房地产价格问题的深度剖析

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   上月26日在我的“我答搜狐博客编辑向叶航教授的提问”一文中曾提出：只要成功启动内需，中国

就会进一步繁荣。而在中国启动内需要太容易了。感兴趣时我会给您满意答案！
    上述博文同时在叶航博客也分四个贴子贴出。一位叫“集通铁路－１”的网友随即提出：“启动内需就是土地私有化,但触动政府和官员的根本利益,没有流血和斗争,土地私有化是不可能的”。我正好在线马上即兴回应说：“我的意见正好相反，我的主张是土地国有，从而使房价大幅度降低成为可能，从而最大限度地启动内需。土地国有的主张，我在《权益机制经济学》中也有论述。这是我启动内需的良方之一。具体可以这样操作。土地国有后，以尽可能低的价格出让，然后在明确房子质量的前提下，让建房者以出卖房价最低的方式竞价取得土地（谁的最低给谁）。卖房时，建议低价卖，如果要的人太多，按原定价格先由国家收购，然后由国家溢价售出。所得部分全部入国库。这一政策一出，估计炒作抢房者不敢了。建房成本大大降低后，房价自然就降下来了，买起房的人多了，内需迎刃而解。”
    现在感觉上述即兴回复的可操作性有点问题。今日博文的主张操作性可能更强一些。所以在进入正题前先作简要说明。

    房地产价格问题的根源出在包括居民住房的房地产，在统计GDP时属于投资而非消费。我一直反对这种划分。这是经济学的又一荒唐误导。当住房上涨过猛时，因为它实实在在是居民衣食住行中的关键消费，百姓自然会怨声载道，政府也不得不进行干预。前一轮上涨时，国家就出台过不少相应的政策。当住房降价时，GDP缩水，虚假繁荣破灭，居民财产似乎也缩水。出于政绩考虑，出于现有财富水平考虑，好多人又担心进而反对降价了。降价肯定会对不是实际消费而是用作增值投机的人是一个有力打击，可这不正是我们实现社会公平和解决及改善民有所居的希望吗？只要擦亮眼睛，GDP这种“不负责”的衡量使我们走进荒唐的问题就不难发现。
    出现上述怪圈的物质基础，实际上是地皮在作怪。国外土地是私有，情有可原。我国土地是国有和集体所有。也这样就不应该了。房价涨了，实际是地皮涨了。这个收益应该归国家。按人平均享受国有成果后，超出面积的应该根据市场价格随行就市收取土地占用费。超面积部分的地皮不能一下子买断好多年。
    如果这样了，房产就不是投资品了。再加上土地进一步国有，扫清因土地私有垄断给国民经济的伤害，一切问题就都解决了。房价降了，普通民众有能力购房了，内需问题迎刃而解。

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关键词：房地产价格 地产价格 房地产 土地私有化 迎刃而解 价格 房地产 深度 剖析

楼主的方案还是无法解决房地产价格问题。我认为房地产价格的问题不是普通的供求机制问题，而是资源垄断问题，因为土地都被半市场化的所谓政府所垄断，如果能够处理好这种垄断机制下的分配问题，就可以解决好房地产价格的大部分问题。至于房产建设及买卖问题，现实的机制问题不突出，需要的是完善市场游戏规则和相关机制问题。如果把国家的地产资源作为一个国有公司，每个公民都天然的得到自己的股份，可以从土地中得到自己的利益，而不是集中于极少部分人的利益；其次把房产建设作为非营利性的行业来规划和运作；再次解决好几个住房约束条件就可以完善机制了。

其实社会是一个负责的组织，没有一定的基础很难去理顺或实现既定的方案。因此探讨可行性的时候很难说哪种方案更科学，只有不断的基于实践的积累和总结，才能摸索出比较可行的解决方案。

仅供参考！

以下是引用koerz在2008-10-2 13:28:00的发言：

楼主的方案还是无法解决房地产价格问题。我认为房地产价格的问题不是普通的供求机制问题，而是资源垄断问题，因为土地都被半市场化的所谓政府所垄断，如果能够处理好这种垄断机制下的分配问题，就可以解决好房地产价格的大部分问题。至于房产建设及买卖问题，现实的机制问题不突出，需要的是完善市场游戏规则和相关机制问题。如果把国家的地产资源作为一个国有公司，每个公民都天然的得到自己的股份，可以从土地中得到自己的利益，而不是集中于极少部分人的利益；其次把房产建设作为非营利性的行业来规划和运作；再次解决好几个住房约束条件就可以完善机制了。

其实社会是一个负责的组织，没有一定的基础很难去理顺或实现既定的方案。因此探讨可行性的时候很难说哪种方案更科学，只有不断的基于实践的积累和总结，才能摸索出比较可行的解决方案。

仅供参考！

其实楼上的并没有看出我方案的核心。其实核心是通过收取超出一定面积者的房产土地占用费，以此来使得房产无法成为投资增值品，就是说增值了国家也要收回去。这样不是消费住房者就退出购房群体了，房价就有可能合理了。

太理想了

现实点吧

“其实楼上的并没有看出我方案的核心。其实核心是通过收取超出一定面积者的房产土地占用费，以此来使得房产无法成为投资增值品，就是说增值了国家也要收回去。这样不是消费住房者就退出购房群体了，房价就有可能合理了。”
首先我很为这一大胆的想法：使得房产无法成为投资增值品，感到惊讶。

其次，你说的合理房价只是指剔除投机因素下的房价，也许就是说房产没有泡沫吧，但你这所谓合理的价格就能保证大部分人买的起房了吗？在我看来影响房价还是土地问题，房地产的市场机制问题。可以说房地产市场是属于行政干预很强的市场

我国正处于城市化加速期，大量的非城市人口涌向城市，因此房地产的需求太大了，而供给非常有限，所以房地产的价格理所当然的要高。再有如果国家控制房地产价格，将其控制的很低，则能购买起房地产的人会远远的大于房地产的供给。一些人为了获取房屋难免会用一些非常手段，例如，行贿。这样购买房子的成本和降价之前也就差不多了。

楼主  我强烈建议你现实点。如果一个经济问题能够通过所谓的理想方案而解决的话，那它就不是经济问题，而是数学问题。好吧。多想想你那个方案为什么没人会用，可能更好一点

以下是引用dannyd在2008-10-4 14:50:00的发言：

太理想了

现实点吧

理论问题解决了，理想成为现实就不远了。现在的问题是理论太荒唐，为此需要我们以无畏的勇气大胆破旧立新。

以下是引用lqk在2008-10-4 23:05:00的发言：

“其实楼上的并没有看出我方案的核心。其实核心是通过收取超出一定面积者的房产土地占用费，以此来使得房产无法成为投资增值品，就是说增值了国家也要收回去。这样不是消费住房者就退出购房群体了，房价就有可能合理了。”
首先我很为这一大胆的想法：使得房产无法成为投资增值品，感到惊讶。

其次，你说的合理房价只是指剔除投机因素下的房价，也许就是说房产没有泡沫吧，但你这所谓合理的价格就能保证大部分人买的起房了吗？在我看来影响房价还是土地问题，房地产的市场机制问题。可以说房地产市场是属于行政干预很强的市场

光惊讶不够，我们应该一起来推动。

首先应该实现剔除投机因素下的房价。至于这样仍然无法保证大部分人买的起房的问题，其实不难解决。我为什么在中国实现启动内需太容易了，因为中国土地是国有和集体所有。土地价格的确定自然是国家和集体决定。在内需不足时让利于民当然应该包括大幅度降低地价。在收取土地占用费时，可以确定一个免征点。这样大部分人买得起房的问题迎刃而解。

以下是引用zhoujian33在2008-10-23 23:58:00的发言：

我国正处于城市化加速期，大量的非城市人口涌向城市，因此房地产的需求太大了，而供给非常有限，所以房地产的价格理所当然的要高。再有如果国家控制房地产价格，将其控制的很低，则能购买起房地产的人会远远的大于房地产的供给。一些人为了获取房屋难免会用一些非常手段，例如，行贿。这样购买房子的成本和降价之前也就差不多了。

“我国正处于城市化加速期，大量的非城市人口涌向城市”这是大好形势，我们应该积极推动。这也是启动内需的有效方面。用收取房屋土地占用费的方式，同时按面积设定一定合理的免征点，这种方式不会出现什么非常手段。