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北京房价背后的简单经济学 BWCHINESE中文网 作者：周鑫宇 2012-01-29 星期天
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国际问题学者周鑫宇撰文，经济学意义上的“需求”，不是一种需要或者愿望，而是一种购买力。需求要影响价格，是要拿真金白银出来买的。
不少人说，“北京房价和房租高涨原因很简单，是大量新增人口不断涌入造成的”。这种说法很普遍，错误也很简单：把经济学上“需求”这个概念搞错了。
经济学意义上的“需求”，不是一种需要或者愿望，而是一种购买力。需求要影响价格，是要拿真金白银出来买的。买不起的话，不管你多想要，也不构成需求，无法影响价格。
例如肉，大家都要吃，几天吃不着就心慌，但这种普遍、基本需要的并不会支撑肉价无限上涨。肉价涨到一定程度，许多人尽管还是想吃，但是买不起了，就退出了需求市场，于是肉价就会下跌。
反过来说，如果肉价从20涨到40，从40涨到80，从80又涨到了100，你不能总用一句话就解释：“有很多多人要吃”。肉价突然涨到100是不能用供需关系来解释的，这多半是价格操纵的结果。
因而，北京的房价、房租合不合理，关键不在北京有多少人，而在有多少人买得起、租得起。如果买的起、租得起的人越来越少，即便是想要买、想要租的人越来越多，需求也在萎缩。供给短期不变的话，价格应该下降。
北京人买的起房吗？没有数据支持，只能靠常识判断。不过很多时候常识比不靠谱的数据更有用。大家手里都有一张工资单，周围亲戚朋友的收入水平也都大概知道。对比一下房价，大多数人都会觉得买不起房。即使那些前几年买了房的人，放到现在也发现买不起。
一个城市的房价，需要一部分市民用一辈子的劳动收入（通过长达30年的贷款）来买，而另一部分市民即便是用一辈子的劳动收入也买不起，可以说，这个城市的房价脱离正常需求，因为某种原因扭曲。
当然，北京房价扭曲的原因是可以解释的。既然有这个价格，就说明还是有一些人买得起。这些人对价格不敏感，3万一平买得起，5万一平也买得起。有的人买一套放在那里高兴，像买一个古董瓶放在书桌上一样；有的人买来准备以更高的价格出售，像收了很多古董瓶准备拿去卖一样。这时，北京的房价就改变原有的商品属性（居住物），而变成奢侈品或投资品。不管这种转变合不合情，带来什么社会问题和经济风险，但它是合理的，因为在经济学上可以找到解释。
北京主要租房人群（年轻无房者）的收入水平来看，是难以承受均价三千多的月租。于是，更多人转向了合租，压缩了需求。更要命的是，供给同时还在增加。需求减少，供给增加，房租却接连猛涨，为何？背后必然也有某种扭曲性的力量存在，或者更准确地说，有一种更有购买力的需求存在。
在北京租房，不只是无房者，还有许多有房者。他们因为生活方便的原因，租住一套住宅，并往往把另一套自有住宅出租，以补贴租金。这形成了一种在资本市场上才有的“对倒”机制，使得这些租房者对价格不敏感。这些人租得起很贵的房子，因此在客观上支撑了北京的高房租。
这确实是很神奇的经济现象。但解释力有多大，要看这种租房者有多少。不过，这时候仍然可以靠常识。在网络的租房信息中，许多出租者为自己房子打广告都写上周围小学、中学的名字，还有的干脆就自称“学区房”。租房又不带转户口的，还什么“学区房”？但夸张广告的背后，透露出的信息倒是靠谱。
一谈到房价问题，似乎很纠结、很复杂。其实房价背后的利益诉求很复杂，但是经济原理却很简单。我们把一些基本概念弄清楚，就会对事态、对彼此多一些理解，许多“神奇”的现象也化为“平凡”的道理。相反，如果还是连“需要”和“需求”都混着说，许多话题就会一直引人迷惑，争议不休。
周鑫宇，国际问题学者，法学博士
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