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（转贴）个人合作建房的话题在两会代表、委员中持续升温，引发了广泛的关注和探讨。江苏省社科院院长宋林飞委员将在人民大会堂的发言中，就此陈述自己的观点，呼吁政府和社会各界为个人合作建房开绿灯，以应对高企的房价，减少行业暴利，维护各阶层公平。接受记者采访的代表和委员，也大多对这一新生事物持鼓励和支持的态度。建设部相关负责人回应称，该部目前正在对该问题进行调研。
打破垄断 抑制房价
合作建房者并不是要炒房，而是用来居住，这只会有利于打破行业垄断。
宋林飞在接受记者采访时称，目前中国的房价确实过高，房地产行业是中国最具暴利的一个行业。相关调查显示，房地产的利润已经达到正常利润的40倍。低收入者还可能去购买经济适用房或廉租房而中等收入者却只能完全依靠市场。面对难以承受的房价，个人合作建房无疑是一个好的解决之道。由于省去了市场环节，合作建房成本肯定大大降低。
从房地产市场的角度说，合作建房不可能成为主流，只能是市场的补充。而且，合作建房者并不是要炒房，而是用来居住。这只会有利于打破行业垄断，抑制房屋价格，稳定房地产市场，而不会起到相反的作用。因此，政府应该积极促成此事。所以，他今天会在人民大会堂的发言中专门论述此事，希望获得更多代表、委员的支持。
北京市政协委员、北京市规划委员会委员孙维绚已经在此前的北京市“两会”期间，向政协正式提交了相关提案。她也对记者表示，个人合作建房之所以引发社会如此广泛的关注，房价太高是最主要原因。而很多经济适用房又难以申请，或者房屋本身存在问题。因此，不妨选择一个地方作为试点。
前景不明 道阻且长
合作建房的初衷可以理解，但从现实操作角度来看，还是前途莫测
不少专家学者和相关行业人士却对此表示了谨慎的保留态度。清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授在接受采访时称，合作建房的初衷可以理解，但是从现实操作角度来看，还是前途莫测，困难重重。首先，合作者毕竟来自各行各业，只是一个松散的团体，从选地、买地，到贷款、规划、施工、物业、预算甚至法律咨询等各个环节，都需要专业人士代理，因为只有专业管理才是最有效的。但是，专业管理又变成了一个一个的公司模式，又必然产生利润追求。这样算来，合作建房究竟能节省多少成本，实在很难估算。
首都经贸大学城市经济系房地产开发经营教研室主任邢亚平也表示，合作建房的形式在国外已经非常普遍。但是，必须要注意的是，很多国家土地是私有的，房地产业高度市场化，合作建房的税收、贷款等模式非常成熟。而在国内，房地产市场本来就存在很多问题。专业的房地产公司还可以通过雄厚的财力基础来抵御市场风险，合作建房者则需要个人承担。而且，建房过程中存在太多的矛盾和不确定因素。当风险分担不均时又该如何处理？所以邢亚平认为，最好还是慎重考虑。
银行业也有声音表示合作建房要谨慎行事。法国兴业银行上海分行副总裁杨露认为，目前中资银行都在缩减对房地产的贷款，即便是专业的开发商，贷款难度都很大。合作建房能否贷到款项，主动权几乎全部在银行一方。花旗银行上海分行的许东辉副总裁在接受采访时也表示，合作建房者以每人出资15万元成立公司，以300人计也才4500万元。这笔钱在上海、北京这样的大城市买地显然是太少了。而没有地作抵押，就不可能获得银行贷款。退一步讲，即便能竞拍到土地，银行贷款前还有一套严格的程序，审查公司的开发资质、信用记录、经营业绩等，而对于这种合作建房公司而言，这些指标全是空白。银行如果愿意承担这笔贷款风险，实在需要很大的勇气。
政府支持 大事能成
比如在土地竞拍上，对个人合作建房给予特殊的政策照顾
对于这些质疑，代表、委员们也承认困难很多。宋林飞说，如果大开发商不想个人合作建房出现，仅仅凭于凌罡等倡导者和他们的追随者的努力，合作建房永远也实现不了。“很简单，在买地一项上，任何一个开发商都可以压住你。”但是，既然这是一件对社会有利的事情，政府就应该做出努力，兼顾各方公平。比如在土地竞拍上，对个人合作建房给予特殊的政策照顾。
孙维绚委员也表示，政府应该组织部门研究，并尽快表态。她透露，她的提案已转送相关部门，最迟4月中旬会得到答复。著名经济学家厉无畏代表称，个人合作建房必须在政策法规框架内运行，而相关法规的尽快出台才是对合作建房的最大支持。
据宋林飞透露，建设部已经专门就此事征求过他的意见。前天，建设部住宅与房地产司负责人在接受本报记者采访时也称，建设部目前正在做相关调查研究，但是，具体结论和相关时间表还不能透露。
于凌罡承认目前有政策风险、资金风险和管理风险，实施过程得循序渐进
于凌罡的提议在网上抛出之后，众多的追随者团结在他的周围，而且他们在各自的城市开始了同样的试验。在上海，朱剑等一帮年轻人建立了“上海家园网”，南京也出现了“我爱南京自建房俱乐部”，成都的“大同花园”也开始筹建……每个城市的类似组织都已有数百人参加。
在个人合资建房风起云涌的同时，质疑的声音也此起彼伏。比如，目前是否有法律政策支持？公司注册后，一个庞大且各怀心思的群体如何保持高效运作？靠什么来和实力雄厚的开发商竞争买地？
面对这些质疑，于凌罡本人也承认合作建房目前有三大风险：政策风险、资金风险和管理风险。
于凌罡认为，政府的支持是计划实施的前提。他向记者出示的一份公开信概括而颇具专业水准地介绍了自己计划的内容和可实施性。他说自己已经将这封信和其他资料转交给很多人大代表、政协委员和部门机构，而且随着媒体的报道，也正得到越来越多的舆论支持。他认为合作建房是大势所趋，相信政府会大力支持的。
筹资是合作建房遇到的另一个关键问题。按照于的计算，需向银行贷款1亿多元，是否有银行愿承担此风险呢？于表示可能把公共财产作为抵押物取得一部分贷款，并尝试更多的融资手段。据闻，日前中国民生银行中关村支行行长纪乃方明确向媒体表示，该行会对合作建房提供支持。
但在贷款没能真正到手之前，质疑者最没信心的是“凭合作者凑份子是否够实力和开发商竞买土地？”于凌罡表示并不担心，按300个合作者算，他们最初就可以筹集到4500万，这笔数目并不太小，他认为中小开发商不愿意拿这么多资金盖一栋楼或者一个项目，而大开发商对此不会有兴趣。
最后一个关键问题就是团队管理问题。如何保证兼顾几百人的利益，实现公平和效率？于凌罡称已建立一套完整的制度保障体系，包括联盟大会、筹委会、法律组、秘书组、财务组等。大会将实行民主决策，并实行一种分次定向转账制度，每月20日财务组公示项目申请表，每个出资人可以查，有异议的可以提出修正性的建设意见。于凌罡表示如果出资人能为项目节省资金，将给予节省资金3%的奖励。
于凌罡认为，合作建房“百分之百能成”，但实施的过程“得是循序渐进的”。
合作建房拷问混乱房市
政府要引导合理的房地产发展，保证百姓的安居权
个人合作建房的前途尚难预见，一些专家认为个人集资建房的出现是与我们提倡的住宅专业化开发背道而驰的，因此不会成为主流。但不可否认合作建房的热议，反映出许多购房者对房地产市场价高无序这一现状的不满和迫切改善住房水平的强烈愿望，传达出一个积极重大的社会意义。
全国政协常委任玉岭说，在北京四环之外，买一套80平方米的房子也要50万元以上，按家庭年收入4万元计算，房价也是其12倍。何况很多低收入者根本达不到4万呢。尽管如此，建设部有关人士还是估计，今后10年房价还有3-5倍的上升。“长此下去，百姓怎能安居？城市化如何推进？”因此，他认为个人合作建房是一种好的应对方式，“希望有关部门尽可能优先地提供建房土地，银行也应该放宽借款条件，简化手续”，支持这一新生事物，为实现“居者有其屋”做出贡献。
来源：南方都市报
能否从制度经济学角度分析个人合作建房模式产生的原因及制度绩效？
[此贴子已经被作者于2005-3-15 10:58:28编辑过]
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