经济热点讨论第三期 房地产行业的那些事

回眸明天 发表于 2014-11-27 10:48
本期论题：房地产在2014年被大家一遍遍的关注，各种专家发表各种观点,大家都关心房价的走势究竟是什么样子 ...

央行降息，居民买房贷款压力降低，有利于促进房地产发展。加上现在住房等市场还没高度饱和。在当下政策下，房价还是不会有大幅走低现象的。

昨晚出差刚回来，这几天没有登录人大经济论坛！谈谈这次去项目地块的感触。
首先谈谈对商业地产的看法，现在普通住宅楼盘开发的房地产公司太多，套路也差不多，我就不详谈了。
我们这次在安徽圈了1000亩地，前期5通一平已经完成，目前策划、规划、造价设计单位都已落实，但是项目迟迟没有更进一步的进展，原因是为什么呢？
很简单，就是项目定位问题，刚开始我们一直以做物流商贸城做这一期项目。但是目前包括京东商城、苏宁、阿里巴巴等等行业都有自己的实体以及网络销售平台。而我们公司则是从事房地产专业开发的，在这一点上与上述公司竞争得不到任何好处。而我们目前报当地ZF的，包括拿地的价格都是以物流储运为前提的，不可能改建其他性质的楼盘。但就目前的市场政策，商业物流园这一块在各三四县城市还是比较流行的，这些地区的ZF强力支持，首先因为这种大型商贸地产可以增加当地征地所带来的GDP，其次长足而言可增加当地的各项税收。但是做这一块的房地产家目前市场相对于普通住宅楼盘开发商而言并不是很多，包括区域物流商贸水平扩大化，所以发展还是有一定前景的！
不论如何，作为一个从市场调研、市场开发到项目立项、融资平地、以及后来股东分权、营销策略参与者（虽热没有给我分红，哈哈）房产投资利润空间还是比较大的，假如没有中间相关利益集团或zf机构等
，一个项目至少可以赚投资的3-4倍。项目开发周期也是相当快的

房地产涉及的产业链实在太多。促进经济增长的三角马车在中国见效立竿见影的还是投资，所以目前中国的经济增长主要还是依靠投资。所以过去大规模修高速公路，现在大规模修铁路。但是光依靠铁路投资还不行，因为ZF打压房地产后发现经济增长走势下滑。加上中国的土地财政路径依赖十分强，所以ZF取消很多打压房地产政策之后，中央ZF默认了。这次央行降息，还是有利于房地产行业的发展。

路过，了解学习。

现在是一个客户和开发商之间的博弈关系，看谁走到最后，市场永远就是现在这样。

vaster 发表于 2014-11-28 09:00
昨晚出差刚回来，这几天没有登录人大经济论坛！谈谈这次去项目地块的感触。
首先谈谈对商业地产的看法，现 ...

恩 看过ZF的文件，省一级的都把物流储运放到前头，还有房屋精装修，但是今年的房势让好多精装修夭折了！
那么商业物流园区是房地产一个合理的发展趋势。

国外的房地产项目开发周期都是比较长的，不知国内最后是不是会想这个趋势发展；国内万科的项目开发周期比较长，但是因为可以预售房，所以对回款影响不是很大。 一些城市的的地方龙头开发商的项目周期快的吓人！

如果将来ZF将预售改到必须主体封顶，不知道是个什么情况。

个人感觉房地产商的房屋配套服务也将成为收入的一个很好且长期的来源：物业，车库管理，还有个别的休闲娱乐设施。

可能专题内容里让大家看着混乱了，实际上是想让大家想您一样讨论房地产行业的趋势的，但是大家更关注房价！

买不起房的屌丝，围观大神切磋。

关键词：1、供需逆转 2、产业周期  3、区别看待 4、长期稳定
1、供需逆转。任何行业的基础决定因素都是供给和需求，房地产亦不例外（房地产十几年的迅猛增长是由供需大+货币发行多共同引致的）。而最近几年的超量建设已经导致短期供给大幅超越短期需求，引发短期量价齐跌，进而投资亦减缓；
2、产业周期。任何行业都会经历发展-繁荣-衰退的产业周期，房地产经过十余年的发展，亦可能到了需要调整之时，亦是上述所说过度投资必然会导致的结果；
3、区别看待。中国房地产肯定是存在泡沫的，而且不少，但是各个区域情况会不一样。一线城市泡沫最严重，但是其需求亦最强劲（包括刚需、投资、投机），对房价的支撑亦最强，因此其房价反而趋于稳定；二三线城市是此次调整的主要区域，泡沫过大的三四线城市和部分县城不排除出现大幅萎缩甚至泡沫破灭的可能（鄂尔多斯、温州、榆林等等）
4、长期稳定。不管怎么说，房地产在任何国家应该都是影响深远，中国每年都会新增大量需求，此次调整后，房地产泡沫或许会少些，以后发展或许会稳定些、健康些，至于价格嘛，均价能跌个20%算大跌了。PS：10000元房价的构成：2500-3000左右是土地出让金及相关费用，2500-3500左右是建安成本，2000-2500左右是所得税、土增税、营业税等，剩余的是开发商的利润和金融机构的利息，谁是房地产业最大的获利者？

schzwhzw 发表于 2014-11-28 11:19
关键词：1、供需逆转 2、产业周期  3、区别看待 4、长期稳定
1、供需逆转。任何行业的基础决定因素都是供给 ...

额 成本您真心给高估了.......!

感谢分享。。。。。。