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调控深入削弱估值优势 券商谨慎看待房地产股
2011-7-22
地产板块在6月开始的反弹中整体涨幅接近15%，经历了这一轮估值修复后，近期券商对于地产股态度再度转入谨慎。压房价砝码还在增加
7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，特别强调，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。会议内容一是有望促成下半年房价的实质性下调，二是明确了房地产调控不会放松的立场。本次政策是在原有政策上的加码和对原有政策从严执行的强调，引发市场担忧和谨慎。
德邦证券认为，市场供给增加和政策收紧会促使下半年房价调整。一方面，1-6月数据显示，房地产投资仍然保持高位，房地产企业资金来源中自筹资金占比持续上升，为缓解资金压力，预计在三、四季度，房地产商会加大推盘量，市场供给将充足。另一方面，6月份市场成交量同比增速上行，而价格却未见实质性松动，尤其是二三线城市价格同比涨幅居前，促发“限购”政策的加码和严格执行的重申，政策未见松动，反而趋紧。市场供给增加和政策加紧有望促使下半年房价调整。
地产销售增速还在下降
西南证券指出，从目前的情况看，由于调控的深入进行，地产销售增速出现大幅下降。虽然近两个月同比略有回暖，但也只是因为基期数据的技术性问题，其绝对量依然很低。从资金周转的角度来看，大部分地产企业存货走高的同时，销售成本也在增加。也验证了对于大多数企业而言销售的速度并不理想。另外，从销售结构来看，近期销售增长较好的多为二三线城市。而随着调控政策的持续进行，二三线城市的销售亦会受到影响。因此，地产企业的销售速度在未来一段时间内，有可能持续在低位徘徊。从而对地产企业的资金造成很大的压力。
对于此前市场抱有较高预期的保障性住房，湘财证券认为，“在建保障性住房预计年内建成400万套以上”，“确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。”明确了保障性住房的完工和开工两个指标，两个指标渐趋至合理水平，但较先前估计的指标水平有较大幅度的调整。同时从新开工和竣工数据之比来看，也比较符合实际情况。该指标远低于普遍预期和从本次明确的保障房指标看，房地产投资的主体还将是商品房，而保障房是增量补充。
后市整体或难跑赢大盘
西南证券认为，在目前的情况下，有两个方面决定着地产板块估值水平。第一、对新的政策调控出台的预期正在减弱，有利于板块在短期内形成一定幅度的反弹；第二、前期调控政策的效果将在下半显现，从而对公司业绩预期产生较大影响。往往在地产板块经历了一次较大反弹之后，估值优势将变得并不明显，而伴随而来的有可能是一次较大的调整。因此我们持谨慎态度，给予地产板块“跟随大市”的投资评级。
安信证券认为，流动性决定地产股表现。前期地产股反弹可能与几种因素有关：龙头公司销售同比数据好；板块估值低；参与保障房建设可获中票融资支持；预期通胀下行流动性有所改善等。而从日本地产股40年的表现和经验看，以信贷和贸易顺差决定的流动性足够好，才能使得地产股超越大盘。而中国年内信贷、顺差等的走势似乎难以使流动性改善达到那样的程度。
作者：钱潇隽 来源：《上海证券报》2011年07月22日
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