【房市观察小说】湿棉袄

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房市观察小说：湿棉袄

［提要］

本文从一个商品住宅期房买卖的案例入手，

以全新的视角，观察分析现时房地产市场上的种种现象，

并企图在中国房市面临拐点之际，

为市场的买方提供自保自救之策。

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湿棉袄

 

“兄弟”，阿富松开吴耐的手，亲切地拍拍他的肩膀，两只醉眼意味深长地注视着吴耐：“后天见”！

吴耐心里叹了一口气，脸上则浮现着微笑，向阿富挥了挥手，“过两天我会来的”。

酒店保安拉开了奔驰600后座的门，阿富上了车。

“噗！呜~~~~~~~~~~~~”，不一会儿车子即消失在夜幕中。

吴耐的脸还挂着微笑，右手下意识地揣到裤兜里掏车钥匙，猛一激灵，这才地想起，饭局间，他已把他的宝马X5给阿富了，他的马仔阿王说是有事儿，先走一步，开车走了。吴耐无奈地摇了摇头，收起脸上已经发僵的笑容，慢慢车转身子，晃上了尚书街。

下午接到阿富请他吃饭的电话，吴耐就预感到今晚是一场“鸿门宴”，因为阿富在电话里笑嘻嘻地说：“今天我买单”。

果然，阿富举起第一杯酒，左手一挡，就说，“兄弟，现在还不是碰杯时候，你别让我噎着。我先干为敬了”！头一抬，一两杯的68度五粮液就落肚了。

吴耐立马就怵了，倒不是吴耐的酒量不行，而是他清楚阿富只一瓶啤酒的酒量，今天居然大大地破例，这使他意识到，今天这顿饭，比他想象的还要难吃。吴耐尴尬地把端着酒杯、准备与阿富碰杯的手收到了嘴边，一抑脖，往日喷喷香的五粮液，此刻却象一把锋利无比的手术刀从喉咙一直剖到了肚皮。

酒菜是相当的丰盛，阿富将吴耐最喜欢的吉品鲍、天九翅、法国鹅肝、蕨菜、地衣等等荤货素菜一样不少地点了上来，他自己不好酒、酒量又差，却要了一瓶吴耐曾经赞不绝口的68度五粮液，这阵势，已经十分清楚地告诉吴耐，“酒菜依你，闲话听我”。

吴耐边味同嚼蜡地啃着吉品鲍，边如实地摊了自己手头的现金、资产：

公司一笔七百万贷款刚刚还掉，向银行借回来的只有四百万了。外贸生意今年难做，从不欠钱的老客户居然也加入应收账款的行列了。让税务局查走了三十几万。现在公司户头上能动用的只二十几万了。老婆手上有九万，但每月要付两万左右的按揭贷款。年初股票甩进去二百万元，60元左右时吃的“中国人寿”、30元左右时吃的“中国石油”，开始还是赚一会儿亏一会儿，亏多赚少，到后来就变成一路割、一路补、割割补补，补补割割，现在只剩下八万股的601857了，真套得爹娘都不认识了。现在还有两套房子，一套是江南春早的100平方左右的老房子，这阿富你是知道的；还有一套是去年底买的WK戈登滩一期高层，二百六十多平方，现在还没交房。上个月借兄弟你的三百万，是转贷款用的，原本银行讲得好好的，全额转，怎知，等还进去了，银行朋友却说工业用地跌价了，又说我的翻砂行业是高能耗、高污染项目，况且贷款大部分用于厂房建设，依现在的信贷政策，我那是限制贷款类项目，抵押物还是老厂房、在建土地不变，却只能借出原来的一半多一点，要借就借，不借歇菜，没商量的余地。唉……！

阿富一边慢条斯理地啜着天九翅的高汤，一边说：

兄弟，现在的确不如过去的好时光了，哪户人家没一本难念的经？你已经还了我二百万，兄弟我晓得你是说话算数的人，所以我也没催命般地催你。剩下的这一百万元加利息一百零五万，再过两天就要到期了，兄弟我还是今天先和你提前打招呼。这招呼打得还算惬意吧？——阿富伸出胖乎乎的手指向饭桌点了点，——我只管钞票还到手，怎么还那是你自家的安排，你如果还要我给你延期，那你今天就只管喝酒吃菜好了，阿拉在席上就不谈这件事儿了！吹牛皮侃大山，兄弟我一定奉陪，吃完喝完就结束！所有的事儿，后天，阿拉亲兄弟、明算账，好伐？

吴耐这才感到背后的汗被空调一吹，冷得厉害。心说，这第一套延期方案是不能提了，第二套试试吧。他定了定神，努力镇静地端起酒杯：

阿富兄，这样好伐？——我买的WK戈登滩那边一套房子三百四十万，先给你做押头，这一百万、哦是一百零五万，一百零五万算本金，我两个月内还清，利息老一样；如果两个月还不掉，这房子就归你，兄弟我决不要求你找我零头，如何？

阿富沉下脸来，夹起一片鹅肝，既不沾酱又不吃，翻来翻去，似乎在研究鹅肝的纹理。他的两个双胞胎马仔阿亲、阿王，却放下筷子，四只一模一样的眼睛直直地盯着吴耐。

吴耐象被电焊弧光灼着了一般，不禁眨了几下眼皮，举杯的手抖了一下：

呃……，要么……这样！阿富兄，待会儿吃完饭，你把我那辆只开了七八千公里的X5开走，作价五十五万。还有五十万，我明天把八万股中国石油抛掉，后天一准还清。行不？

阿富这才放下那片鹅肝，略一沉吟，接着又抬了抬下巴，阿王马上起身过来将阿富的杯子倒满酒。阿富说：

行，兄弟！不过，话先得说清楚，你那车自家作价五十五万，算公道的，我也没捡你的便宜。按说你的养路费、保险费总是付过的。违章记录有几条啊？如果没超过50%以上的超速，那些过户费、违章记录统统由我出，阿拉爽快吧？还有那五十万，你打到我卡里好了，后天阿拉碰个面，我把你的借条还你，你顺便与他兄弟俩一起把车子的过户手续办好。怎样？

阿富向吴耐举起了杯：“这下，阿拉两兄弟好碰杯咧”！

“叮”！两个人碰了杯，都皱着眉头喝下了酒，阿富是因为不善饮，而吴耐则是因为叹息于最后第三套方案才换来席上的第一次碰杯，当真无异于喝闷酒，他暗自在肚皮里说：“唉，下次再怎么着也不喝这触霉头的68度了”！

那阿王侍他们喝完了酒，却既不给阿富再满酒，也不回自己的座位，站在阿富旁边嗫嚅地想说什么。阿富说：“咋话啦”？阿王挠了挠头皮说：“我，我七点半与芙蓉约了看电影，要早走一步咧”。边说，边拿眼睛乜斜着吴耐。“哦，那你去吧”。阿富也把脸转向吴耐。

吴耐自管自地把酒斟满，不慌不忙地喝了一口，又就了一口地衣，感慨道：“这家店的辣椒炒石耳做得算是顶级的了！地衣既是菌类又是藻类，所以是延年益寿的美食，又是目前发现的生物界共生关系中最成功的典范，就象兄弟你我啊”。吴耐讲的话，一大半是刚刚从菜肴介绍里看来的。

这不着边际的话，让旁边阿王的眼神变得有点恼怒，而阿富的脸却好象红了起来。

吴耐放下筷，从裤袋里掏出一把车钥匙，又从背包里拿出一把，交给了阿富，再对阿王说：“行驶证、钥匙模子全都在车子的手套箱里”。说完，径自一人喝了起来，神情里似乎多了几许悲壮。

阿王刚想说车里的东西是否要帮吴老板拿上来之类的客套话，阿富朝他一瞪眼，阿王就咽下话拿起钥匙，走了。

阿富看了看吴耐，将椅子往他身边挪了挪，一只手搭上了吴耐的肩膀：

兄弟啊，勿是我勿讲情面，我给你的利率，是行市价，我放给慈溪、北仑是七分、八分，期限都是一礼拜十天，没象给你那么长的，这你是知道的。但你那WK戈登滩怎能做押头呢？我帮你派派账：你首付一百万，按揭算你已经付了十个月，那还本部分也仅十七八分之一，——贷款是十五年吧？所以，首付加还本，算足喽，也只36%；二百六十多平方的房子，当初一万三左右买的吧？勿包括车库或车位，总价大约三百四十万，这里面有36%是你付的，算一百二十二三万；你欠我一百零五万，利息老价钿、每月五分息，两个月连本带息就是一百十五万五。初一算，到还差不多，做押头好象可以接受。但实际上，兄弟！我还是说亮了、说穿了吧，——你这是在套我！WK戈登滩二期现在只卖九千元左右，那你这一期，勿是缩水30%了啊？！你这房子已经象股票一样的了，你八万股中国石油现在还能当二百四十万吗？实货讲好了，你这一百廿二三万现在顶多只值八十五万，而且又不是现钞！你和我换一下位置，你干吗？全倒个儿了嘛！你还派头贼大、讲什么零头甭找咧，你这是在讲梦话还是胡话？！万一你两个月后还不出，我去做那冤大头房东？我把你这WK戈登滩一期的湿棉袄脱下穿在我身上？！你是601628买了昏头了还是怎么着？当人家也是“中国人寿”？！上回我给你延期，这回我提前和你打招呼，还到这“谭家菜馆”好酒好菜请你客，你倒好咯，还要阴阳怪气地给我上课，搅七廿三地讲“地衣”咋话咋话，你当我是你兄弟吗？！这种闲话传出去、坍台的可是你！

阿富说着说着，声音不觉地高了起来，阿亲好象也听明白了，同仇敌忾地瞪着吴耐。

这下轮到吴耐气短了：“阿富，莫生气，算兄弟我错了，我自罚一杯！该本账让你这么一派，我总算有头埭咧”。吴耐喝干了杯中的酒，怔怔地自言自语道：“唉！缩水！缩水！缩水缩得咋介结棍……”。

阿富同情地看着吴耐，向阿亲使了一下眼色，阿亲过来给阿富倒了小半杯酒。阿富向吴耐举起杯：“阿耐啊，你也莫难过了。是人，总有上上落落咯，何况你现在还没过不下去。看在阿拉两兄弟出屁股大的份上，你以后有啥过不去的地方，只管寻我来，兄弟好帮忙的，我肯定会伸援手咯。我看你还是一条好汉，单冲着你今天X5拿出来如此的豪爽，兄弟我佩服！老实讲，换我，我是做不到的。来！我敬你一下！以后得委屈你开宝来了……”。

吴耐慢慢踱上了尚书桥。月湖边的景观灯煞是美丽，晚风习习，水光潋滟，吴耐的心情逐渐好了起来，人也凉快了不少。下了桥，他朝左边一拐，向烟屿楼方向走去，看到高高的湖心西桥，他心里一动，信步拾级而上。

好象也是去年的夏天，吴耐与他的太太周莺散步到此石拱桥时，正好聊到股票。去年的五月下旬，吴耐厂子里到了一批铜，货款要付五百多万，而钱都投到股市里了，抛掉固然有赚，但将失去更大的盈利机会，吴耐有点勿舍得，心想向阿富周转一下，刚一打听，发现阿富也是满仓，吴耐料到他的想法也一样，也就没有开口；向银行贷款，办完手续就来不及了，无奈，吴耐第二天就将市值三百多万的股票悉数抛光，与厂子里的余款一并支付了货款。银行贷款还在办，铜倒是卖了一部分，但回款竟要等六月初，吴耐看着股指天天上窜，心痒难搔，竟动起了将房子卖掉再租回来的脑筋，被周莺臭骂了一顿。也合该是吴耐走运，他就这样躲过了530一劫。这样过了一个月，吴耐又从厂里提了二百万元，重新杀入股市，结果六十一二元买进的中信证券，到七月初竟跌到五十元左右。周莺心痛了，于是在那晚散步过桥到花屿时说：我看这股票再也不会上四千点了，你还是安稳点割割掉算了，一来现在也算是见好就收，二来还是老老实实地做阿拉的水龙头，看你每天被股票弄了没魂似的，一点儿趣相也没了。吴耐伸出手在老婆的脑门上轻轻地弹了一下：小憨陀，你晓得啥西啦？人家已经讲过咧，牛市还只刚刚起步，现在这三千八九百点四千点就是中国股市今后的铁底，牛市要买套你晓得伐？你的心这么急，难怪生儿子咯。吴耐一脸的坏笑，周莺知道他又在说“外婆屋里生来的是儿子”的歪理了，气得照他的胸口就是一粉拳。

07年是吴耐福星高照的一年，厂子扩建了，生意也不错，做了几单出口，利润比内贸好看；股票上赚了蛮大的外快。他与老婆盘算了一下，到十一月份，差不多赚了三百万，比厂里三年累计的利润还多；所以，周莺奖励他一部他心仪的宝马X5，他奖励太太一套她念想的WK戈登滩房子。生活就这样在他们面前展开了花团锦簇的美好前景，而他们也都相信明年会更好。

不料，刚过元旦，就有事儿了。

他委托一家外贸公司代理出口的一批水龙头，竟然被拒收了，理由很简单：单证不符，——这家外贸公司里的白领小姐打印的提单，将应与信用证上对应的一个大写字母X打成了小写字母x。这种外贸单据缮制上的细微瑕疵，在进口商信任出口方、或进口商对进口商品有着浓厚的兴趣时并不会有什么问题，进口商乐于收货并乐于放过经议付行以“合理的小心”审查后漏网的小毛病而向开证银行承兑；但一旦情势有变时，小瑕疵就会为企图爽约的进口商提供大口实，进口商只要将单证的表面不符点向开证行指出后，就可以拒绝接受提单，也就是拒绝接货，当然也就是拒绝付款。这样一来，进口商的开证银行就不能向宁波的信用证议付、押汇银行付款，而宁波的押汇银行就要向外贸公司收回这笔押汇款，最终，这个从宁波一家外贸公司的电脑里出发的x，到美国芝加哥绕了一圈回到宁波后，竟然如飞舞在亚马逊雨林里蝴蝶的翅膀，在吴耐这儿就变成了卷走他财富的飓风！吴耐发了货，却无法向外贸公司要到货款，名义上他还是那批水龙头的主人，但这单十五万美元的货现在还不知道躺在芝加哥的哪个码头货栈里呢。后来外贸公司了解的情况是，美国房地产市场因次贷危机而萧条，进口商实在不想要这批水龙头了，所以就找了这么一个无懈可击的理由拒货；据说这个老外也被房子害惨了，财务状况大为不妙。吴耐无论如何也想不到这“远天巴地”的美国次贷危机，竟然会毫无征兆、防不胜防地降临到他的头上。

所谓福无双至、祸不单行，今年上半年，吴耐的公司进入了地税稽查局例行抽查的名单，连补带罚，缴了三十一万元；上个月，为他制作安装除尘设备的企业出事，国税稽查局追到下游，就逮着吴耐了，将吴耐公司三年的所得税、增值税又查了个遍，到底该补该罚多少，现在还没定，吴耐估计比地税拿走的要多一倍；新劳动合同法，也给公司带来不少麻烦，不但增加了用工成本，解雇员工也更难了，这生意一难做，冗员现象就不可避免地出现，却又奈何不得；贷款减少一半，厂外的应收货款却越来越多；股市也把去年赚的几乎全都要了回去；一向令人放心的宁波房市居然也来捣乱了，始作俑者竟是周莺买房时信誓旦旦地宣称房价不可能跌的WK公司，——戈登滩二期开盘价竟比一期低近30%……。

念及于此，吴耐的耳边仿佛又响起那挥之不去的“嗤嗤”声。上几天向周莺提起，周莺说可能是他的中耳炎又发作了，要陪他去医院，他没当会事儿。这下，他知道了，那是他财富缩水的声音。

吴耐上到桥顶，看着泛着灯光的湖水，不禁生出一股“伤心桥下春波绿，曾是惊鸿照影来”般的伤感。——没与周莺商量，X5就这么抵债了，虽说家里的事，太太都由着他做主，但早上送儿子大胖到海小读书的宝马，晚上竟开不回家了，真不知该如何向她特别是大胖交待。更要命的是，他无法排遣对她们的欠疚，以及那种前所未有的失败感。

下得桥来，前面出现的一家茶馆似乎是新开的：清音茶舍。

吴耐这才感到68度的五粮液让他口干了，时间八点不到，还早，他走了进去，挑了一个靠窗的位置坐下，要了一杯狮峰龙井，百无聊赖地啜饮起来。

这时，耳边响起悠扬的拨弦声，吴耐寻声望去，却见店堂里装饰的竹丛下，一位清丽脱俗的姑娘端坐在古琴前，曼抒玉臂皓腕、轻挥如葱纤指，正在挑捻按捺地调弦、抚琴。“任盈盈”，吴耐脑海里跳出了《笑傲江湖》里的影像，不禁兀自微微地一笑。听其声，这张古琴似乎是不错的，听其曲，姑娘弹得却难称精妙。吴耐心说：“阿妹，这是有难度咯……”。考虑到弹古琴的远比弹古筝的少，况且这家茶馆居然能安排古琴而不是古筝、更不是常见的钢琴为茶客们助兴，吴耐还是对姑娘与茶馆顿生钦佩与好感。

这琴声虽无任盈盈的曲子对令狐冲有催眠作用那般，却也将吴耐内心的烦躁去除泰半。他的心绪慢慢地平静下来，沮丧感也渐渐地消退。

他环视一圈，没发现有熟人，茶馆里顾主不多，都在捉对低声交谈。吴耐突然间感到了孤寂与落寞，找个人倾诉一下的想法油然而生。他掏出手机，在通讯录里漫无目标地翻了起来：张三，不行，他这会儿肯定在酒吧喝洋酒、玩骰子，这就去掉了通讯录里好几个弟兄；李四，哼哼，小子准定在搓麻将；王五、赵六，不是不合适谈这类话题，就是有求于他的主儿，徒然节外生枝。想了半天，他觉得还是叫老婆好，让她开着宝来来，茶馆里一起坐一会儿，把X5抵债的事儿讲一讲，策划一下如何向大胖解释，再一起回家。主意已定，吴耐开始拨家里的电话号码。

刚输入二三个号码，吴耐的眼角却扫到了茶桌上的牌子：陪聊。

吴耐收起手机拿起牌子一看，大字两个：陪聊；小字若干：难以销愁，却能解颐；先款后聊，不含茶饮；中字一行：CNY300/45MIN。这夹文夹白、不中不西的广告引起了吴耐的好奇。吴耐虽是大学毕业，但对“解颐”一词，却是不久前才知的，周莺在她的自娱自乐的博客里痛批了吴耐好吃懒做、“颐指气使”的大男子主义，吴耐在向太太认罪前，问她颐指气使是什么意思时，顺带着从她那儿知道了解颐是逗乐的近义词。

吴耐琢磨了一番，却不明究竟：这位为什么不写人民币，也不写RMB？偏偏用国际标准缩写的CNY？这或许是一种卖弄，也或许是对客户的一种选择。每四十五分钟为一个计价单位，是让人想起敲背、足浴，还是一堂课？现在不好确定。300元？贵，陪聊三刻钟居然比按摩要价还高，难道玩的是其他猫腻？又不象，因为先付款，不符休闲行业的规矩。在吴耐的印象里，陪聊这种服务，兴勃衰忽，早已绝迹多年，“怎会在这样的茶馆里出现，且价格不菲”？

吴耐招手叫来了服务生。服务生说，这是清音茶舍新增的服务项目，好像是一位江湖郎中模样的人，包下了店中“里角落头”的一个包厢，做着老中医坐堂门诊一样的生意，具体到底搞什么，他也不太清楚，因为据他所知，这生意牌子摆了十多天了，似乎还没开张过。——“先生，您是否需要尝试一下”？吴耐略一犹豫，终于还是如老婆所批评的那样“颐指气使”了一下，于是服务生端上他的茶，在前面带路了。

清音茶馆，租用的是月湖边保留的一小片老街区里的老房子，这服务生穿过走廊，七拐八弯地带吴耐来到了天井边的一间厢房门前，轻敲几下，推开门，对里面说：“师傅，有位先生来看一下”。然后往里迈了一步，侧转身向吴耐做了一个请进的手势。

吴耐进了门，一位男子放下书从椅子上站了起来，说：“欢迎欢迎”，他朝吴耐略一颔首，又说：“先生，您可以有两三分钟的时间来决定是否愿在寒舍消磨时光”。吴耐也向男子点了一下头，随即四处打量起来。这一看，吴耐似觉时光倒错：房间并不大，南窗下，是一张老旧的长书案，靠东墙一边是该男子的座椅，书案的另一边也放了一把椅子，似乎应是吴耐该坐的地方；进门右手的西墙边放着两椅一几，几上有一只香炉；男子的旁边则有一对通透书架，上面有不少的书，还有一些小玩意儿；书架的北面则有一张小书桌和一鼓凳，桌上竟放着一台少有的apple笔记本电脑；而进门左边的北墙则有几丛修篁，那里可能有一个空调出风口，正吹得竹叶飒飒轻响；天花板下挂着两个不大的灯笼，发出柔和的光；再看那男子，竟穿着一袭天青色的长衫，相貌也似乎颇有古意，但怎么个古意法，吴耐却说不上来。总之，这屋里的一切，让吴耐仿佛置身于古装电视剧的拍摄现场。他心说：好雅致。

吴耐对那男子说：“师傅，很会享受嘛。”说着，从口袋里摸出三张百元钞，递给男子。那师傅却不用手接，从案上拿起一个看上去精光内敛的黑匣子，打开盖子让吴耐放钱进去，说道：“多谢，不好意思了。”吴耐朝服务生点点头，服务生会意，上前几步欲将他端过来的吴耐的茶放在书案上，师傅说：“这茶已经淡了，你端回去吧，我会为先生沏上一壶”。他对吴耐莞尔一笑：“今天不另收费，容我略表谢意”。吴耐付给服务生八十元，结清了前台的账，服务生带上门走了。

师傅请吴耐到案边坐下，将案上的茶盘移到案子的中间，他打开椅边墙角一个消毒柜的门，拿出一个玻璃杯，摆到吴耐面前。又将消毒柜上的玻璃酒精炉和玻璃壶放到书案上，点上固体酒精，往玻璃壶里倒了大半的农夫山泉，放在炉烧。然后，拿起竹簧茶叶罐，打开，从里面拿出一小包茶叶，轻轻的扯开，放到玻璃杯里，对吴耐说：“这应该是更接近于正宗狮峰龙井的龙井茶。我清明前到杭州龙井村时，看着她们采摘下来，再看着她们炒好，然后叫她们给我一包一包地真空包装起来。回家后我在老锡罐里先铺一层生石灰，再铺一层竹炭，盖上余姚兰花老布，再铺一层松毛丝，也就是凉干的松树的针叶，然后把茶叶包放上，上面再放松毛丝，合上盖，放在阴凉处。这个罐里的茶叶，是我前两天从家里取来的，保存条件虽差了些，但还不至于坏事儿。您闻闻，怎么样？这种保存办法，比放到冰箱里的好，到明年新茶上市前，仍能保持原有的色香味。您有兴趣的话，以后可以试试某所‘发明’的新茶保存法”。吴耐听了不禁吐吐舌头，说：“师傅可真讲究”。师傅说：“嘿嘿，您说对了，享受生活嘛”。他指了指玻璃壶，说：“泡龙井的水最好是虎跑水，但现在是办不到了，只好以农夫山泉代替了，委屈您将就一下。泡绿茶，水不能开，最好七八十度，您帮我看着，看到壶底往上冒鱼眼一样大小的泡，叫我”。

师傅走到书架前，打开一个老黄色的圆盒，取出一盘香，点上，放到几上的香炉里。吴耐渐渐地闻到了一股似有若无的香气，他调整了一下坐姿，让自己更踏实地坐在椅子里，心里感到一阵轻松。师傅回到案旁坐下，对吴耐说：“那是‘听雪’牌沉香，是我北京的朋友自制送我的。您觉得香味比七塔寺里的怎样？”吴耐几乎大叫：“比不得，比不得，一是阳春白雪，一是下里巴人啊”。师傅听了哈哈一笑：“先生识趣，某颇感欣慰。谢谢”。他接着对吴耐说：“这盘香点完，需时五十分钟光景，正好一个钟，您可以对一下时间。我们这就上钟了”。吴耐说，OK。

这时，玻璃壶里的水冒了几个亮晶晶的水泡，师傅提起壶往吴耐跟前的杯子里冲茶，吴耐立即感到一阵清爽馥郁飘入鼻孔，再一看，那茶叶慢慢停止翻滚后，如帆如旗般地立在碧绿澄澈的汤水里，好看极了，吴耐欣赏了一会儿，终于捧起杯子喝了一口，果然甘鲜醇和，美妙无比。吴耐对师傅说：“惬意足咧！我做了三十多两年的人，到今天才知这龙井茶真的是名勿虚传噢”！吴耐一高兴，竟讲起了宁波话。师傅笑嘻嘻地说：“这下讲‘走遍天下不及宁波江厦’的人又缺一个咧”。

听到师傅也讲起了宁波话，吴耐很高兴，谈生意一样的感觉顿时消失，两人七一句八一句地聊了一会儿，师傅往吴耐的杯子和自己的紫砂壶里续了一次水。

两人各自喝着茶，渐渐地陷入了沉默，一时里房内只有空调出风的飒飒声。

师傅看了看吴耐，问：“后生，你好象有啥心事”？吴耐叹了一口气，遂将今晚的事和最近的烦心事一古脑儿地说了出来。师傅静静地听着，不时地给吴耐续水。吴耐说完长吁一声，如释重负。

师傅说：

果然后生可畏！阿富这样讨债，是既不伤朋友情面又不伤生意规矩的顶好办法；你把X5如此干脆地抵债，有气魄！人家讲，勿和朋友、邻舍、同学做生意。为啥道理？就是因为生意牵涉的全部是利益，利益是靠规矩的，勿是靠面孔的，可惜有交关多人总是弄错，到头来，生意敲坍不说，连面子也剥光，这样的例子莫太多哦！这说明，处理朋友之间的生意关系实际上是蛮难咯，但你两个后生倒处理得蛮好，佩服！

吴耐点点头，心中对阿富的怨怼去了大半。

师傅又说：

说起今年的形势，的确是难，不过现在的难，才是真正掂拿一个人份量的时候。好比打牌，牌好之时看不出一个人的技术，交关多人，赢了总以为是自家水平高，——勿晓得那是你运气好；输了总以为是人家牌好、或上家下家打坏牌了，——偏偏没意识到这是自家技不如人。后生，你应该想到，现在是这老天爷给大家都发了一副难打的牌，中国人难，美国人也勿一定好过，全天下不只是你一个人运道坏咧，如果沉溺于抱怨，就没功夫考虑这牌该如何打。这是拿到坏牌时乱打三气的人的心理病态。你一定要晓得，同样一副坏牌，水平高的人，可能是小输，甚至会赚也说不定，但牌技差又丧失信心的人，会输得一败涂地，是伐？所以，技术与心理状态万关要紧，这与参加奥运会的运动员是一样的道理。我看你这后生蛮出众的，只要调整好自家的心理状态，兵来将挡、水来土堰，我相信你的办法总比困难多！

吴耐听了相当受用，急忙站起来提起玻璃壶给师傅的紫砂壶里倒水：“谢谢师傅！我有点开窍咧”。

吴耐坐下，突兀地问道：“哎，师傅，您说这房价会跌到什么地步啊？”师傅听了，哈哈大笑：“后生，该比猜中国股市的底在啥地方还要难呢！”吴耐说：

唉，我那一套WK戈登滩房子，买进时的均价一万二三千，现在在卖多少？八九千咧！家用电器买进跌价，我能以我好歹用过、风头出过的理由来安慰自家、安慰老婆；这房子，阿拉走也没走进去过，更甭说住了，我还要每个月为它还本付息，它倒好！WK降价了！——这么多年生意做下来，就这笔是最窝囊的，想起来就懊煞。如果这房子还要跌，这咋弄噢？这件湿棉袄我不是越穿越重了啊？……

师傅问：“那你咋打算呢？你想把这件湿棉袄脱掉？”

吴耐结巴起来：“这，这，……这不脱又咋办呢？该房子已经缩水快一百万咧……”。

师傅说：“你莫急”。说着，他站了起来，背着手，在房间里踱起步来，他缓缓地说：

后生，我以为，阿拉现在要脱这件湿棉袄，实际上要先解决两个问题。一是房价的走势问题。对这个问题，阿拉无法预测，但可以假设。即，在跌、平、涨三种趋势中，我们可以假设在这一年当中，房价变动之跌、平实现的概率为90%以上，涨的可能仅占10%。如果这种可能性倒过来了，即涨的概率是90%，那，你这件湿棉袄就莫脱咧，打比方讲这就相当于太阳会把你的湿棉袄晒燥一样，不会越穿越重咯，是伐？第二个要先解决的问题，是你的家庭收入状况及支付能力问题，如果这一年里，你的收入足以支撑你还按揭贷款的本金与利息、而且收入比去年还会继续增加，那，你这件湿棉袄也甭脱咧，打比方讲这就相当于北方人说的“小伙子睡凉炕，全凭火力壮”一样，你的体温就能把这件湿棉袄烘燥咧，是伐？

吴耐哭笑不得地：“我看，师傅，反正这一年里，这件湿棉袄是晒也晒勿燥，烘也烘勿燥咧……”

师傅走到案边，拿起紫砂壶呷了一口茶后，看着吴耐说：“你真想脱这件湿棉袄？”

吴耐说：

是啊，我现在这种情况咋会不想呢？WK戈登滩一期业主大多数要退房，网上网下的动静闹得交关大，但我看，他们是“勿弄办法没，弄弄没办法”，到头来，可能还是象刚刚关进鸟笼里的黄眉鸟一样，撞两天自己就会老实了，如果WK再弄点小米给阿拉吃吃，就算维权有成果咧。但这于我有什么用呢？我还是套煞……

“师傅，你有办法啊”？吴耐象一个对医院医生已经失望的病人，竟对江湖郎中充满着期待。

师傅并不搭腔，继续在房间内踏方步：

这棉袄穿上是要付代价咯，这代价是你买房子的首付款一百万、你按揭十五年的还本付息。现在这市道走下坡了，万科的王石提出了房市拐点论，说明这天气已经阴有雨，顶起码太阳是勿会出咧。WK二期开盘价比你一期买价低30%左右，你买的房子之价值因此而缩水。你以为这是WK在楼上兜头泼下来一面盆水，把你穿着的棉袄淋得“嗒嗒”滴，但WK公司却说那是天落水，是下雨，是天气关系，是市场跌价关系，而且他还会讲这一面盆水不是朝你泼的，他如果会承认他泼水时的确把你的棉袄有点溅湿，已经算一种负责任的态度了，是吧？

所以，这件湿棉袄你现在要脱下来还给他，是蛮难咯，也要付代价。这代价是什么呢？一、精力与时间，时间就是金钱，比尔盖茨每分钟赚6659美金、每秒钟赚111美金，你赚多少呢？你象比尔盖茨一样会赚钱，那这笔账就变成闲账了，你管它反而不合算，是吧？二、违约金，你讲这件棉袄是给WK泼湿的，你想脱下还给他，是勿想付违约金，是吧？但他说、你这件棉袄是雨水淋湿的，与他不搭界，顶多算溅点湿；溅点湿，道个歉就算数咧，不至于要脱下来还给他；如果一定要还给他，那是你违约了，他可以用契约精神拒绝接收；如果他愿意接收，那你就要支付违约金，以及诉讼费或仲裁费和律师代理费。那违约金是多少呢？一看合同，二看法律，这暂且按下不表。但说明一条，脱这件湿棉袄还要支付的代价是违约金，这，你一定要有思想准备，是吧？三、机会成本，这是啥意思呢？这是讲，你辛辛苦苦打了一场官司，精力、诉讼费仲裁费律师费、违约金付掉咧，棉袄也让你脱掉咧，却不料，红猛日头出来咧！棉袄穿着的时候是湿的，脱下来时却反而干了，也就是说这房地产市场突然转好了，你这一期的房子到那时能卖一万五六千了，——这种可能性你想到过么？

吴耐听了，大为惊愕，他赶紧喝了一口茶，定了定神：

师傅您说得对，问题是应该这样考虑的。不过，一、我没象比尔盖茨会赚铜钿，该第一条可派司（PASS）掉了；二、违约金到底有多少，我回家里要看看合同，一般讲起来违约金应该是5%，加上诉讼费、律师代理费后算增加3%，再七七八八，全加起来算它是10%，那我还有18%到20%的差价，所以，脱这件湿棉袄的确是要付出代价，但还是值得咯。至于这第三条嘛……

吴耐有点犹豫，心想，这中国的经济形势的确太不好判断了，什么事情在中国不会发生？

吴耐有一次和朋友在酒吧聊天，当时的股市、房市都牛气冲天，大家都豪情万丈，都说股市在奥运会年会涨到八千到一万点，宁波房子的均价会涨到二万元，吴耐却颇不以为然，吴耐认为，涨是肯定的，但可能没那么快，说不定还有点小反复。但阿富提出的理由，最终让大家都服服帖帖：“人民币五百块头面值的大票一旦发出来，哼哼……”。吴耐当即认输，还吹了三瓶啤酒的“喇叭”。现在回过头来看看，形势虽然不容乐观，但这五百块头，真是说不定什么时候发啊。发了，是不救市的救市，所有的东西都将重新估价，股市是否会重返六千点、再上八千点一万点倒说不准，但这房市嘛，——怎知这第三条真的不会让师傅说中？

吴耐将这五百元面值人民币的前后想法对师傅说了。

师傅说：后生，我没看错，你的确是一块做大生意的料！你能够从反方向看问题，是蛮难得咯。回到你刚才提出的房价到底会跌到什么地步的问题，阿拉虽然不晓得这房市会不会再跌价、这WK会不会再降价，但阿拉可以分析，现在是否存在着支持房市涨价的因素、这些因素到底有多大？是吧？

吴耐饶有兴味地听着，似乎在看师傅抽丝剥茧。师傅说：

支持房市涨价的因素，无非有三。

一是供应方面的。

房市的供应方现在有三个，开发商，政府和居民。开发商与居民的市场化程度最高，开发商供应一手房，居民供应二手房，政府则供应经济适用房与廉租房。从这三个供应方的成本来说，开发商成本最高，政府成本最低，居民则介于两者之间。阿拉在判断供应方面是否存在涨价因素时，往往有两个假设，一是任何一方均不会做亏本生意，即卖价不可能低于成本，至于某甲的卖价低于某乙的成本那是另一回事儿，也是完全有可能的；二是这三方的供应数量比市场需求数量少时，房子的价格将上升。从成本方面因素说，政府一方虽然成本最低，但其市场化程度也低，所以，政府供应的房子并不直接冲击房价，其是通过减少进入市场的需求者数量来间接压制着房价的上升，但几年来的实践证明，政府自营开发的经济适用房与廉租房对房价的控制作用相当有限；不过，现在要引起注意的是，政府作为市场供应方的新动向，典型的例子是成都新行政中心大楼要义拍，该新闻你注意过伐？虽然最近的响动又没咧，但政府手中有大量的办公房，如果精兵简政的政治改革真的能够启动的话，其手中多出来的房子投入市场，对商业地产特别是办公房的冲击是相当大的，当然，该是以后的事儿，总之说明一条，现在政府方面的供应因素不支持房市的上涨。供应成本差异最大的，是居民一方，由于房改十多年，居民手中的存量房数量是最大的，而且大多数人手中的房子成本要远远低于开发商的，所以，阿拉必须注意到，真正能够左右房市价格变动方向的，其实是居民的二手房，打个比方，蛮多居民手中的房子，相当于股票市场当中的大小非、限售股，不但成本低，而且数量大，那么，你认为，居民的二手房，来该一二年，有减少向市场供应数量的可能伐？至于开发商，他们内部之间的成本差异有，但并不很大，主要影响因素是他们各自的拿地成本，前两年特别是去年土地成本高，今年拿地的成本低，土地流拍情况现在多起来了，就说明这一点。

总的来说，供应方面包括成本方面，几乎可以讲已经不存在支持房子进一步涨价的因素，特别是四川地震后，存量最大的砖混结构、预制板房子的价格有较明显的下跌，这对整个房市的价格水平有很大的压制作用；另外，在开发商方面，房子涨价动力可能已是强弩之末，今年开盘的房子大部分是拿地成本最高的，但今年下半年后的拿地成本已经下降，特别是，政府方面的土地财政，已经招致舆论的讨伐，可以预计，即使这轮调控过后，土地市场的价格可能在今后二三年内都很难恢复到去年颠峰时的水平。这里，阿拉还没讲到“小产权”房咧，反正小产权房如果能“转正”，它也绝对不是支持房价上涨的因素。