发帖
雷达卡
写在前面的话：关于物流园区的话题发表以来，很多朋友提出质疑：目前很多物流园区不是过的很好么？比如普洛斯。再次提示下，我所有文章提及的物流园区均为运作型物流园区，非仓储型物流园区。有看官指出，商贸物流园区怎么看？商贸物流园区属于地产范畴：商业土地部分按照专业市场运作模式销售或自持，物流园区作为配套基础设施对外提供仓储，配送等服务；通过商业地产的运作，物流园区土地和建安成本基本上可以忽略不计。
=============这是后会无期的分割线=================
在文章《故事好讲落地难：如何建一个符合5年后需求的物流园区》中提及各种物流行业趋势和未来物流园区的需求，本文重点阐述现在和未来的物流园区可能存在的各类风险，供各类土豪投资参考。关于土地的部分已经多次提及，各路土豪都是土地运作高手，本文不赘述。
1.定位不准导致战略失败。物流园区投资者在向ZF报建物流园区或者公路港时，大多数会强调园区的后续“高大上”故事，在多次讲述后，开始自己相信这种故事，所以壕往往在园区定位时出现决策错误。园区定位与园区经营息息相关，而大多数投资者，希望做在一个传统行业，做一个“高大上”“大而全”的物流园区，希望符合所有物流业态，电商业态的要求，结果做成四不像，造成投资强度大，后期经营困难。在目前各类“平台”的热潮中，会出现各种急功近利的想法，非常正常。但是“买土地，造房子，收房租”的经营模式不丢人。所有物流园区的核心经营收入中，房租是最可靠，也是最直接的收入。下表描述了中物联物流园区市场调研的结果，房租收入是所有物流园区的基础收入。如果定位不准，客户没有入驻，再好的园区和故事都无从谈起。
2.规划不符导致建筑失败。园区规划涉及园区各类功能模块配比，事实上，大量园区由于定位模糊，后期规划依靠拍脑袋，园区建设功能不符合实际市场需求，造成大量投资浪费。另有部分园区规划合理，但是建筑设计不符合物流行业需求，造成后期使用不便和无法使用，形成极大的浪费。如遍布全国各物流园区的“物流信息交易中心”，80%以上的功能建筑是失败的，基本空置，死的透透的；在可预见的未来3-5年内，依然不会有活过来的机会。
3.招商不力导致经营失败。在好的地段，好的定位和规划完成后，还需要好的招商策略。天地汇经常听到的一句话是“我们园区招商不愁，客户都排队来租房子，所以我们不需要招商，只需要选商“，但是园区的目的仅仅是把房子租掉么？我们发现大量物流客户由于经营风险性需要，同时在若干个物流园区设置网点，租好仓库或办公室后并不经营，导致园区招商很好，但园区基本没人经营，冷冷清清。所以需要警惕”招商完成，园区慢慢死去“的陷阱。对于招商的策略和策划，物流园区投资商需要向地产行业，尤其是商业地产行业多学习。如何造势？广告怎么打？客户怎么选？怎么保证招商完成的经营？这些都是园区投资者在招商时需要思考的问题。
4.“平台”忽悠导致未来经营失败。2014年，各类物流平台破土而出，热闹非凡，眼花缭乱。“平台热“”园区热“是2014年物流行业的两大现象。各种平台以不同名义，开始与物流园区沟通合作，用信息化方式共同开发园区内各类”增值服务“，美其名曰”为物流企业创造价值“，姑且不说价值何在，单独来说，这些平台真的能帮物流企业赚钱么？如果不能帮物流企业赚钱，那么对于物流园区所有者来说，资源都被所谓”信息化平台“抓住，是否是潜在风险？短期利益的驱使可能会导致未来园区经营的失败。
5.园区客户失败导致未来失败。各类商场的成功，莫不是依赖商场内商户的成功；商户的成功，才能保证商场的持续成功，才能开发各类增值服务。物流园区的成功，有来于园区内客户的成功。因此园区内客户的持续经营，才是园区成功的王道。在目前物流企业利润微薄的形式下，不考虑园区客户的利益，不考虑为园区客户创造各种有利环境为客户赚钱，不考虑帮助客户持续经营，盲目上马各类“增值服务“，不断向园区内物流企业抽血，无疑引鸩止渴，涸泽而渔。试问，在物流企业平均10%毛利的情况下，按照15%年化利率贷款给物流企业，企业还有利润么？
写在后面的话：
1、现有经营中物流园区要慎重用所谓“信息化平台“开发园区”增值服务“的各类大小平台。信息化是好东西，但是不是万能药。仅仅用一套软件来整合物流园区的物流企业，提升物流效率，能帮物流企业赚钱是一句空话。物流企业没有赚到钱，园区投资者能持续赚钱么？
2、物流园区的投资与经营，与地产的运作模式有本质区别。地产投资，包括住宅，商业地产，和专业市场的投资，投资商很大程度只关心销售情况，不关心卖完房子后“空置率”情况，因为销售好，利润高，资金回笼快是硬道理。而物流园区的投资，如果不考虑后期经营“空置率”情况，那么园区一定会不温不火，在岁月中消耗热情，慢慢死去。
3、本文提各种“死法”更多是警示现在园区投资热潮和平台热潮，并非哗众取宠。如同炒股，所有人都看好的机会，可能不是机会，而是风险。希望各位园区投资商和经营者能慎重考虑，“不怕慢，就怕错“，在各类热潮中保持清醒，最终实现投资正确，持续经营，最终退出成功。
作者：何长春。
京公网安备 11010802022788号
