经济热点讨论第三期 房地产行业的那些事

供大于求，必然导致价格下降，现在为什么没有降到合理水平呢？因为gov and policy,但从长远看，人是战胜不了规律的，所以将来必然会有大批房地产商或倒闭或跑路，房价下降，热钱涌入到其他行业。

关键字：土地兼并 避免矛盾 房价内容：中国特色罢了，历史上的每个朝代都有着土地兼并，最后引发矛盾，革命。现在的房地产在我看来就是另类的土地兼并，各个房地产大商和购买地的富豪就是以前世家门阀，大量的占有土地。出租的房子就类似于古代的土地出租给佣户。随着土地兼并就会出现，矛盾的会不断加剧，中央出台的政策是为了避免和减少矛盾的加剧。另外，在个人看来，土地房价以后虽然会有波动，但总体而言还是会有上升趋势，因为人口是在不断增加的，但土地房子总归是有限。

李煜zhen 发表于 2014-11-27 16:56
关键词：成本，四大资产管理公司，高盛
内容：
房地产这一产业一直以来受到各方面关注，并绑架中国经济，无 ...

求教为啥从房地产套现房价会涨？我小菜鸟想的是，套现跑路的话会低价出售，使得买的人多了，房价也就因为需求变多而上涨？如果是这样的话，净增长没有变多房价就不算真正上涨。小白一个表喷我（*^_^*）

房价高带来了很多有趣的研究问题

在经过十余年的突飞猛进之后，行业目前面临诸多不利因素，宏观层面来讲，风向已经改变，特别在新一届领导层执政之后。这些因素总结如下：
（1）外汇占款
房价的普遍上涨，尤其全国性的房价上涨需要天量的资金作为支持，过去十年这些天量的货币主要来自于两个方面：巨大的贸易顺差和FDI进入国内，央行以这些外汇（主要是美元）作锚，发行人民币，使得外汇占款陡增，然后这些货币流入市场造成充裕的流动性，进而推动资产价格飞涨，这是根本的原因。
但是现在面临的情况是由于生产要素的上涨导致实业不振，加上人民币的不断升值，贸易顺差呈缩减趋势，另外是一些精明的商人（比如李嘉诚）和外资察觉到了国内投资回报率在降低，资产价格高企，而欧美的投资机会在改善，资产价格相对较低，从而开始将产业和资本转移出境，这里最重要的风向标就是美国于去年12月份宣布开始逐步退出QE。贸易顺差的减小和资本的撤离必然严格限制着市场货币流通量（M2）的增加，货币增幅有限，而资产和债务增幅不断上升，使得资金越来越短缺，资金成本攀升。这决定了以后国内房价在实质上不可能有多少涨幅，除非ZF敢无锚印钞。
（2）金融支持
在以往有充分的外汇占款的基础上，大量的货币进入银行等金融系统作为存款，银行资金充裕必然有放贷的冲动以追求利润的最大化，使得无论开发商或买房的客户都能很容易、比较便宜地使用资金杠杆来购买土地和房产，直接支持了房地产的繁荣。但是自2010年以后中央开始注意到银行系统的坏账风险，因此开始对开发贷和ZF项目做限制，以保证银行系统的安全。继而开发商和ZF开始通过信托、基金、小贷、海外借款等资金渠道来融资，就是所谓影子银行，到目前影子银行已经占到社会融资总量的一半以上。
但是现在情况慢慢开始反转过来，中小开发商几乎拿不到银行的开发贷，一般是通过资产抵押或者借壳的方式变相融资，资金成本相较过去也高得多。在房产销售环节，以往被认为是很好的按揭贷款的业务现在银行也不太愿意做，以前房贷利息是可以打9折、8.5折甚至7折，现在首套房按揭利息基本没有折扣，一般房贷要2～3个月才能办下来，主要嫌按揭利息低，资金额度也不够用。
因此从整个市场上来看，无论在开发环节还是销售环节房地产都受到金融的限制，这意味着开发周期的拉长和成本的增加，而销售也不那么顺畅。
（3）政策
新一届ZF上台，对过去实行的房地产调控政策几乎不再提及，甚至在中央经济工作会议上对房地产行业都提得极少，我的看法是新ZF既不会搞所谓打压房地产，毕竟影响太大，同时也不会在政策上予以支持，而是准备淡化房地产在经济增长中的角色，在保证金融系统的安全基础上任由其发展。通过改革行政审批制度、税收、国退民进、降低关税壁垒等市场化措施来保持经济的活力。现在搞的存款保险制度、地方债审计、让四大资产管理公司上市等措施等其实就是在做金融安全的铺垫工作。
因此从宏观上来看，我认为房地产的黄金十年已经翻过了一个坎，大多数开发公司在未来几年内都难以继续经营。剩下的市场是属于有良好的金融支持、有良好的管理手段以及能够寻找到良好的投资机会的公司所有，行业的整合难以避免，强者恒强。

希望对大家有用！

那么就请问各位坛友，1，中国的房地产究竟将要走向何方，房价究竟会是什么样子的,2.健康的中国房地产行业将是什么样子（大多数城市95年前建设的房子，有大多数在未来的几十年内是需要重建，上海的歪楼，广州的塌楼），3.所以还需要房地产商？大家畅所欲言，房地产有太多的问题值得大家探讨！

1.中国的房地产是必定崩盘的，在依法治国+房产税下房价是0元转让都不会有人接的，只是苦了那些买了房的人，1.18的生育率的现在每年新生人口只有1000W左右，人越来越少越来越老，而房子越来越多，加上中国家庭住房自有率是80%以上。
2.健康的房地产应该是市场化，质量严格化，上海、广州的房子都这样，其它地方呢？前住建部副部长说过：中国的房子平均寿命只有25-30年。实际寿命是多少？我觉得现实只会更加残酷。
3.需要的地产商在当前制度下活不下来，所以还是不需要吧，允许私人集资建房吧。。
明年2015年各大地产商在国际市场借的美元债务挺多要到期，拭目以待吧。借了多少钱?谁知道呢。。。

有一句话说得挺好：当所有的政策和力量都推在房地产上时，一旦它倒、甚至不涨，再也没有力量让它上涨了。
世界上没有任何只涨不跌的物品，如果有的话人人都可以买下来然后子子孙孙都不用干活了。
国际清算行：中国外部债务问题引发担忧
　　国际清算(BIS)日前发布的第84期年报，对中国不断创出新高的外部债务问题表示担忧。

　　第一，存量超过万亿美元关口。

　　除了债务增量迅速膨胀之外，BIS认为，中国外币贷款另一个值得关注的问题在于期限过短。“中国债务近年的增长大部分是短期贷款，剩余期限不足一年的占比在2013年底达到79%。”BIS在稍早前的6月2日发布的BIS国际数据显示。

　　据此，中国企业需要在2014年偿付的外币贷款规模高达约8000亿美元。

　　去年底外币贷款总额10810亿美元

　　BIS的国际数据每个季度公布一次，6月2日公布的数据为2013年四季度数据。当季，中国新增外部债务总额为850亿美元，继续成为拉动全球跨境贷款的主要力量。

　　对2013年前三季度数据梳理发现，2013年前三季度中国境外贷款增量分别是1600亿美元、540亿美元和620亿美元，加上第四季度的增量850亿美元，全年新增外币贷款总额为3610亿美元。

@hlin20000 2014-11-15 16:08:07
　　从经济上来说，出口创汇好像是很好的事，但我直觉告诉我，通胀就是出口太多导致的。比如你有十个苹果，市场上有十块钱流动资金，那你一个苹果就是一块钱吗！但如果你把苹果卖给外国了，假设是五个，也按一块钱或更贵的两块钱吧！那我们的市场就只剩五个苹果了，但市场的流动资金却有了二十块钱，那么五个苹果就等于二十元了，每个四块钱，于是通胀就产生了！
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　　其实很多人被外汇占款思维误导了，一个东西产出来，不管卖给谁，它的价值都是一样的。例如你有10个苹果，卖5个给外国人，卖5个给国人，你的收益就是卖了10个苹果。你的假设里面有一个很大的误区，就是剩下的5个苹果一定是10个国人来抢着买导致价格提高，但当下消费市场确实是萧条。。远不能达到你所假设的供需关系。。其实真正导致通货膨胀的是ZF：
　　我们国家约30万亿的基础货币，通过消费者信贷刺激生产信贷同步繁荣导致大量的信用货币派生，形成了超100万亿规模的M2.但全国整个金融系统却只存在着30万亿可用于兑付的基础货币,并还要减去流通中的现金M0。理论上来说，所有存款的3成M2提款权要求提款,客观逻辑上，就可以导致中国所有的银行全部破产，并无一幸免,同时并导致规模庞大到70万亿规模的债务，根本无法偿还,因为全社会没有流动性了,没有消费端的消费承接能力了。
　　简单举例子甲存100W元进银行，银行给央行20W块存款准备金，乙贷款80W元购买了丙的物品，丙获得80W元，停止。现在市场上就有180W元钱了。继续，如果贷出去的80W元再回到银行（现实也没几个人取80W满大街跑）循环下去呢？银行给央行16W准备金，就能继续贷64W出去，市场就有244W了。丙的物品基本就是房地产/铁公鸡等，我们的每一个大小银行都相当于国外的央行，今天海量的钱就是未来20-30年的债。
　　其实一看外汇储备就知道，就算全是出口挣来的钱，3.8万亿也就20来万亿人民币而已，解释不了：10月末，广义货币(M2)余额119.92万亿元，同比增长12.6%。

肖言 发表于 2014-12-1 22:49
@hlin20000 2014-11-15 16:08:07
　　从经济上来说，出口创汇好像是很好的事，但我直觉告诉我，通胀就是出 ...

供给不足引起通货膨胀，要不就不出口，要不就提高生产效率，减少出口是不太可能了，最近多年中国的全要素生产率接近零或者为负值，所以改革创新，尤其通过科技，大量提高国内供给！ CPI 现在的确是不很高了，虽然很多人不认同CPI 与通货膨胀率的关系。

房屋25-30年的寿命，那么就更加需要房地产商了。

房屋的价格现在和人才的流动关系很大，所以人才越来越聚集的地方的房子不会供大于求，但是那些人才流失比较重的地方，房价只能呵呵了。旅游和养老城市也不会存在供大于求的情况！