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编者按：《产业地产100讲》是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地产实战系列文章，内容涵盖产业地产投融资、策划、招商、运营等整个价值链条各个环节，是纯干货型、通俗易懂的实战分享。《产业地产100讲》首发于中工招商网，关注中工招商网微信公众号（zhaoshang800），可以查看全部文章。
“三旧”改造已经成为调整产业结构、拓展发展空间、完善城市功能的重要战略举措 。“三旧”改造指旧城镇、旧村庄、旧厂房改造。其中，旧城镇主要指因城市规划建设需要进行城中村改造的用地；旧村庄主要指布局分散、不具历史保留价值、公共服务设施不完善的旧村庄或旧集体物业用地；旧厂房主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。
随着城市更新、产业升级步伐加快，起源于广东的“三旧”改造，正在全国各地陆续涌现，2014年中工招商产业研究中心为此编制了《“三旧”改造专题研究报告》，对典型城市的三旧改造政策、操作模式、项目动态进行了分析研究。
深圳是一个仅有30年发展的新城市，如今已进入大面积城市更新的阶段，旧改已成为土地供应的主要渠道，预计深圳在2020年前将完成其中176平方公里的城市更新。30年来，深圳城市发展的主题词是建设；而未来10年内，深圳城市发展的主题词将是拆迁后再建设，旧改工作可能实际持续30年。
东莞的“三旧”改造始于2008年，并从2010年起全面铺开。几年来，东莞市通过“三旧”改造拉动了社会固定资产投资，促进了节约集约用地，全市理顺超过600宗共2.8万亩历史用地手续，释放的土地空间相当于三年的新增用地规模。
东莞的“三旧”改造重心放在“工改工”——鼓励和规范旧厂房用地整合改造，以发展产业类项目，促进产业转型升级。为此，东莞市出台了《关于加快“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见》、《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》日前出台，作为前者的配套文件，以明确具体操作，衔接各职能部门的业务流程，贯彻落实《若干意见》提出的优惠政策。比如对原有厂房自行改造的，补助40元／平方米；以租赁形式取得开发权的，补助60元／平方米；以收购、回购、流转出让、划拨补办出让、完善征收手续后协议出让方式取得土地的，补助80元／平方米。
因此，从市场需求、政策推动层面来看，旧厂房改造均存在巨大的投资价值。目前，旧厂房改造的典型模式有两类：
1、整体拆除重建
深圳龙岗天安数码城是一个典型模式。该项目用地占地12万平方米，建筑以传统厂房为主，属第一代工业园。后来天安集团将其收购后启动整体拆除改造，按国际科技园区标准重新规划，对基础设施、硬件环境和园林景观等进行了全面升级。天安龙岗数码新城可容纳500-800家创新科技产业、创意产业、金融服务业等各类优质企业，可引进约2万名高素质人才，预计园区年高新技术产品产值可达400亿，不仅可以实现对龙岗中心城的产业聚集和提升，更可辐射和带动以龙岗作为城际中心的深莞惠周边区域的高新技术产业发展。
2、不拆除主体框架结构下实施改造装修
通过对旧工业区的环境、功能进行提升、完善达到升级目的，俗称“穿衣戴帽”。
由于第一类整体拆除涉及到方方面面的规划建设的审批程序，且投资较大，所以更多旧工业区改造主要采用第二种模式，尤其适合于文化创意产业园、企业孵化器。例如，F518创意产业园是深圳市宝安区首个利用旧工业区发展文化创意产业的园区，园区总规划建筑面积达25万平方米，。F518时尚创意园是在宝安区产业结构调整，提升经济质量背景下所诞生的，它把旧厂房功能成功置换，改造成为文化特色产业园。
当然，实操过程中的升级改造并不是真的象“穿衣戴帽”这样简单的表面工作，每一个项目都是一个复杂、专业的系统工程，都涉及到前期市场调研、定位策划、招商及后期运营。
由于市场调研不充分导致定位决策失误；对旧改所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等理解不足均会造成投资失败的可能性。另外，旧改过程中，由于涉及到多方利益，包括拥有原土地产权或使用权的原住民、工厂企业。旧改项目投资周期长、建设后招商空置期收益锐减，这些潜在风险都对相关各方造成巨大影响。
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作者简介：
傅建辉：中工招商产业研究中心首席战略顾问、房地产EMBA，超过15年的工业地产、互联网相关领域高级管理经验，曾主持策划数十个各类型产业园区，对产业地产有深刻的理解与实战经验。
以上是《产业地产100讲》系列文章的第四篇，转载请注明“中工招商网”。
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