种新兴商业业态更是在 2002 年以后才在少数的三线强城市有所发展，而大量的三线中、弱城市还是购物中心行业的空白市场。图表 AUTONUM 6 ： 2011 年底中国购物中心城市分布数量图（单位：家） 2.3 购物中心的业态分析 2.3.1 购物中心的业态构成分析 1 、购物中心的业态构成按功能性把购物中心的业态分为零售、餐饮、娱乐休闲、服务四大业态。统计中国 10 余家大型购物中心业态构成显示，目前国内购物中心各功能性业态的比重分别为：零售 64% 、餐饮 20% 、休闲娱乐 12% 、服务 5% 。图表 AUTONUM 7 ：中国购物中心业态构成示意图（单位： % ）与东南亚购物中心的业态构成：零售 52% 、餐饮 18% 、娱乐休闲 20% 、服务 10% 相比，目前国内大型购物中心的零售业态的比重与国际标准相比高 12% 。而娱乐休闲及服务业态与国际标准相比分别低 8% 、 5% 。这表明，与国外成熟购物中心相比，国内购物中心的业态结构不尽合理，尤其是娱乐休闲、服务等目的性消费业态较为单一，缺乏具有趣味性、娱乐性的项目。图表 AUTONUM 8 ：购物中心业态比例国际标准与国内统计结果差异表（单位： % ）购物中心业态零售餐饮娱乐休闲服务国际标准 52% 18% 20% 10% 统计结果 64% 20% 12% 5% 2 、购物中心的业态构成特点 1 ）传统商圈中的业态构成及特点从业态构成看，处于传统商圈中的购物中心的业态主要由高档服饰店、流行服装店和手工艺品商店组成，主要以经营时尚或独特的高质量、高价格的商品为主，如上海恒隆广场。这种类型的购物中心虽然也引进餐饮、娱乐休闲业态等业态，但这些业态并不作为主力店。此类购物中心的业态主要以品牌专卖店等零售业态为主力，娱乐休闲等业态只作为辅助功能业态存在。一般来看，传统商圈中的购物中心业态构成注重品质性和高端性的零售业态。 2 ）新兴商圈中的业态构成及特点处于新型商圈中的购物中心能够提供足够深度和品类的一般商品与服务。它的主要吸引力在于它的主力店：如传统的商品、众多的商家或折扣百货店或时尚专卖店。此类购物中心的业态的构成具有综合性、全面性的特点，它不仅包含大型百货、超市、专卖卖场等主力零售业态，还包含大型餐饮、娱乐中心、健身中心、影院等主力店，通常这些购物中心往往把餐饮、休闲娱乐业态作为前期经营的重点。 3 ）社区购物中心的业态构成及特点与前两种购物中心的业态构成有所不同，社区型购物中心的业态主要以提供社区居民日常生活消费及配套服务为主。其业态主要由社区型百货（ GMS ）、超市、专业卖场等零售业态，以及餐饮、健身中心、影院等业态构成。与传统商圈、新兴区域的购物中心所不同，社区型购物中心的业态构成更注重服务性和全面性。 4 ）不同区域购物中心业态组成对比不同区域的购物中心的业态构成存在巨大的差异性，主要表现在： ◆ 从零售业态的经营比重看，传统商圈的购物中心高于处于新兴商圈及社区型的购物中心； ◆ 从娱乐休闲业态的经营比重看，新兴商圈的购物中心高于处于传统商圈及社区型的购物中心； ◆ 从服务业态的经营比重看，社区型购物中心明显高于处于新兴商圈和传统商圈的购物中心。图表 AUTONUM 9 ：不同区域购物中心业态组成对比图（单位： % ） 2.3.2 购物中心主 / 次力店分析 1 、主力店及次主力店的作用作为购物中心业态构成的主要部分，主力店及次主力店的业态不仅决定着整个购物中心经营，而且在品牌组织、消化经营面积、聚集人流等方面都起着巨大的主导作用。从某种意义上看，选择好购物中心适合的主力店及次主力店是购物中心良性发展的保证。 2 、主力店及次主力店规模分析主力店及次主力店在购物中心经营过程中所起的作用是显而易见的，较多的主力店会快速形成人流，促进商业的开速成熟，但主力店及次主力店数量一旦过多，其占用面积势必较大，购物中心的租金和租金增长将受到较大不利影响，购物中心的位置、类型不同其主力店面积配比也不尽相同。图表 AUTONUM 10 ：不同区域的购物中心主力店和次主力店所占面积对比（单位： % ）由上图可以看出，不同区域购物中心的主力店及次主力店的面积所占比重存在巨大的差异：（ 1 ）主力店及次主力店的经营面积在购物中心中所占的比重为一般为 50.9% 。（ 2 ）处于传统商圈的购物中心的主力店及次主力店的经营规模较小，为 46.9% ，通常是次主力店 + 散铺的形式出现。（ 3 ）处于新商圈及社区的购物中心的主力店及次主力店的经营规模最大，占购物中心总经营面积的比例分别达 53% 和 60.9% ，通常是主力店 + 次主力店 + 散铺的形式出现。通过以上分析可以看出，主力店及次主力店的规模与购物中心所处区位环境有着直接的关系，一般来看，传统商圈商业环境成熟、人流量大，处于这一区域的购物中心不需要通过大型主力店来聚集人气；另外，传统商圈的物业租金较高，大型主力店的进驻必然要损失购物中心一定的租金收益。因此，对于处于传统商圈的购物中心而言，选择体量较小的次主力店是一种更好的选择。而对于处于新兴商圈及社区的购物中心而言，受周边商业环境不成熟、人流量小及交通不便等因素的制约，购物中心的良性运作必然需要能够聚集人流的大型主力店进驻，大型主力店的进驻不仅有助于聚集购物中心的人流、改善周边商业环境、提升购物中心的品质和扩大购物中心市场影响力，而且对于购物中心的良性运营、消化经营面积、提高盈利点都具有较好的影响。 3 、不同类型购物中心的主力店类型（ 1 ）购物中心的类型决定着主力店的类型通过对国内 10 余家知名购物中心的分析，可以看出，从购物中心所处的区域看，传统商圈中的购物中心主力店主要由高档服饰店、流行服装店、影院组成；而处于新兴商圈中的购物中心受市场环境、人流规模等因素的制约，需要发展目的性消费强的主力业态以聚集人流和商气，而这些主力店类型一般以百货、超市、影院、大型娱乐健身及大型餐饮等业态为主；处于社区环境的购物中心一般以满足周边社区居民日常生活消费为主，主力店类型则以儿童娱乐（卖场）、家电 / 家居卖场、超市、百货及影院等业态为主。图表 AUTONUM 11 ：国内 10 家购物中心主力店情况表名称所属区域主力店一主力店二主力店三恒隆广场传统商圈品牌专卖店中餐家居卖场港汇广场电影院超市运动服饰专卖大悦城品牌专卖店数码广场快餐来福士广场健身中心运动服饰卖场品牌专卖金融街购物中心新兴商圈百货超市俱乐部正大广场社区型超市儿童娱乐中心中餐新中关健身中心影院中餐金源时代购物中心百货家居广场超市蓝色港湾百货影院超市西联百联家电卖场家居卖场百货由此，根据以上不同区域购物中心的业态组成特点，可以把购物中心分为：都市型购物中心、区域购物中心和社区购物中心。对应这三种类型的购物中心的业态构成如下表：图表 AUTONUM 12 ：不同区域购物中心主力店特色表购物中心类型主力店类型都市型购物中心品牌专卖店、影院、美食广场、健身 /SPA 、 KTV 等区域型购物中心百货、超市、专业卖场（建材、家居）、大型餐饮、影院、健身 / 娱乐中心社区型购物中心儿童娱乐（卖场）、超市、家电 / 家居卖场、社区型百货、影院、大众餐饮、健身、娱乐中心（ 2 ）主力店的经营形态决定购物中心的主题定位购物中心主题化的特色主要体现在娱乐设施和娱乐活动的主题化，购物中心主题化打破了传统购物中心的思维惯性，将大型主题化的娱乐设施和娱乐活动引入到购物中心来，实现了零售、餐饮和娱乐的协调发展；以正大广场为例，正大广场既是以“家庭休闲中心”的主题定位打造了一个全新的购物中心理念。图表 AUTONUM 13 ：正大广场业态构成图（单位： % ）图表 AUTONUM 14 ：正大广场主力店情况表（单位： % ）主力店类型比重与家庭消费相关性与家庭消费相关业态的比例品牌专卖店 18.20% / 73.30% 百货 5.50% / 餐饮 28.90% 与家庭消费紧密相关业态家居店 2.10% 家庭消费业态超市 17.50% 家庭消费业态儿童培训中心 5.40% 儿童消费业态儿童游乐场 3.60% 儿童消费业态玩具卖场 3.20% 儿童消费业态溜冰场 2.00% 儿童消费业态电影院 5.00% 与家庭消费紧密相关业态健身中心 2.20% 与家庭消费紧密相关业态书店 3.40% 与家庭消费相关业态 KTV 2.90% / 由上表可以看出，在正大广场的主力店中，与儿童消费直接相关的业态比重达 14.2% ，与家庭消费直接相关的业态比重达 19.6% ，而与家庭消费相关联的业态比重达 39.5% 。由此，可以看出，正大广场“家庭休闲中心”的主题定位是由多个不同业态的主力店共同支撑的。 2.3.3 购物中心零售业态分析从不同类型购物中心的零售业态组成看，都市型购物中心 55.3% 的零售业态以品牌专卖店为主，其次为超市 12.9% ；区域型购物中心 35% 的零售业态为百货主力店，其次为家居广场 18% ；社区型购物中心 26.4% 的零售业态为百货，其次为超市 24.9% 。这充分表明：品牌专卖店已成为都市型购物中心的主力零售业态，百货、超市及专业卖场已成为区域型及社区型购物中心的主力零售业态。图表 AUTONUM 15 ：不同区域购物中心零售业态情况表（单位： % ）购物中心类型零售业态类型比例代表项目都市型购物中心品牌专卖店 55.3% 港汇广场超市 12.9% 运动服饰专卖店 10.7% 区域型购物中心百货 35.1% 金源购物中心家居广场 18.2% 超市 14.8% 社区型购物中心百货 26.4% 西郊百联超市 24.9% 电器卖场 18.3% 2.3.4 购物中心餐饮业态分析从不同类型购物中心的餐饮业态组成看，都市型购物中心 39.6% 的餐饮业态以中餐为主，其次为美食街 34.7% ；区域型购物中心 60.3% 的餐饮业态为中餐，其次为东南亚餐 10.8% ；社区型购物中心 51% 的餐饮业态为中餐，其次为快餐 23% 。这充分表明：都市型购物中心的餐饮业态日渐休闲化，区域型购物中心的餐饮业态日渐商务高档化，而社区型购物中心在提供大众餐饮满足社区居民消费需求的同时，低档次的快餐也成为发展重点。图表 AUTONUM 16 ：不同区域购物中心餐饮业态情况表（单位： % ）购物中心类型餐饮业态类型比例代表项目都市型购物中心中餐 39.6% 港汇广场美食街 34.7% 休闲餐 16.5% 区域型购物中心中餐 60.3% 正大广场东南亚餐 10.8% 日韩料理 10.1% 社区型购物中心中餐 51.0% 西郊百联快餐 23.0% 风味小吃 15.0% 2.3.5 购物中心娱乐休闲业态分析从不同类型购物中心的娱乐休闲业态组成看，都市型购物中心的娱乐休闲业态以影院为主；区域型购物中心的娱乐休闲业态以儿童乐园、电影院、 KTV 为主；社区型购物中心的娱乐休闲以 KTV 、电影院、儿童乐园为主。这表明，从目前看，中国购物中心的娱乐休闲业态发展较为单一，缺乏趣味性、娱乐性、以及适合室内游乐的大型游艺项目，儿童游乐及电影院是最常见的休闲娱乐业态。图表 AUTONUM 17 ：不同区域购物中心娱乐业态情况表（单位： % ）购物中心类型娱乐业态类型比例代表项目都市型购物中心影院 80.0% 港汇广场音乐吧 5.0% 其他 15.0% 区域型购物中心儿童乐园 32.1% 正大广场电影院 26.6% KTV 15.6% 社区型购物中心 KTV 38.8% 西郊百联电影院 37.6% 儿童乐园 23.6% 2.3.6 购物中心的品牌分析品牌是评判购物中心档次和品质的重要元素，从购物中心拥有高档品牌的数量多少，在某种意义上也可反映出购物中心的类型。都市型购物中心拥有的商品品牌档次最高，它代表的是个性、品质消费的潮流；区域型购物中心所拥有的商品品牌档次较低，它代表的是一种需求的消费和功能的消费；社区型购物中心拥有的商品品牌档次最低，它所体现的既是满足大众消费的基本品牌消费需求。从不同购物中心拥有高端品牌的数量也可看出，都市型购物中心拥有品牌的档次最高，但数量较少，这些品牌一般以品牌专卖店的形式出现。区域型购物中心拥有的品牌档次较低，但数量较多，这些品牌一般依存在百货店或以品牌专卖店的形式出现。图表 AUTONUM 18 ：不同区域购物中心进驻品牌情况图 2.3.7 购物中心的业态布局分析购物中心的业态布局与百货、超市等传统商业形态的布局有着本质的区别，购物中心的业态布局一般遵循以下几个原则：图表 AUTONUM 19 ：购物中心的业态布局原则序号原则 1 业态布局服从统一主题规划 2 注重主力店与其他商业形态的协同性 3 根据功能性业态的特点，进行科学规划布局 4 充分利用不同业态之间的互动关系，合理布局 5 平衡租金、业态、功能布局、经营面积等要素的关系，合理布局通过对大悦城、万象城和万达广场等 10 余家国内知名购物中心的业态布局分析，发现购物中心的业态规划具有以下特点：图表 AUTONUM 20 ：国内购物中心业态规划特征图 3.4.2 业态布局分析对于体量超大，业态品种丰富的购物中心来说，业态分布的位置对呈现所有商铺价值，合理指导购物者消费有至关重要的作用。大型综合商业的弊病是各位置商铺“冷热不均”，靠近入口、楼层较低、位置较好的商铺常常门庭若市，而内拐角、楼层高的商铺由于不易到达，显得较为冷清。购物中心必须通过业态的合理规划，克服“死角”位置的劣势，才能使整个购物中心发展均衡，实现最大价值。（ 1 ）主力店应点状分布，最大限度带动人流主力店是购物中心吸引客流的重点，并能使消费者停留的时间更长。为达到主力店拉动其他散铺的作用，可采取主力店与其他散铺共享各层商业价值的方式。有很多购物中心乐于引进多家主力店，增加购物中心的竞争力和吸引力。在有多个主力店的购物中心内，把主力店以点状分布在不同位置，把散铺设置在主力店之间，不失为带动人气的绝佳办法。图表 AUTONUM 21 ：上海百联与广州天河城购物中心主力店楼层分布城市购物中心名称主力店分布楼层上海百联中环中心东方商厦 1-3F 月星家居 1-4F 广州天河城天河城百货 2F 、 3F 、 5F 、 7F （ 2 ）餐饮与零售交错分布，增加客户消费需求餐饮、零售是大多数购物中心比重最大的两个业态，这两个业态经营的好坏直接影响整个购物中心的盈利。因此，把餐饮和零售店相互穿插在各个楼层，以人气较旺的品牌带动周边邻近商铺的客流，引导消费者从单业态消费转变成多业态消费，增加客户的消费需求。例如上海正大广场 1-10 层均有餐饮入住，这样的设置方法完全实现主力消费人群在各个楼层的均衡分布，餐饮和零售相互提升人气，带动整个购物中心的消费。图表 AUTONUM 22 ：上海正大广场业态分布楼层业态分布 10F 餐饮 9F 会展厅、商务中心 8F 餐饮影城、溜冰、书店 7F 娱乐、教育、健身 6F 娱乐、摄影 5F / 4F 运动休闲服饰、内衣、眼镜、娱乐 3F 名牌服饰、鞋 2F 服饰、银饰、鞋 1F 钟表珠宝、休闲服饰、化妆品 B1 银行、超市 B2 超市 B3 （地下停车场）汽车美容（ 3 ）主题店、目的性消费场所应在高层，引人流向上购物中心的高楼层由于消费者不易到达，人流较少，通常是最容易空置的层面，如果不能盘活这些“困难”楼面，将对整个购物中心的经营产生负面影响。不少商家采用布置目的性消费物业的方式，“强制”消费者到达，取得较好的效果。图表 AUTONUM 23 ：上海新世界百货与南京德基广场购物中心主题店分布城市购物中心名称特色店分布楼层上海香港新世界百货杜莎夫人蜡像馆 10F 世嘉游艺竞技场 8-9F 南京德基广场影城 7F 居家生活馆 6F 7.1.1 购物中心行业存在的问题 1 、购物中心发展过快，规模和结构存在偏差购物中心的目标客户群在发达国家主要是中产阶级，由于他们收入比较高，处于社会的中层，人口多，占了全国人口的大多数，是购物中心主要的消费群体。但我国的中产阶级人数很少，目前够得上中产阶级的只有几千万人。也就是说，我国现有的中等收进家庭支撑不起如此多的、庞大的购物中心。在我国，购物中心的建设规模和速度脱离了我国经济发展和社会结构变迁的实际和国情，不符合正当、规范、稳妥、有序发展的公道要求。如不加以调整，将会出现象百货商店那样大规模地兴建，出现过度竞争的局面。 2 、资金短缺、运作不规范所有者、治理者、经营者高度分工、密切协作是购物中心治理的主要特征，这被称作“购物中心治理模式”。由于购物中心的开发占用的资金比较高，所以在目前地产开发商中，完全依靠自有资金只是特例。在高速发展的时期，拓展融资渠道是贸易地产需要解决的首要题目。由于发展商资金短缺的题目，我国早期的购物中心有很多采取了分割出售商展的经营方式，购物中心项目在出售模式下，不少的业主一旦拥有了产权之后，会按照自己的市场判定来决定经营的项目，发展商很难协调，这样的结果往往是打乱了整个贸易地产项目的经营业态布局，使购物中心偏离了它真正的模式，在运作上并不是非常规范，导致有些购物中心变成了小商品市场。 3 、定位不当，经营雷同没有特色很多大城市开业的购物中心都客流不旺，一方面是由于我国的产业化还不是十分发达，零售品牌资源对接能力不强，再者是由于我国购物中心没有经历一个渐进的过程，而是被各种外来资本和经营方式多方渗透，在市场还未成熟的时候，促成了购物中心的蛙跳过程，这样就导致了购物中心在行业内同质、模仿占有相当高的比例。同时还导致内容设置和品牌引进上大同小异，经营雷同，在整体经营风格上缺乏富有个性的主题设计，使其很难在与各种零售业态的角逐中胜出。 4 、购物中心的治理存在的问题我国现阶段购物中心的治理存在很多的漏洞。购物中心的治理比百货店治理难度大得多，在购物中心里常有上百个所有权独立的零售商，应通过同一治理来树立购物中心的整体形象。但我国的购物中心在进行同一的促销行动、内部布局、整体协调及同一的营销策划方面还欠专业，导致我国购物中心缺乏整体感，使顾客失往光顾的爱好，没有身在其中，真的给人一种逛“市场”的感觉。各个承租户联系很疏松，各个承租户之间并没有形成互惠或者是互相依靠的关系。 5 、选址不当由于购物中心投资多、业态组合复杂，因此购物中心在选址上更要慎重，我国很多的购物中心在选址上没有经过慎重的论证。如北京王府井的一条街道上便聚集了新东安市场、东方新天地两个 10 万平方米以上的购物中心，另外在这条街道上还有几个大百货商店和很多独立的专业店，导致竞争激烈。现阶段我国尽大多数的购物中心都是建在市中心的繁华贸易中心。选择在繁华的市中心建设购物中心，这就带来了租金昂贵，停车不便的题目。我国很多购物中心在选址时没有充分考虑交通因素，开车到购物中心往买东西，本就是满足一次性购足的需要，节约时间，假如交通网络不发达，在路上所需花的时间长，对消费者来说是相当高的购买本钱，就体现不出优越性。北京的金源时代购物中心开业后就一直被交通题目所困扰， 55 万平方米的营业面积，天天至少需要 20 万人的客流才能保证购物中心将来的赢利，如此多的客流要求必须有一个四通八达的交通网络让顾客到达，但是能直接到达金源购物中心的只有远大一条比较宽敞的路。除了远大路，从东西方向来的车都要绕道才可以到达。 6 、缺乏专业人才购物中心是一个融合金融、贸易、地产的结合性产品，孤立往放大其中任何一个环节或者仅仅夸大其中任何一个环节都有可能导致项目的失误。购物中心的治理具有很强的综合性、专业性，因此仅靠某某房产的气力是远远不够的。从 20 世纪末期开始，我国购物中心开发呈现突起态势，导致专业人才供给量极度缺乏，成为制约未来中国购物中心发展的重要障碍，购物中心专业人才的培养将成为行业发展的重中之重。 7.1.2 购物中心行业发展的对策购物中心在我国发展历史仍然较短，从 2004 年起步，经历金融危机后，现已经进入快速发展期。面对现阶段我国购物中心开发及运营过程中的问题， ** 认为提出以下几个建议： 1 、突出购物中心的特色，主题化和差异化要使购物中心与其他的零售业态相比具有明显的吸引力，就要突出特色。要突出特色，就必须搞好购物中心的主题设计。除购物之外其他主题型购物中心在我国购物中心总量中约占有 9% ，可挖掘的潜力还是比较大的，特别是旅游主题、文化主题等。确定了主题后，就可以决定以作甚主打，进而决定各种业态如何组合，如何分配比例空间。主题型购物中心通常由各个商店的建筑设计或商品带出共同的主题，因此购物中心在经营之初应先确立主力商店，这个主力商店必须是体现主题的，是购物中心的核心部分，具有外部经济性，能为购物中心的其他专业店带来客流，也最能体现购物中心的特色，在招商过程中优先办理，租金可以考虑比其他的商店低些。 2 、加速引进和培养购物中心治理的专业人才购物中心是一种资本密集、技术密集型的产业，其开发需要各种专业人士的参与才能成功。我国购物中心专业人才急缺，在现阶段购物中心一方面应着重于引进国外的专业的购物中心的治理公司，委托其对购物中心进行治理或聘请专业的咨询公司帮助治理，通过与国外的专业公司的合作来弥补我国这方面的人才极其短缺的题目；同时通过合作逐渐培养出我国的购物中心的专业治理职员，逐渐形成熟悉我国的实际情况的本土团队，建立我国的专业的购物中心治理公司。另一方面，应该在大学里开设这方面的专业，并且在社会上加紧这方面的培训和推行购物中心治理职员资格考试，以保证购物中心治理人才的专业化。 3 、要留意购物中心的选址购物中心的选址十分重要，购物中心没有巨大的人流支持是不会成功的，不同的选址也决定了购物中心开业后的运营本钱不同。而我国的私人车的拥有量还不高，现代人又极其讲求效率，不愿在购物的路途上浪费多余的时间，要保证人们到达购物中心的时间不能超过一个小时，所以决定了我国现阶段购物中心的主要顾客群就在四周居住或生活。这样购物中心在选址时，既要考虑购物中心商圈内的人口数目，又要考虑其所在的地区是否有完善的交通网络使顾客轻易到达。在选址时，优先考虑交通方便的区域，或者提前就与ZF进行磋商，将购物中心的建设与市政交通建设相配合，利用城市交通设施建设的契机，有计划地发展购物中心。 4 、ZF部分对购物中心的发展必须进行规划购物中心投资的风险很大，而且与市政的设施建设，城市的功能完善，小区的配套建设，城市贸易网点的公道布局等方面都是密切相关的。因此ZF部分对购物中心的建立和发展必须进行规划，采取有力措施，确保购物中心的发展符合城市的发展规划及满足人们的生活需要。为规范各地大型购物中心的开发建设，商务部已经通过制定和实施城市贸易网点规划来控制和引导投资，规范大型贸易设施建设的审批程序并对大型贸易设施建设实施听证制度。这里应该夸大的是，ZF的审批和听证应重点放在城市购物中心数目和结构的协调方面。对现有在建的购物中心是不是可以继续建下往，或者未来购物中心怎样建，要根据各地的具体情况，根据城市贸易结构、居民购买力和消费需求等实际情况做出决定。 5 、加强购物中心的治理购物中心治理的重点是招商、对客户进行同一的治理、对顾客进行促销，还要随时跟踪消费者需要的变化，引导承租户满足消费者的需要。购物中心招商之前，必须对购物中心进行规划，有一个清楚的定位并确定购物中心的特色。在招商时，为保证购物中心的整体形象，不能将商场出售或租赁给任何出得起钱的投资者，而是要保证购物中设计心的整体布局和功能区划分；在招商时，一定要做到“异类集聚”，消费者的购买往往是多目的的，多目的购物行程能为消费者带来“本钱效应”。这些本钱包括直接交通本钱、贮存本钱和购物时间本钱。同时，由于服务项目的增加，可以吸引目的不同的消费群体，从而形成新的购物人潮，而他们彼此之间的相互促进，将极大地刺激人们的购物需求；招商时还一定要做到“同类集聚”，消费者在特定商店找到满足商品是不确定的，为了减少这种不确定性，他们愿意光顾购物中心，由于这样可大大增加消费者同时购买到各种满足商品的概率。但是招商时要留意保证同业差异，要限制出售相同的商品零售商准进数目，防止恶性价格竞争。同业差异将不同档次不同种类的店引进，通过自发地调整错位经营，来满足消费者的比较购物欲看，进步其消费爱好，使每一位顾客在这里都能找到适合自己的商品，找到自己喜欢的餐馆和娱乐方式。 7.1.3 购物中心行业的发展前景（ 1 ）未来 4-5 年我国我国购物中心增量呈爆发式增长 2013 年，我国 7 大城市将推出购物中心 2034 万平方米，是 2012 年开业量的 2.9 倍。其中二线城市成都、武汉、重庆供应量最为惊人。 2013 年武汉、成都及重庆三个城市将推出至少 300 万平方米规模的购物中心，成都位居榜首，预计推出 430 万平方米的购物中心，比成都已开业的所有购物中心规模增加 83% 。图表 AUTONUM 24 ： 2002-2016 年我国 7 大城市购物中心新增体量（单位：万平方米）图表 AUTONUM 25 ： 2013 年我国七大城市购物中心供应量（单位：万平方米， % ）造成未来 4-5 年购物中心大批量开业的根本原因是近 3 年累计的商业地产开发热。金融危机后，我国商业地产逆势崛起，大量热钱涌入商业地产开发，由于购物中心产品的开发周期需要 2-4 年。因此从 2012 年开始，我国购物中心推出量明显增加，而 2013 年达到最高值。图表 AUTONUM 26 ： 2006-2012 年我国房地产及商业地产开发投资额增速（单位： % ）（ 2 ）零售消费市场逐渐回暖，租金指数也开始反弹 2012 年，我国社会消费品零售总额 210307 亿元，比上年增长 14.3% ，扣除价格因素，实际增长 12.1% ，较上年提升了 0.5 个百分点，有所回暖。按经营地统计，城镇消费品零售额 182414 亿元，增长 14.3% 。图表 AUTONUM 27 ： 2005-2012 年我国社会消费品零售总额实际增速与名义增速（单位： % ）图表 AUTONUM 28 ： 2010-2012 年优质零售物业租金指数走势（单位： % ）（ 3 ）零售商将加大市场开拓力度由于人力、租金成本上升，使得开店成本大增， 2012 年大部分零售企业缩紧了开店计划。但是随着经济的回暖、优质购物中心的大量供应， 2013 年零售企业的租金议价能力将得到提升。 ** 资讯监测，大部分零售企业在 2013 年将加大门店开拓力度。图表 AUTONUM 29 ：部分零售企业在 2013 年的开店计划（ 3 ）不同城市购物中心开发风险有所差异相比消费制成，成都、武汉、重庆三个城市的购物中心面积供应过大，会造成开业时间延迟、空置率上升，租金有所下降；深圳 2013 年增量是 2012 年增量的 2 倍，风险犹存。但是相对于其他一线城市，深圳购物中心开发风险相对较低。图表 AUTONUM 30 ：我国七大城市购物中心开发风险评估（单位：万平方米，亿元）第一节：城市综合体存量市场分析一、城市综合体存量规模分析如下图表所示，通过统计全国重点城市综合体存量可以发现，北京、上海、广州、成都、重庆及沈阳城市综合体的存量领先全国，其中综合体总存量在 1000 万平方米以上的城市为北京、沈阳、重庆、上海及成都 5 座城市；而深圳、苏州、南京、天津及广州的综合体存量介于 500-1000 万平方米；其余城市的综合体存量均在 500 万平方米以下。图表 AUTONUM 31 ： 2012 年底全国 18 个重点城市的城市综合体存量（按体量排序）（单位：万平方米，个）排序城市体量数量排序城市体量数量 1 重庆 2478 30 10 深圳 645 17 2 沈阳 2065 30 11 贵阳 496 10 3 北京 2036 53 12 武汉 492 13 4 上海 1247 44 13 西安 426 12 5 成都 1061 36 14 青岛 214 6 6 广州 747 23 15 长春 190 5 7 天津 835 23 16 宁波 169 5 8 南京 768 23 17 合肥 135 3 9 苏州 656 23 18 昆明 67 3 二、城市综合体存量区域属性对全国重点城市的综合体项目按区域属性进行分类后可见，核心区的综合体项目比例在 32.8% 左右，尽管城市核心区通常是商业最发达的区域，但城市综合体的兴起并不以核心区为主战场。主要原因可能有两点：第一，在城市综合体兴起之时，市中心区域可利用的商业地块有限。第二，城市综合体内部可以实现功能互补，资源共享，一定程度上可以借助自身达到人流量的内部循环而不过分依托外部环境。从数据来看，城市副中心区的城市综合体存量最大，占比达到 50% ，而城市新区型城市综合体正逐步兴起。图表 AUTONUM 32 ： 2012 年底全国 20 个重点城市的城市综合体存量区域属性（按面积）（单位： % ）以下图表是通过选取北京、上海、广州、深圳、南京等轨道交通相对发达的城市，研究此类城市的综合体存量项目和轨道交通的分布情况。另外，通过对城市综合体与轨道交通的关联度分析，发现轨道交通型城市综合体总体比例为 56.9% ，优势明显；其中，城市副中心区且有轨道交通的城市综合体占比更大一些。图表 AUTONUM 33 ： 2012 年底轨道交通相对发达城市的城市综合体存量区域属性与轨道交通情况（按数量）（单位： % ）三、建成城市综合体物业组合针对全国重点城市已经开业的城市综合体指数，将综合体区域属性和物业类型进行交叉分析后可以发现，城市核心区的综合体以商业 + 办公 + 酒店为主流；城市副中心区的综合体以商业 + 办公 + 公寓组合为主；城市新区的综合体以商业 + 办公 + 酒店组合为主，公寓占比也较为突出。总体来说，商业和办公是城市综合体的核心物业，其他物业类型与不同的区域属性结合可以发挥各自的功能，例如，城市新区型综合体其他类别占比较大，多为会展中心或者旅游性质等创新型产品组合。图表 AUTONUM 34 ： 2012 年底全国 20 个重点城市的城市综合体区域属性与物业组合（单位： % ）第二节：城市综合体增量市场分析一、城市综合体增量规模分析针对全国重点城市的综合体已有情况和未来增量预计后可以发现，城市综合体增量在 2005-2010 年期间呈井喷状态，相较前一个五年，面积增量翻了将近 5.4 倍，预计截至 2015 年，即将入市的综合体体量将达到 16437 万平方米。综合体数量的增长趋势与面积增长趋势基本保持一致。由此可见，城市综合体未来一段时间内将保持高速增长态势。图表 AUTONUM 35 ： 1995-2015 年全国 20 个重点城市的城市综合体面积增长及预测情况（单位：万平方米）图表 AUTONUM 36 ： 1995-2015 年全国 20 个重点城市的城市综合体数量增长及预测情况（单位：个）二、城市综合体增量市场预估从城市角度分析，前瞻预计未来 3-5 年内城市综合体增量将以中西部为主，其中成都将成为一枝独秀，增量达到 2200 万平方米以上。而昆明、西安、沈阳、合肥几个中西部重点城市，增量均在 900 万平方米以上。图表 AUTONUM 37 ： 2013-2016 年全国 20 个重点城市的城市综合体增量预估（单位：万平方米）三、城市综合体增长特征分析从区域属性来看，城市综合体未来新增项目以城市新区的项目占比较大，高达 48.9% ，城市副中心也将有 32.2% 的新增项目分布，而城市核心区域的新增项目相对较少，这也与核心区域土地开发相对有限有关。图表 AUTONUM 38 ： 2013-2016 年 20 个重点城市的城市综合体增量区域属性（按面积）（单位：万平方米）从城市轨道交通角度分析， 20 个重点城市未来增加的城市综合只有 42.1% 靠近轨道交通，比已开发的综合体项目比例低了接近 10% 。城市新区的轨道交通建设进展较慢，会对未来城市综合体项目的人流输送造成不利影响。一定程度上来说，一些硬件条件尚不完善的城市，若大规模建设城市综合体，硬件水平的欠缺将成为阻碍城市综合体发展的瓶颈。图表 AUTONUM 39 ： 2013-2016 年 20 个重点城市的城市综合体增量区域属性与轨道交通情况（按数量）（单位： % ）从未来城市综合体的物业组合来看，城市综合体开发仍将由商业带动。相比较于现有城市综合体，未来新增项目物业组合更为灵活，住宅类产品占比上升，有利于资金链平衡；商业和办公仍为城市综合体项目的主要产品。图表 AUTONUM 40 ： 2013-2016 年 20 个重点城市的城市综合体增量区域属性与物业组合（单位： % ）本报告的 7 大城市指的是北京、上海、广州、深圳、成都、重庆及武汉。 20 个城市包括：北京、沈阳、重庆、上海、广州、成都、深圳、南京、武汉、天津、苏州、贵阳、宁波、长春、青岛、西安、合肥、昆明、兰州及大连。; 个人分类: 职业需求|0 个评论

分享战略复习4-基于创造价值/增长率的财务战略选择: iftomorrow 2012-10-12 20:38; 一.相关公式：企业市场增加值=企业资本市场价值-企业占用资本=权益增加值+债务增加值市场增加值=（投资资本回报率-资本成本）*投资资本/（资本成本-增长率）经济增加值=（投资资本回报率-资本成本）*投资资本市场增加值=经济增加值/（资本成本-增长率）影响企业市场增加值得因素有三，投资资本回报率、资本成本、增长率。影响价值创造的因素有四，投资资本回报率、资本成本、增长率、可持续增长率。二.价值创造/增长率矩阵这是以（销售增长率-可持续增长率）与（投资资本回报率-资本成本）构成的2*2矩阵 1.增值型现金短缺（现金短缺0，创造价值0）分2种情况，暂时型or长期型？暂时型：短期借款长期型：a.提高可持续增长率（提高经营效率，降低成本、提高价格、降低运营资金、剥离部分资产、改变供货渠道改变财务政策，停止支付股利、增加借款比例） b.增加权益资本（增发股份，兼并成熟企业) 2.增值性现金剩余（现金剩余0，价值创造0) a.加速增长（内部投资，收购相关业务） b.分配剩余现金（增加股利支付，回购股份） 3.减损型现金剩余（现金剩余0，价值创造0） a.提高投资资本回报率（提高税后经营利润率，提高经营资产周转率） b.降低资本成本 c.出售业务单元 4.减损型现金短缺（现金短缺0，价值创造0） a.彻底重组 b.出售; 16 次阅读|0 个评论