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房地产智囊如此糊涂要出事
2014/5/30 南方人物周刊
《华夏时报》5月25日报道，住建部日前兵分几路调研地方楼市，并且情况，并于5月24日向国务院高层汇报。
根据报道，座谈会上有官员认为，限购是目前不得已而为之的下策，符合中国实际情况，未来将推出房产税等调控措施，目前上策不是放松限购混淆市场预期，而是由开发商降价提高交易量回笼资金，银行“讲政治”加速发放刚需与改善型需求贷款，以防止市场大幅波动。
上述理论非常错误。
房地产市场上行时以限购抑制投资投机性需求有必要，因为当时货币发行、贷款利率较低，房地产成为主要的投资品种，也成为各方财富的主要增值来源。但在房地产市场下行时继续限购则昧于现实。房地产市场预期下降，通常伴随着货币发行量的下降，利率上升，负债率的提升，此时房地产市场预期已经不稳，再以限购来降低购买力，就是雪上加霜。
所谓房价下跌就会带动交易量的上升，是非常久远的谬误。通常情况下，房价下跌将使观望者增加，交易量下降，作为重要的投资品种，作为中国人代价最高最重要的消费品，房价下降带来的是更多人的观望，与股市情况相同，股指下跌绝不会让更多的投资者购入股票。
以鄂尔多斯为例，《中国经济周刊》2012年9月报道，据鄂尔多斯市政府提供的数据，2011年前11个月，鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。鄂尔多斯房价从高位迅速回落到3000元上下，此前鄂尔多斯最贵的房子单价曾经高达2万/平，鄂尔多斯成交量大幅下挫七成。鄂尔多斯房价跌到民间的真金白银浮出水面，投资者破产的破产，清算的清算，而当地人拥有无贷款房屋、价格低到再也不愿意出手售房时，价格才算进入真正的底部。
中国各个城市情况大不相同，没有适用于全国的统一的铁律。温州、鄂尔多斯、常州等地房价下降，不会引发交易量上升，但资源、人才、权力集中的大城市刚好相反，房地产价格下跌将引发交易量大幅反弹。让北京、上海市中心的房价下跌三分之一，再放开户籍与入学限制，当地的房地产成交量一定会像火箭般窜升。
北京成为人口虹吸城市。北京市常住人口增加较少的年份，2011年年末北京常住人口2018.6万人，同比还增加了56.7万人，到2013年年末，北京全市常住人口2114.8万人，比上年末增加45.5万人，常住外来人口802.7万人。北京资源紧张到什么程度？北京昌平区2014年小学毕业生只有6000余人，而等待入学的学生预计将超过1.5万人，学位缺口有9000有余。如果购房能让孩子入学，北京的房价将势不可挡。但北京、上海的经验绝不会重现于三四线城市。
希望银行“讲政治”稳定房地产也是不符合市场化方向的古怪提法。现在银行是讲利润的独立法人机构，不要说现在一些银行分支行的日子很不好过，就是日子好过，在目前情况下，银行也不会轻易放松房贷。
目前银行资金成本上升，银行理财产品收益率在5.5%左右，而上海银行间拆借市场1年期同业拆借利率5月13日为5%。央行5年以上贷款基准利率为6.55%，如果首套房贷打九折，房贷为5.895%，这样的利率既无法满足基本赢利需要，也无法覆盖长贷带来的期限错配等不可预知的风险。房贷上升对资金量不足的刚性需求打击最大，任志强先生表示，“如果个贷利率从0.7倍上浮到1.1倍，将影响至少24%的可支付能力。按钱计算的话，如果开发商降了十万房价，利率反而提高了20多万，对购房者来说，购房成本没有降低。”而房贷一上升，投资者知道寒冬将至，也就捂住了购房的钱袋子。
中国房地产需要顶层设计，以利率、税收等手段取代短期行政手段，在此之前，不能胡乱调控，对房地产市场的现实状况与规律更不能胡乱解读，否则要出大事。
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