经济热点讨论第三期 房地产行业的那些事

回眸明天 发表于 2014-11-28 11:11
恩 看过ZF的文件，省一级的都把物流储运放到前头，还有房屋精装修，但是今年的房势让好多精装修夭折了！
...

确实如你所言，家私建材商贸城在各地投资规模是非常大的，几乎处于各三四县城市首位，而且近年来几乎各个县市都在新建这个商贸园。
我手上有大概50个地级市城市和50个县级市还有几个大型城市的具体市场报告。其中给大家看看一个县级市的家私建材城情况--湖北省某某市（具体情况不便多透露，一点点部分该地区资料而已，貌似回复不能插入PPT附件）。一个常住城区人口只有20多万的县级市有差不多几个占地2000亩面积家私建材城，当地老百姓也没有信心啊。
尤其是三四线城市，这种什么家私建材城遍地开花，只考虑招商，不知道他们以后如何销路，真为那些辛辛苦苦在外打工，然后老来有了几个钱回家当个体户，购买这种商铺的那些人担忧！
（某知名药材县11年建成的400多家店铺的大型商贸城目前只有15家营业，其他纷纷关门）

回眸明天 发表于 2014-11-28 11:25
额 成本您真心给高估了.......!

哪种成本？建安的话是高了点

装修建材行业是要在房子好卖的情况下行情才会好的。其他城市特别是二三线城市我不是很了解。关于住宅市场，从深圳的情况来看一手住宅成交量相比以前这一年来并没有太多下滑的。而且新房住宅我的观点是没有太多的典型性，因为新房的定价模型是很复杂的，说全市新房价格下跌了这句话是不精准的，因为型房项目不是很多，每个板块的价格差异很大，这样板块很差的项目价格很低，成交活跃立即把全市价格都拉低了，因此如果要看房价的话一定要看二手房的，特别是二手房成交主要集中在成熟小区。
去年深圳二手房涨价太猛，一个有点靠近关口的关外小区，80年代的50年产权房，仅剩下20年左右产权的老房子可以卖到2.6万一平，去年年初还1.7万左右一平的。新一点的房子更是少下3w别想买，除非去更远的地方。而今年就涨不上去，我总结两个原因，一是房价太高，我这个在房地产公司的看惯大额交易的小职员都吓得半死；另一个原因是房源太少，是真的少，买房的都是住家的，一个小区卖来卖去还能剩多少？仅剩的几个房源业主叫天价，学位房那更了不得。
关于房价，我的观点是难降，主要是很难大面积降价，但也很难涨上去。一手房价格主要看地价，这个要问zf，实际降价卖的没多少，还会引来业主维权；价低的往往是片区不好的；二手房更难，但不排除中奖，业主急卖的，现在大部分二手房东都是可自住、可租、可卖的，只要不急着用钱，干嘛要降价卖。当然，很多一定要卖房的会降低预期，但幅度也不会太大。
地价的问题主要是地方财政问题，这涉及分税制问题。我曾经算过很多地区一年的财政来源60%以上要依靠土地出让金。这是地价降不下来的根本，中央一直在推行房产税，就是希望房产税能够替代土地出让金成为地方财政来源。但好像很难。
我认为房价难涨上去，这就是经济问题了，这个各有所见，房地产现在成为吸血鬼，与其他行业已经很难友好相处了。我就不说了

   关键词：人性，乌合之众
我想从中国国民的人性角度谈谈个人的看法。首先，中国人（只是说大部分，下同）历来是很贪生怕死的，可能中国人的勤劳更体现在喜欢不太费脑力的劳动，乐于攀比，不甘于贫穷，但面对不公平的事，又喜欢等待别人去处理。衣食住行是老百姓的大事，如何能更大限度地让大众们努力劳动，为国家的经济发展添砖加瓦呢，从住房控制入手，ZF就可以加快经济的发展，让大众跟上时代的步伐，赶紧努力挣钱。
现在通货膨胀这么严重，房价这么高，80后，90后为了买房要拼上几代人的心血。。。如此现状，ZF怎么调节也不奏效，有一部分原因是集团内部利益受到了冲击，而且国家要发展，就必须牺牲一部分人。大众们看到的是GDP的增长，国家的快速发展，而很多东西没有被注意到。房价在近几年是不会大幅下降的，这也是ZF不愿意看到的。其实，表面上的作为有时候是一场SHOW，一场好过无作为的SHOW，但终究无作为。当真正想让房价降下来的时候，才转化为有作为。ZF要权衡利弊，要可持续发展，要在稳定中改革，这一小波人要引领国家的发展和命运走向，在稳定大众们安居乐业的同时，逼着大众们努力工作，不然以中国人的性格，会努力工作挣钱吗？

各位牛人观点群集真得很不错，期待更精彩的回复~~~
银行此次降息，能够将一部分资金从银行解放出来，进而进行消费或者投资，这是针对普通居民而言，因为物价上涨，钱放在手上实在不值钱，加上降息，买房投资更让人看见希望，至少是实实在在的东西，大部分人还是风险规避着，吵不起股，买套房子图个安心，睡个安稳也未尝不可。。。
至于那些富人们玩得游戏，或许，银行降息对他们来说是一个很大的福音呢~~~未完待续

关键词：中国经济的房地产车夫
中国宏观经济调结构、稳增长的整体逻辑：以基建投资部分替代房地产投资、服务业部分替代工业，腾出空间寻找新的经济增长极，但其前提条件是基建投资增速能足够支撑房地产投资的下降，服务业能吸纳工业劳动力。9月宏观：基建投资的提升空间有限，而房地产投资下跌的空间较大，投资的平衡已破，需要加大基建投资力量及挽救房地产市场，9月底一日三会，ZF意识到问题，救市政策落地。10月工业增加值、消费、投资增速继续下滑，乍一看，经济还在下沉，但新屋开工、销售面积、销售额降幅均收窄，房地产土地购置面积由负转正，房地产救市政策成效已现端倪，11-12月经济将回暖是大概率事件。

ZF出地，央行出钱，洋人抄底
房地产土地购置由负转正，地产回暖先行信号明显：1-9月份，房地产开发企业土地购置面积同比为-4.6%，1-10月同比增长1.2%；土地成交价款7747亿元，增长20.4%，增速提高8.9个百分点。央行三季度货币政策执行报告确认9-10月通过MLF向市场投放7695亿流动性，13日向江苏和浙江等省份城市商业银行借助MLF释放流动性，虽然做了定向要求，但很难阻拦资金渗透，地产资金来源方面，9月份外资利用已经由负转正，10月份增速高达17.6%，无论是内地贷款海外转圈还是洋人直接抄底，都显示着地产回暖预期上升。

总之，只是为了维持基建、房地产投资之间的平衡，类似叠叠木的游戏一样，最终目的是为改革创造空间。

关键词：供需
在北京和上海都呆过，感觉近几年房价难跌易涨，小跌大涨，无论出多少政策，都无法阻止房价上涨，这到底怎么回事呢？难道真的存在价格只涨不跌的商品？我觉得还是体制的问题，好学校、好医院、大企业都在大城市，无数的人都要到京沪来，这两个地方房子的供给始终小于需求，造成的结果就是房价永远都是在上涨
关键词：人口结构
现在京沪等大城市人口出生率不高，身边就有好多对夫妻是不生孩子的，随着人口结构的变化，对房子的需求应该会缓慢地减少把
关键词：地区差别
除了大城市外，偏远地区、小城市，如果这两年房子建太多了，形成鬼城，供给远远大于需求，这些地方的房价应该是下降

李克强副总理近期两次强调要加快把保障性住房重大民生工程建设好，使人民群众住有所居、安居乐业，并要坚决遏制投机炒作等不合理需求。这说明中国正致力于把房地产市场从一个投资市场转变为一个保障性住房为主的市场。一个保障性为主的房地产市场意味着，商品房市场的潜在需求将极大地萎缩，投资房地产的人将逐渐难以找到接手的买家，加上政府从资金和税收上打击住房投资需求，投资需求本身也趋于下降。因此商品房的需求可能在今后相当长时间维持疲弱，即使宽松的货币政策对市场带来一定支持，房地产的中长期走势仍然黯淡

如果房子是商品，依现有的国情趋势，房子作为产品过剩是一定的！在不同的城市过剩的表现是有些差异。理由一 ZF在大力提倡推进城市化，理由二 ZF在推进城市的过程中领导们可以大展宏图，理由三  于公：出售土地以增加地方财政收入，于私从土地到房建的诸多环节里的相关个人顺便捞点的机会大。

李煜zhen 发表于 2014-11-27 16:56
关键词：成本，四大资产管理公司，高盛
内容：
房地产这一产业一直以来受到各方面关注，并绑架中国经济，无 ...

不怎么理解：
为什么高盛想套现，房地产就涨？
如果市场不好，再进行坏账相关地产出售，不是会增加供给么？