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房地产业
研究机构：齐鲁证券 分析师：孙国东 撰写日期：2011-01-28
投资要点
事件:房产税正式起航:国务院原则同意在个别城市开展房产税试点工作,具体方案由地方制定。重庆和上海两大城市随即推出了房产税征收细则,从1月28日起实施。
新“国八条”出台次日,沪渝房产税出炉,我们认为近期政策集中颁布,短期政策面利空基本出尽,剩下的可能只有加息。
温柔一刀,有利于减缓地产股价调整压力。第一、政策力度总体较为温和,征税范围基本与之前传言一致,上海主要针对增量房,重庆主要针对高端房;税率方面,低与预期,上海税率略低于之前传闻的0.8%,而重庆累进税率明显低于此前最高为3%的传闻。同时为了误伤合理需求,上海的税收优惠范围比较详尽,实际操作中比重庆版更有章可依。第二、出台时点方面早于预期,之前普遍传闻在两会前后,但是临近春节淡季出台,反而有利于资本市场走势。因此综合这两点,我们认为此次房产税较早落地更有利于减缓股价调整压力。
试点初期对住宅销售影响有限;税收收入对保障房贡献甚微,难以替代土地财政。以重庆为例,2010年高端住宅和别墅销售额为163亿元,仅占住宅总销售金额的8.83%,对地产销售影响较小。税收收入也比较微薄,若分别以累进税率0.5%、1%和1.2%计算,税收收入分别为0.81亿元、1.63亿元和1.96亿元,而重庆2010年的土地出让金为642.08亿元,高端房产税收入仅为土地出让金的0.3%,因此难以替代土地财政。而对于重庆公租房的支持,重庆三年建4000万平,大约需要1000亿资金,平均每年需要333亿资金,那么高端房产税收入的贡献率也仅为0.24-0.59%,可谓杯水车薪。
仅房产税本身对市场影响微乎其微,但与新“国八条”叠加将加速销量盘整,从而缓解房价上涨压力。
当前房价居高不下的根本原因还是供应、收入结构和存量货币充裕,税收虽然有调节收入结构作用,但仅仅一个房产税作用单薄。但是与之前严厉程度超出预期“国八条”依然会产生叠加效应。
投资建议。我们依然坚持前期观点,认为2011年成交量将是业绩增长和板块估值修复的首要驱动力。静待销量盘整、房价上涨得到遏制之后成交恢复,板块将迎来更好的趋势性机会。但沪渝房产税较早落地有利于减缓股价调整压力。依然建议战略性配置行业龙头股以备全年行情。重点关注高周转龙头股万科A和保利地产;资金充裕、业绩成长锁定的区域龙头中南建设、首开股份、冠城大通;成长性商业地产龙头世茂股份。
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