今年上半年土地市场或将更加严峻

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这边流拍不断 那边出让金仍有增长

　　２０１１年的土地市场颇为奇怪：一边是流拍不断，标杆房企的拿地热情已经创 下历史新低；另一方面，地方政府通过调整土地出让结构，使得全国的土地出让金总 量依然略有增长。

　　“这对开发商来说，绝不是好消息。”有专家表示，预计２０１２年，市场谨慎 预期仍将蔓延，特别是上半年，土地市场的形势或将更加严峻。

　　市场现状：流拍不断 土地出让金略有增长

　　２０１１年的土地市场，流拍已经不再新鲜，底价成交才是常态。北京中原市场 研究部统计公开数据显示，全国主要１３０个城市，年内土地流标达到了９００宗， 其中居住类流标达到了４２０宗。总流标数量相比２０１０年的２８０宗上涨了２． ２倍。住宅类地块流标相比２０１０年的１３０宗上涨了２２３％。

　　在高度依赖土地财政的背景下，面对房地产的调控，不少专家断言，虽然开发商 资金紧张，但是比开发商更着急的是地方政府。因为没有了土地收益，保障房建设没 着落，其他市政工程资金同样捉襟见肘。

　　然而，数据给出的是另一种答案。楼市调控背景下，全国２０１１年土地出让金 总额超过上年的２．７万亿元，其主要原因是二、三线城市住宅用地增长以及工业用 地大增。

　　对开发商不是利好

　　在全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史透露，２０１１年全国供应 商品房用地１４５万亩（约合９．６７万公顷），同比增长４％。但是国土资源部没 有透露出让金总额具体增长幅度。

　　不仅仅是全国，令人大跌眼镜的还有各大城市。２０１１年接二连三推出地块出 让的广州，全年的卖地收入实收４７５亿元，同比增长４％。又比如２０１１年调控 最严厉的北京，土地出让金为７４１．９亿元，完成预算的１２７．７％，主要是受 商务中心区土地出让收入规模较大等因素影响。

　　“这对开发商来说，绝对不是利好消息。”有专家表示。

　　中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，虽然整体出让金略有上涨，但住宅出让 金只有８０００多个亿，剩余的主要是工业地产和商业地产，由此判断，今年的土地 出让计划完成率也不会高。

　　地价增幅下滑 将致居住地价回落

　　土地市场冷清，地价增幅在不断下降。全国城市地价动态监测系统的最新数据显 示，２０１１年第４季度全国地价总体水平微幅上涨，环比、同比增速持续回调。

　　环渤海地区仍有微涨

　　全国主要监测城市地价总体水平为３０４９元／平方米，商服、住宅、工业地价 分别为５６５４元／平方米、４５１８元／平方米和６５２元／平方米；环比增长率 分别为０．２９％、０．６９％、０．００％、０．４４％；同比增长率分别为５． ９４％、９．０２％、６．５８％、３．８８％。

　　分析显示，全国综合地价环比增速较上一季度下降１．０４个百分点，增速连续 四个季度回调；同比增速连续２个季度回调，较上一季度下降２．４３个百分点。

　　分地区看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价水平由升转降，环渤海地区仍 有微涨。分城市看，增长率为负的城市持续增多，综合地价环比负增长的城市约占三 分之一。大部分城市环比涨幅集中在－２．０％～２．０％之间。

　　“房价增长态势的遏制，将引致居住地价的回落。”全国城市地价动态监测系统 表示。

　　标杆房企拿地热情

　　创下历史新低

　　２０１１年土地市场冷清，房企拿地热情骤减。北京中原地产市场总监张大伟告 诉记者，根据他们的监测，２０１１年标杆房企销售同比涨１２％，但购地款不足销 售额２１％，创造历史新低。２０１１年全年，标杆房企花费权益购地款约１０９２ 亿元，较２０１０年同期下降５０％。

　　港资企业有抄底迹象

　　不过，相比内地房企拿地谨慎，港资企业则有抄底迹象。特别是近期，中海、保 利、万科也开始出手购地。比如在刚刚过去的２０１１年１２月，保利、万科、招商、 中海４家开发商共花费９５亿购入１２宗土地，环比上月大幅增加，但同比依然减少 ８０％。

　　“因此相比以前地王频出的现象，而今土地多以底价成交，地价回落不少，土地 竞标趋于理性，这就给资金雄厚、融资渠道较多的港资企业提供了机遇。”经纬行研 究中心主任许婉婷告诉记者。

　　对于这种现象，恒大集团董事局主席许家印依然表示今年不拿地，而且“目前的 房价还没有低到哪里去？”

　　“土地市场深受宏观经济环境及调控政策的影响。” 全国城市地价动态监测系 统分析，预计２０１２年一季度，市场谨慎预期仍将蔓延，城市住宅地价增速或将进 一步下降，而伴随着政策微调对实体经济的支撑作用加大，土地市场资金结构性流动， 商服、工业用地市场价格仍会微幅增长。

　　“土地市场拐点已经率先出现。”北京中原市场研究部总监张大伟认为，但是， 土地价格并未明显降低，在部分区域房价动辄下调１０％以上的市场，土地价格下调 的幅度依然不大，而且部分土地的起价过高也是土地流标的主要原因。

　　政策预期依然从紧

　　张大伟表示，政策预期依然收紧，开发商拿地热情低迷，２０１２年的土地出让 市场，特别是上半年形势更加严峻，各地若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更 积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标率日趋 严重的现象。

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关键词：土地市场 土地出让金 国土资源部 环渤海地区 经济研究院 土地出让金 开发商 北京 历史 统计