房地产市场衰退为什么会释放或溢出流动性？

有一个假设，还比较靠谱，就是假设货币乘数不变，如果房地产不能吸收M2，就会有多余M2出现，必然流向其他流域。

我的质疑是，对于投资而言，是异质的，很难相信，房地产的M2会一样转化为股市的M2.也就是贷款会大量流向股市？

其次，我宁愿相信，房地产下降，造成通缩，造成货币乘数下降，也不相信会大量转移，也就是溢出。

由此想到，当年如果政*府果真把房市当做池子，就该大幅提高首付，降低杠杆，这样可以更多的吸收高能货币，降低乘数。否则价格涨上去了，却再也无法吸收更多的高能货币。而大量的外汇占款还在涌出。

LZ这种质疑的思路真的很好，我也谈下我的观点吧，我是计算机专业的，刚看过两遍《货币银行学》而已，没什么基础可言，宏观经济什么的更是一头雾水，瞎说几句，见笑。我开始的思路是假设我以200万的价格买了一个房子，现在房屋价格下降，我以120万出售，我想通过分析损失的80万可能的流向和接手者120万资金来源来分析流动性，但觉得这样好像很困难。
所以换了一个思路：税收和土地出让金。
（1）我记得前几年我曾经看过这样一条新闻，好像是上海的，谈到数万元一平方米的楼盘成本价（？）应该是只有几千块甚至几百块人民币。
（2）同时还有很重要的一点，地块的土地出让金和政/府在征地的时候付给农民的征地价格之差很大。
这两点说明一个问题，在房屋的价格中，地方收取的税费是很重要的一部分。因此，购房者除了担负炒房者赚取的利润、房地产商的利润（这两者的资本金来源于央行发行的流动性），最主要的是还要担负地方**在“点石成金”过程中“创造的货币”，即土地出让金和征地价格之差，这些货币是因为牢牢把握着供给而凭空创造出来的（土地不仅仅成了吸金器，还成为了印钞机）。当房地产市场衰退的时候，购房者所持有的被锁在钢筋水泥中的这部分货币会转化为流动性寻找更好的出路。这个也就是我理解的“房地产市场衰退会溢出流动性”。
还有个思路：民营资本与房地产商的借贷关系。http://finance.ifeng.com/news/sp ... 00301/1868780.shtml  这篇文章比较权威吧。大体意思就是民营资本在房地产市场赚钱的方式不一定是买房子，还有个方法是高息借钱给资金链紧张、很难从银行取得贷款的房地产商。房地产市场衰退会释放这部分被捆绑的资金。
不少漏洞，大家指点，好听的难听的我都没问题，呵呵。

好像我和大家考虑问题的方式不太一样啊 呵呵 专业的差别啊

文章很好。但你的观点还是与我的疑问有差别，我认为你的观点主要是对流动性怎么认识有误。流动性与权益是完全不同的两个概念，经常实际中，很多人混淆。流动性就是本币存量。你可以说你的你有100万的房子，但实际你持有资产的形式是水泥壳子，与100万的人民纸无关。但如果你手里拎一皮箱，里面全是人民纸。则你可以说你有既有一大堆流动性。这些纸质的东西也可以叫资产。但你恰好是押运员，则这些纸并不是你的权益。但你手里的确是是流动性。总之，流动性相对权益是中性的。与归谁所有无关。
回头再看你的认识，你把许多的交易人（权益人）都放到解释中就会把权益和流动性混淆。另外，流动性这时候主要是指其交易媒介的作用，而非储值的作用。

tangb 发表于 2011-2-22 16:29
文章很好。但你的观点还是与我的疑问有差别，我认为你的观点主要是对流动性怎么认识有误。流动性与权益是完全不同的两个概念，经常实际中，很多人混淆。流动性就是本币存量。你可以说你的你有100万的房子，但实际你持有资产的形式是水泥壳子，与100万的人民纸无关。但如果你手里拎一皮箱，里面全是人民纸。则你可以说你有既有一大堆流动性。这些纸质的东西也可以叫资产。但你恰好是押运员，则这些纸并不是你的权益。但你手里的确是是流动性。总之，流动性相对权益是中性的。与归谁所有无关。
回头再看你的认识，你把许多的交易人（权益人）都放到解释中就会把权益和流动性混淆。另外，流动性这时候主要是指其交易媒介的作用，而非储值的作用。

不好意思，说实话我有点没看懂，我还得再加深些内功。。。

3# tangb 你从小岛模型 来解释吧  能明白

谢的意思是房地产资产没有增值前景将引发资本向股市流动，最终结果就是房产价格下降，不断有资金从楼市流向股市，股市因流动性充沛而上升。

首先，我不认同谢国忠的观点。
我个人觉得：流动性的衡量，应当是行业货币投放量乘以行业货币周转率。例如，股票市场的换手率，可以当作股票市场的货币乘数。
房地产市场的货币投放都是由银行来完成的。银行对于房地产市场的供给，需求双方而言，都是货币的主要供应者。房地产市场的螺旋扩张：价格上涨-需求增加-进一步价格上涨-进一步需求增加，最终导致货币投放向房地产市场的倾斜。抵押贷款制度的设计，使导致螺旋扩张的主要和直接原因：房地产价格越高，取得贷款越容易，取得贷款越容易，交易的时间成本就越低，房地产价格就越高。银行贷款的准入条件就越高。最终结果是：房地产对于银行的资金投放具有强烈的吸附作用，而银行在房地产发展螺旋中，对于房地产业的依赖大大加强。
反之，如果房地产市场出现价格断层，螺旋作用会放大银行的房地产资产的坏账。导致银行贷款的倾向多元化，也就是所谓的流动性释放，即银行资金投放相对于房地产泡沫前对于其他行业放宽，而其他行业相对货币乘数效果更高。
货币投向之是否进入股票市场，有待考察。
现在的问题是，中产阶层投资套牢于房地产市场，如果房地产螺旋逆摆。
机构投资者如果要赚钱，在现有的体制下，只能赚中产阶层（广大普通民众）的钱。机构人为推高股价，没有小投资者买单，就没有任何意义。
现在的艺术品，奢侈品价格上涨，股市疲软，已经充分说明，至少，股市不是投资者的最佳选择。
希望能有所启示。

房价下跌？我看不容易！任何商品都是本着几个原则：
1。物以希为贵！在目前现阶段，不管那里，房子还是供不应求。而且，有钱人还是大有人在。另外，高房价与好地区，也是一个不容忽视的将房价炒高的重要原因之一。不光是有人想拥有一个单元的房子，还希望有2个或是3-4个单元的房子，不但想自己住，还想给亲朋好友，最后亲属都有了，还想自己卖，以赚更多的外快，或成为一种职业：专职买卖房屋。
2。物有所值！正因为第一个原因：供不应求，有钱人大有人在，好地区，高房价。就有可能将房价一炒再炒，房价炒高了，最后落在自己手里，那谁也不会想亏本，还是会继续高炒。所以，现在还谈不上物有所值。只有人们都可以找到自己的位置拥有自己可以担负的一套单元安居乐业时，或许人们才可以真正考虑所拥有的房屋是否真是物有所值！

我想：现在，首先还是需要控制每家房屋拥有，控制银行贷款。先保证每家在其可允许的地区，有其可以担负得起房屋。第二，要改变人们对所居住区域新的观念：因为在中国，人们永远喜欢城市甚至市中心，因为这里或许交通购物方便。但在国外，大多数有钱人，还是喜欢郊区或乡下。除了交通不甚拥挤，郊区和乡下空气更新鲜。我想，如果将来中国将所有的大公司或大工厂，甚至好学校，好幼儿园，重点院校，研究机构全都迁移到郊区或乡下，甚至人们的文娱游乐场所都建到乡下，或许可以改变人们喜欢居住在市中心这一传统观念。
我敢说：什么时候像陈道明，葛优，这些名人名流都开始想搬到郊区或乡下去住了。北京城内或其他大城市内，不再看得见高级住宅，高级四合院，高级宾馆，高级娱乐场所了，无人再享受高级特权了，高房价的时代或许可以被彻底扭转了！