[原创]我对解决中国目前经济困境系列策略一：加大土地供应力度

以下是引用wangfei8126在2008-10-17 16:20:00的发言：
房地产项目开发费用一览表

表一：            创维宁南项目工程投资费用标准明细表
序号 　 费用名称 数量 费用标准（元/㎡） 费用金额（万元） 备注
一 土地费用 　 213331.2 1111.1 32000.0 100万元/亩，320亩
二 前期工程费用 　 　 72.0 2072.8 　
1 　 规划设计费用 287997 60.0 1728.0 按总建筑面积，含总规费用
2 　 勘探费用 287997 5.0 144.0 　
3 　 标底编制 287997 0.8 22.5 按标底×1.2‰
4 　 招投标管理费 287997 0.2 5.6 按标底×0.3‰
5 　 工程审计 287997 1.0 28.1 决算价×1.5‰
6 　 购地形图 287997 0.1 2.0 　
7 　 放线、测绘 287997 0.1 1.5 　
8 　 临时水 518 0.9 25.9 供水费用×5%
9 　 临时电 1440 4.0 115.2 供电费用×8%
三 基础设施建设费 　 　 166.1 4783.6 　
1 　 供电工程 287997 50.0 1440.0 　
2 　 供水工程 287997 18.0 518.4 　
3 　 排污工程 287997 18.0 518.4 　
4 　 煤气工程 287997 10.0 288.0 　
5 　 室外管线费用 287997 8.0 230.4 　
6 　 道路广场工程 287997 11.0 316.8 　
7 　 绿化及环境艺术 287997 50.0 1440.0 　
8 　 变电站、煤气调压站、水泵房 287997 1.1 31.7 　
四 建安工程费 　 　 880.4 25356.6 　
1 　 桩基 287997 60.0 1728.0 　
2 　 单体土建 287997 650.0 18719.8 部分框架结构
3 　 电梯 287997 70.0 2016.0 分摊到总建筑面积
4 　 消防 287997 20.0 576.0 分摊到总建筑面积
5 　 智能化 287997 100.0 2880.0 　
6 　 质监费 287997 1.0 28.1 土建费×1.5‰
7 　 监理费 287997 13.0 374.4 土建费×2%
8 　 大门 287997 3.5 100.0 　
9 　 幼儿园 287997 13.0 374.4 　
　 　 社区物管中心 287997 10.0 288.0 　
10 　 中心会所 287997 30.0 864.0 　
五 管理费用 　 　 24.0 692.1 　
1 　 公司运行管理费用(2年期间） 64213 22.3 642.1 前四项费用×1%
2 　 物管前期费用 　 1.7 50.0 　
六 不可预见费 　 64905 67.6 1947.2 前五项费用×3%
　 　 土地平整费用 32000 44.4 1280.0 土地费用×4%
　 　 公厕、垃圾站 287997 0.5 14.4 　
　 　 地下停车场 287997 7.9 227.5 　
　 　 其他 287997 15.9 457.9 　
七 销售费用 　 　 148.0 4262.4 　
1 　 可行性研究、策划费 106559 18.5 532.8 销售总额×5‰
2 　 销售代理费用 106559 74.0 2131.2 销售总额×2%
3 　 广告费用 106559 55.5 1598.4 销售总额×1.5%
八 银行利息 　 19200  60.0 1728.0 启动资金×6%×1.5年
九 税金 　 　 460.2 13253.8 　
1 　 营业税 106559 205.4 5914.0 销售总额×5.55%
2 　 所得税 22242 254.9 7339.8 毛利润×33%
　 总计 　 　 2989.5 86096.5 　
　 　 容积率 1.35 平均单价 3700.0 　

        我例子中的建筑成本包括：前期工程费，基础设施费，建安成本费等，只是为了说明问题做了简化，按你所说的上面三项合计是1100多些，建筑成本跟很多因素有关，所用的材料好，建筑质量就好的，成本也高些，建筑成本也跟楼高有关，也小区景观好坏有关，最主要是跟钢筋、水泥的价格有关，前段时间每吨钢筋6000多元，现在只有4000多了。

大家可能没有理会我的意思：

我想告诉大家的是：

    1、目前一些地方房价很高，主要是土地成本很高，房价高不是说房地产商就获得了暴利，只有那些原来就已经低价购买了土地，后来房价暴涨，这样他们才获得了暴利。一些房地产商在房市很热的时候才购买了土地，由于土地实行竞价购买，他们往往高价获得土地，所以他们成本很高，他们并没有暴利，请相信，除非有先见之明，竞争的市场没有长久的暴利。

    2、我以前就说过，只要不是钢筋，水泥价格很高，房价就能降下来。有的地方一亩土地才卖几十万，有些地方土地一亩卖了几千万。所以土地的成本千差万别，就象楼上一位提供的数据，其土地成本每平米才1111元(1000000/(666.67*1.35)，因为其容积率1.35，每亩售价仅100万元。

    3、只要质量是一样的，建筑成本全国大体相同，因为钢筋，水泥等建筑材料具体流动性，其全国各地售价相差不多。所以大家心里有个底，目前建筑方面的成本（包括设计费，基础设施费等）每平米1500元就够高了。所以房价的底限大约2000多元。各地由于地理位置不一样，其土地价格也不一样，在市中心地理位置好，土地成本很高，房价自然要高了。

值得说明一点：政府出售土地获得的出让金，并不是都被各级政府收取，其中一部分是被经营土地的村民获取的，所以在城市周边拥有土地的农民是幸运的。

樓價不斷下降，還供應更多土地？？？
真的不明白！！

我的观点前边已经说过了，我给的这个数据是方便大家理解，这个数据是2005年的，只能拿来参考

中国的各方面的产能过盛造成今天的局面

以下是引用diallo_ng在2008-10-17 18:44:00的发言：
樓價不斷下降，還供應更多土地？？？
真的不明白！！

         更多的供应土地会加速房价的下迭，因为新拿到地块的房地产公司，由于其土地买价比较低，所以其房屋售价就比较低，这样很多原来买不起房的居民也能买得起房了，就会更快的打破目前有价无市的僵持状态，这样房地产企业就能迅速的开工建房，这一建房他就得买钢筋，买水泥，这样原已停产的钢厂，水泥厂就恢复了生产，这样就促进了整个社会生产动了起来。

以下是引用bankerer在2008-10-17 11:06:00的发言：
获得土地成本占房价的六成，这个数据有没有普遍性？值得论证，次乃该问题关键，如果真是这样，TMD房价大多利润确实都被政府拿去了。

土地售价低的地方政府就拿得少。不过政府如果能够从有钱人那里拿走大量的钱补贴给低收入家庭买小套房，这可是好事。

有时候,我觉得我们思维得打开点.很多问题不是制定什么政策的问题,是政策怎么执行或者能否有效的不扭曲的执行的问题.

楼主辛苦了，说得很中肯，也很有操作性，目前，农村宅基地的流转就能切合你的观点。

我同意你说的，土地是推高房价60％的内因。

－－－住房的产业化以来，人民政府业已成为世界上盈利能力最强的企业。

同意撇开住房的担子，老百姓才能从生活重压下揣口气，增加每月工资留存的可支配收入，敢多拿些出来消费，使国家走上激发百姓内需的漫长发展而必定正确的良性经济发展轨道。