房地产市场衰退为什么会释放或溢出流动性？

这两日看很多预测房地产的文章,其中包括著名的谢国忠先生。都谈到一个观点即：房地产价格下跌，将导致流动性从房地产行业溢出，导致股市上涨。我理解溢出不是说增量的减少，而是原在房地产中的存量会流出？我百思不得其解！





我自己的知识如下：

流动性即央行的负债，也就是发行的货币存量，可以看做是M2。另外这个M2大致要与当年的GDP要有个比较一致的比例关系。如果某年的M2的增长过快，无论是因为外汇占款，还是其他什么原因，导致M2的增长与GDP增长的比例失调，则就是流动性过剩。严重时，会危及核心物价。

但对于成屋销售，也就是资产在不同的所有人之间转让，好像并不计入GDP的，所以，也无所谓产生或消灭流动性。毕竟一买一卖要相等。只是物权在不同的所有人之间转移。而货币并没有减少或增加。只有当年新建房屋并销售，才会消灭流动性，也就是说，这些资产是当年的新增的供给。所以，要有相应的货币对应。



我们来设想如下情况：

如果房地产整体下滑，当年的新建成屋减少，则确实有可能导致流动性过剩，因为一个减少，一个至少是不动（货币)。而对于成屋的销售似乎并没有什么影响。另外，非说有影响，最多是现在买房的人，往往是居住目的，而卖房的可以整体被认为是投机性质的，而这两类人的边际消费率，和投资偏好不一致，则可能导致原先会滞留在房市中的投机资金（获利了结后，本应继续寻找其他房市获利机会，整体看，房市会源源不断地吸收资金），会改作其他投资。

我的问题：

是不是谢国忠说的溢出，指的就是这个减少的供给导致的流动性的溢出呢？

望给予更多的解释。

两方面
1 一方面货币供应多了 会流入楼市
2 另一方面楼市也会造成货币的扩张
在部分准备金制度下 银行发放贷款就是在创造货币 抵押贷款就是在创造货币

货币的扩张造成了楼市的火热 楼市的火热造成了货币的扩张 两者兼而有之

所以一旦楼市降温 房地产价格下跌 抵押贷款就会减少 楼市创造的货币就会减少
但另一方面 楼市以外的途径创造出来的货币 就会选择不进入楼市 转战其他
所以要综合来看

补充一下
货币从楼市溢出
按照我个人最狭隘的理解
应该是指楼市创造的货币流出楼市
举个例子
甲自有30万 贷款70万向乙买了套房
假设这70万全部是银行基于活期存款贷出的（不是很严谨)  也就是全部是银行无中生有凭空创造的
那么这70万到了乙手里以后
一种情况 乙依然看好楼市 拿这70万又买了套房 到这一步 这70万还是在楼市里
另一种情况 楼市冷却 乙不看好楼市的投资前景 把这70万投入了股市
也就是通过抵押贷款在楼市里创造出的70万 流出了楼市

说的好，很有启发！

但似乎无法从传导机制上完全回答我的问题

房市冷却，确实会减少货币创造，总体上看，是消灭流动性的概念！而非溢出的概念。

他所指的是房地产不景气，原来投资房地产的资金会往外抽调，投资减少，流动性溢出，股市流动性大于房地产，资金会流向股市，股价便水涨船高了。你的设想是正确的，谢便是基于通胀通缩的基本假设定的结论~

资金怎么抽调，没人接，原先的资产怎样变现流出来？如果有人接，不是照样消耗流动性？通缩怎么会使流动性溢出？传导机制，因果关系是什么？

资金怎么抽调，没人接？市场这只无形的手，市场调节的盲目性使得资金流向利润高的地方
原先的资产变现？资产不用变现，每年房地产固定投资额那么大，有20%的减少就是一个天文数字
有人接，消耗流动性？这句话不假，但行业不同，周转率不同，从房地产溢出的资金流到哪就不定了，但比房地产占用资金的产业好像不多
通缩怎么会使流动性溢出？对于房地产来说，目前行业景气，属于通胀，资金大量进入，当通缩出现时，资金投入减少，流动性溢出

现在，所谓房地产开发的资金，基本都是银行的钱，开发商的投入的净资产很少，其他都是贷款创造的，这部分当然是流动性。所以央行一关上投放货币，自然源头就减少了，总体上讲，流动性是下降了。如果仅是炒房的所谓权益资金，那才能有多少？

可以负责任的说，没有银行的杠杆（贷款创造的流动性),没有央行的高能货币，就算有些游资，这些游资敢在股市也放大五倍（如在房市一般）炒股票吗？打死我也不敢相信！

资金不问出处，银行的钱也是钱啊，只要投入房地产就是流动性，现在出款准备金率、存贷款利率都上调，会影响一部分流动性，但财政政策只能是暂时的，治标不治本的。炒房的游资就是看好了中国的房地产形势：供不应求，通胀严重，**管也管不了~~所以风险小，利润高，炒起来得心应手~

你所谓的“投资减少，流动性溢出”正是我的问题？这两句话之间的因果关系是什么？

结合我上个帖子和2楼的观点，投资减少，实际就是贷款减少，流动性降低，是减少流动性的问题。而非溢出的问题。

而原来炒房的热钱，可以分两块看，一块自有资产，一块贷款炒房。自有资产当然可以转到股市，但这部分钱很难在股市再放大五倍，所以，效果会非常不同。另外，贷款部分，必须附着在房地产行业，并不能随便转移到其他领域。也就是说，你去银行贷款：你有20%资金，银行不问你贷款做什么用，直接就按5倍资金带给你。这个不现实。

总而言之，房地产行业的衰落，只会减少贷款创造，减少货币乘数，减少M2。但无法在统计意义上，溢出流动性。