要讨论什么是真正的好政策,让我们先来看房地产的政策目标是什么。归根到底,我想房地产的政策目标就两条,“一是保证居民不断改善居住条件,二是能促进国民经济发展”。如果还要加上一条,那就是政策的效率要高(也就是投入小而效果大)。这样的政策目标表述,除了只为有钱人造房子的任老板等,相信反对的人不多。但是现在房产商吵吵嚷嚷、积极要求的所谓“救市”政策,却是南辕北辙、背道而驰,及无助于居住条件的改善,也无助于对经济的促进。下面我们来看他们要求的“救市”政策错在哪里。
首先,政策出发点错误。目前的房产的根本问题是价格过高。过高的价格影响了居民居住条件的改善,过高的房价影响了中国经济的健康发展。房地产业对中国经济的实际贡献与其占用的社会资金、带来的社会成本,带来的是负面的影响。所以,目前政策的关键就是,尽快地降低房价,挤出“高房价“的脓包,恢复市场的交易量,恢复房地产市场对宏观经济的推动作用。(类似的观点,我曾在论坛多次提及,该观点论述细节大家可以看我前面发表的文章。)
目前有些地方政府的政策出发点却是背道而驰,出台的房产政策并不是从降低价格,提高交易量着手,而是帮助房地产商“囤地炒地“,维持房地产的高价格和KFS的暴利。这样既无助于居民生活条件的改善,也无助于房市的回稳。
银行信贷也是一样,现在KFS要求放松房贷,其实是就要银行为KFS买单。要知道,次贷风暴的起因不是“第二套房提高首付比例”,不是因为美国政府宏观调控收紧房贷。而恰恰是美国的放贷机构对房贷放的太松,在目前的经济条件下要求放松住房信贷,就是要求银行为地产“举杠铃”,就是让银行为泡沫买单,与当前降低银行风险的要求背道而驰。
其次,政策的道德风险。房地产商的游说能力、政府公关能力很强,所以房地产商的要求的政策往往对其有利,而对普通居民不利,出现了政策上“穷人补贴富豪”的现象。
如有些KFS要求的“延长土地开发期限。调节税务征缴节奏、减免城建费用、土地政策加大扶持力度、金融信贷放宽、项目规划审批可分期“等等政策。不禁让人产生疑问,上述规定都是KFS在拿地的时候就有规定的,现在想赖帐竟然还如此“言之有理”?土地收入不是地方政府的“重要收入”吗?难道现在又不缺钱了,所以要减免减缓KFS的土地转让费?政府有钱补贴低收入居民不好吗,一定要补贴开发商?开发商资金紧张吗,盖个房子为什么2年还是一片空地,是盖不好吗,还是故意想囤地炒高房价,以谋取暴利?
政府的收入来自人民的税收,政府的收入也是人民的钱,拿人民的钱去补贴还有着暴利的地产开发商,我认为实在不妥当。而且土地都是当时“招拍挂”的,现在减免土地费用,对没有中标的企业也不公平。而“鼓励拆迁房货币化安置”等措施,简直就是要直接从政府的钱袋子里拿钱了,政府自己盖动迁安置房竟然也要他管。
再次,政策的效率问题。保证居民不断改善居住条件是政府的职责之一,房产大鳄任老板的意见是他不管这事情,画个饼让政府慢慢盖房子,负责让所有买不起豪宅的人住上房子。其实,在中国没有一个政府能通过自己盖房子的办法解决居民居住的问题。更有效的方法是政府通过对市场的调控,使房产价格处于合理的水平,使大部分居民能够有支付住房的能力。
其实,目前推出的一些政策也有合理之处。如推进保障住房建设(请对比下那个“货币安置”的政策),减低“第一套”购房税收(请注意是“第一套”税收,我只支持“第一套”),增加补充公积金额度等。这些政策能够提高居民购房能力,而不是房地产商囤地的能力;改善居民的住房条件,而不是KFS的盈利能力;带动宏观经济的增长,而不是房价的增长。但是这样的政策现在竟然不被重视,这就不能不让人遗憾了。
我向来是不喜欢预测的。但在本文最后,我却很想和大家打个赌,尽管目前深圳的房价跌幅比某些城市大,也没有出台某些城市的“2×条救市措施”,但是我相信深圳的房产市场会先于那些“积极救市”的城市,对经济的影响也会更小。
只是不知道出台了这样“政策”的政府官员有没有来看我这篇文章,以后要不要为他们的“决策”后果负责?