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编者按：《产业地产100讲》是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地产实战系列文章，内容涵盖产业地产投融资、策划、招商、运营等整个价值链条各个环节，是纯干货型、通俗易懂的实战分享。《产业地产100讲》首发于中工招商网。
近期，与万科有关的产业地产新闻频频上媒体头条。2014年10月10日，万科地产总裁郁亮在成都发布了万科的下一个10年规划，将全面布局消费体验地产和产业地产。郁亮表示，传统住宅+消费体验地产+产业地产，才能构成一个完整的城市生活生态，消费体验地产和产业地产领域目前还没有出现明显的领导者，但行业发展趋势和机会已经明朗，这正是万科这样的大块头进入的时候。
看中产业地产这块金矿的除了万科之外，还有一大批住宅房地产巨头，万通、绿地、中粮、星河、卓业、富通等均已先期出手。习惯了高举高打、快速销售回笼资金的房企大鳄，此番征战产业地产新领域，是马到成功，还是水土不服？我们拭目以待。
从伙伴工业地产的实操来看，产业地产与传统房地产主要有以下不同之处。
1、投资周期长、回收慢
一般而言，产业地产投资周期较长，资金回收较慢，项目建成前需要大量的资金投入建设、建设建成后需要大量的资金完成产业运营，招商成功后还需要很多资金为企业完成后期运营服务。未来的产业地产的投资运营商对企业的资金实力要求更高。
2、选址条件
做住宅或商业地产，有一句经典名言就是“地段、地段还是地段”，选择好的地址，项目基本已经成功一半。产业地产的选址取决于区位、工业经济、产业链基础、招工条件等因素，选址更为严谨。
3、用户群体
产业地产面对的不是个人或家庭消费，是企业。住宅或商业地产的购买决策容易产生冲动型消费，企业选址决策更为理性，尤其是大型企业、上市公司的决策流程更是复杂。产业地产项目在做市场调研、定位策划时，要深入对目标行业企业客户群体的调研，对产业链上下游作深入调研，以企业为本，站在企业用户角度进行项目定位、产品规划设计。
4、产品业态
与住宅或商业综合体相比，产业地产的功能更广泛、更全面。大型的产业地产项目，可以包括标准厂房、研发办公楼、商务配套、商业配套、人才公寓、职工宿舍、生活配套等各类产品组合，并且不同的主题产业园，产品业态有着根本性的不同，比如物流产业园与文化创意产业园就完全不一样。
5、招商销售模式
房地产销售的媒体广告、现场销售管理非常关键，通过前期有节奏的预热、吸筹到开盘时的引爆，能制造出“日光盘”的营销效果。中工招商产业研究中心总结，产业地产项目招商销售的流程、模式、技巧、方法，有很大的差异。产业招商更多是要走出去招商，而不是在招商中心现场等着客商上门。
6、运营服务体系
越来越多的产业地产项目，将会打造园区运营服务体系，为入驻园区的企业提供增值服务，比如企业优惠扶持政策申报、企业小额融资担保、公共技术服务、企业法律服务、人才招聘服务等。通过服务平台，可以帮助企业成长发展，提升园区品牌实力，同时也是为园区创收的一部分。
一个优秀的产业地产项目，可以带动地区经济发展、产业结构优化、城市功能的提升，带动更多相关产业的发展（包括住宅或商业房地产），带来更多的劳动就业机会，促进城市的繁荣和提升。
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作者简介：
傅建辉：中工招商产业研究中心首席战略顾问、房地产EMBA，超过15年的工业地产、互联网相关领域高级管理经验，曾主持策划数十个各类型产业园区，对产业地产有深刻的理解与实战经验。
以上是《产业地产100讲》系列文章的第五篇，转载请注明“中工招商网”。
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