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编者按：《产业地产100讲》是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地产实战系列文章，内容涵盖产业地产投融资、策划、招商、运营等整个价值链条各个环节，是纯干货型、通俗易懂的实战分享。《产业地产100讲》首发于中工招商网，上面可以查看全部文章。
招商难，这已经成为了制约产业园区发展的一大瓶颈，越来越多产业园区投资商、政府招商人员发现，破解产业园区持续发展问题，必先突破招商难题。
随着产业向内陆转移进程的加快，专业地产运营商扩张，产业地产在全国范围内快速增长，产业园区相互之间的竞争日益激烈，招商速度慢、空置率高日益成为各产业园区的首要难题。
前段时间，中工招商产业研究中心接待了好几批来自内地省市的招商局、开发区、园区代表，他们都向我们提出了怎么样才能吸引珠三角地区有意向内地产业转移的企业，把它们招商到自己的开发区、产业园区。的确，产业转移、产业升级是珠三角、长三角工业发达地区的必然趋势。全国园区招商竞争激烈，吸引这些客商落户到自己的园区，自然是最理想的结果，问题是园区要自己想想，这些客商的可供选择的目标园区很多，为什么、凭什么转移过来？
为了让全国各级政府招商部门、产业园区在开发道路上少走弯路、规避风险，最大限度实现利润最大化，中工招商网依托伙伴工业地产十二年专业的工业地产运营资源，整合庞大的数据库资源，推出产业园区招商推广“七剑”模式，帮助开发区、产业园区实现快速招商。
针对产业转移的企业客商，首先我们要非常理性地分析企业为何转移？只有弄明白企业转移动因，园区招商才能事半功倍。
1、被动转移：其实真正因迫于沿海地区各种成本上升而转移的企业有，但不是主要原因，内地成本不见得比沿海低，例如东莞能租到10元以下厂房，武汉要15元以上。真正有转移刚需的是不受当地政府和政策支持的“污染“型企业～化工、电镀、电路板、家具、食品等行业，只要能得到园区和政府的有力支持，转移机会大。
2、主动转移：企业出于自己的经营发展战略需要，异地扩张，转移布局能增加销量、降低成本、及具备投资增值性（拥有产权土地和房产），如能达到上述目标，转移机会大。
3、什么规模企业能转移？国企、大企业找政府直接拿地，小企业无力转移，只有中型企业有较多把握，联合政府大规模开发运营。
4、什么情况下企业不来？政府没实在支持政策的不来（假支持谁都有，企业享受不了）、产业链不全并且无法补救的不来。企业投资、搬迁或扩产不是一个简单的决策，如果经营条件不成熟，市场欠发达乃至能源、原材料或劳动力缺乏，企业无论如何都是不愿意搬走的，这就注定产业园区招商是一个长期的过程，必须要制定长期的战略。
归纳总结，产业园区招商要能准确定位目标客户群，并从客户角度出发思考，制定策略、提升服务做好产业方向定位及市场化的招商策略，才能招来企业。
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傅建辉：中工招商产业研究中心首席战略顾问、房地产EMBA，超过15年的工业地产、互联网相关领域高级管理经验，曾主持策划数十个各类型产业园区，对产业地产有深刻的理解与实战经验。
以上是《产业地产100讲》系列文章的第十一篇，转载请注明“中工招商网”。
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